W jaki sposób można kupić mieszkanie z licytacji komorniczej

Licytacja komornicza to szansa na okazyjne kupienie mieszkania. Wbrew powszechnie panującej opinii nabycