Inwestor powinien zabezpieczyć swoje roszczenia w kontrakcie z wykonawcą

Wybudowanie budynku lub innego obiektu budowlanego - ze względu na restrykcyjne wymagania prawne, skomplikowanie technologiczne i konieczność posiadania przez wykonawcę specjalistycznej wiedzy i umiejętności - jest przedsięwzięciem szczególnym. Dostrzegając specyfikę takich przedsięwzięć, ustawodawca stworzył dla nich w kodeksie cywilnym odrębny tym umowy - umowę o roboty budowlane, i określił dla niej w przepisach obowiązki stron.

Wykonawca musi przyjąć na siebie obowiązek zrealizowania budynku lub innego obiektu budowlanego (np. drogi lub mostu) - zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej oraz oddania go inwestorowi. Według przepisów prawa budowlanego roboty budowlane to nie tylko budowa, lecz także montaż, modernizacja, remont lub rozbiórka. Czynności te muszą jednak dotyczyć budynku lub innego obiektu budowlanego. Umowa regulująca np. remont poszczególnych pomieszczeń w budynku to nie umowa o roboty budowlane, lecz umowa o dzieło.

Inwestor zobowiązany jest natomiast do przygotowania robót - w tym przekazania wykonawcy terenu budowy i dostarczenia mu projektu oraz po zakończeniu budowy - odebrania obiektu (powinien zgłosić wówczas wszelkie zauważone wady) i zapłacenia umówionego wynagrodzenie (o ile w umowie strony nie ustaliły innego harmonogramu płatności). Powyższe zobowiązania stron (po stronie wykonawcy - zrealizowanie i oddanie obiektu, po stronie inwestora - przygotowanie robót, odebranie obiektu i zapłata wynagrodzenia) stanowią elementy konieczne umowy o roboty budowlane. Jednak, żeby zabezpieczyć się przed ewentualnymi wadami przyszłego budynku, warto ją rozbudować o dalsze regulacje.

W procesie budowlanym często trudno jest precyzyjnie rozdzielić zakresy odpowiedzialności projektanta i wykonawcy. Zasadą jest, że wykonawca - jako profesjonalista - ma obowiązek sprawdzić poprawność dokumentacji dostarczonej przez inwestora, w tym dokumentacji projektowej. Jeśli ocenia, że nie nadaje się ona do prawidłowego wykonania robót, powinien niezwłocznie zawiadomić o tym inwestora. Niedopełnienie tego obowiązku może spowodować obowiązek naprawienia wynikłej z tego szkody.

Jednak wykonawca to nie architekt. Może nie być podstaw do obciążenia go odpowiedzialnością za niedostrzeżenie wadliwości, np. jakiegoś szczególnego rozwiązania konstrukcyjnego lub błędu w obliczeniach będących podstawą projektu. Odpowiedzialność za prawidłowość projektu spoczywa także na projektancie. Tyle że takie wady nierzadko ujawniają się dopiero po wybudowaniu obiektu. Inwestorowi może być wówczas trudno stwierdzić, czy wadę spowodował błąd w projekcie, czy błędne zrealizowanie projektu przez wykonawcę.

W takiej sytuacji pozycję inwestora znacznie poprawiałoby postanowienie umowy o roboty budowlane, zgodnie z którym to wykonawca jest wobec inwestora wyłącznie odpowiedzialny za wszelkie wady budynku. W umowie można zapisać, że po usunięciu wady lub naprawieniu szkody na wykonawcę przechodzą roszczenia w stosunku do projektanta. Jednak tak szeroka odpowiedzialność wykonawcy nie wynika z przepisów prawa - powstanie ona tylko, gdy strony wyraźnie uregulują to w umowie.

Innym możliwym rozwiązaniem jest zawarcie pomiędzy inwestorem, wykonawcą i projektantem umowy trójstronnej, w której wykonawca i projektant przyjmą solidarną odpowiedzialność wobec inwestora za wady budynku. W takim wypadku inwestor będzie mógł swobodnie zdecydować, od którego z nich dochodzić roszczeń.

Dla inwestora zaletą obu rozwiązań jest, że może on żądać usunięcia wady bez wdawania się w spór, czy wada wynikła z błędów projektowych, czy ze złego wykonania budynku, gdyż spór ten będzie się wówczas toczył pomiędzy wykonawcą a projektantem.

Zasadniczo polskie przepisy przewidują dwa rodzaje odpowiedzialności za wady produktu - rękojmię i gwarancję. Rękojmię można najogólniej opisać jako zobowiązanie do usunięcia wady. Natomiast gwarancja to zobowiązanie do zapewnienia, by w ustalonym przez strony okresie produkt odpowiadał określonym cechom. Rękojmia przysługuje z mocy prawa, chyba że została umownie pomiędzy stronami wyłączona. Natomiast gwarancja przysługuje tylko, gdy została wyraźnie udzielona w umowie lub w odrębnym dokumencie. Kodeksowe regulacje dotyczące zarówno rękojmi, jak i gwarancji mogą być przez strony umownie modyfikowane.

Warto pamiętać, że - o ile odmiennie nie postanowiono w umowie - uprawnienia inwestora wynikające z rękojmi trwają 3 lata od daty odbioru budynku, a wadę należy zgłosić wykonawcy w ciągu miesiąca od jej wykrycia. Co do zasady inwestor traci uprawnienia z rękojmi w stosunku do wady, która nie została wykryta z powodu niestarannego odbioru budynku. Ponadto - jeśli wada ujawniła się po dniu odbioru, to będzie ona objęta rękojmią tylko, jeśli jej przyczyna tkwiła w budynku już w chwili jego oddania inwestorowi. Dla przykładu - rękojmia obejmie pęknięcia sufitu spowodowane nieprawidłowym rozmieszczeniem podtrzymujących go filarów. Natomiast, jeśli pęknięcia powstały po dniu odbioru, na skutek pęknięcia rury z wodą i za co wykonawca nie ponosi odpowiedzialności - wówczas kodeksowe uprawnienia z rękojmi nie będą inwestorowi przysługiwały.

Ten drugi przypadek można objąć odpowiedzialnością wykonawcy na dwa sposoby: umownie modyfikując kodeksowe reguły rękojmi lub postanawiając w umowie, że wykonawca udziela inwestorowi gwarancji. Można w ten sposób także np. wydłużyć okres odpowiedzialności wykonawcy za wady (w praktyce wykonawcy udzielają gwarancji na różne okresy w zależności od typu umowy) lub objąć nią wszystkie wady bez względu na to, czy inwestor mógł je zauważyć podczas odbioru. Można także postanowić, że inwestor będzie mógł zgłosić wadę kiedykolwiek, a nie tylko w ciągu miesiąca od jej wykrycia. Należy jednak pamiętać, że modyfikacja rękojmi lub udzielenie gwarancji nie następuje z mocy prawa, lecz jedynie wówczas, gdy strony wyraźnie uregulowały to w umowie.

Samo uprawnienie do żądania usunięcia wady może okazać się niewystarczające, jeśli nie zostanie ono w umowie zabezpieczone. W praktyce najpopularniejsze narzędzia zabezpieczania roszczeń inwestora to gwarancja bankowa dostarczana przez wykonawcę lub uregulowane w umowie uprawnienie inwestora do zatrzymywania przez pewien okres określonej części wynagrodzenia wykonawcy. Jeśli wykonawca nie usunie wady lub nie naprawi szkody, inwestor będzie mógł wypłacić z takich instrumentów kwotę zaspokajającą jego roszczenie (np. kwotę odpowiadającą wynagrodzeniu podmiotu trzeciego, który usunął wadę na zlecenie inwestora lub kwotę należnego inwestorowi odszkodowania), bez konieczności wdawania się w spór sądowy co do istnienia lub możliwości usunięcia wady.

@RY1@i02/2010/095/i02.2010.095.087.006a.001.jpg@RY2@

Monika Sitowicz, adwokat Zespół Prawa Nieruchomości kancelarii Salans

Monika Sitowicz

adwokat Zespół Prawa Nieruchomości kancelarii Salans

@RY1@i02/2010/095/i02.2010.095.087.006a.002.jpg@RY2@

Łukasz Zwiercan, aplikant radcowski Zespół Prawa Nieruchomości kancelarii Salans

Łukasz Zwiercan

aplikant radcowski Zespół Prawa Nieruchomości kancelarii Salans

Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 ze zm.).

Ustawa z 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2006 r. nr 156, poz. 118 ze zm.).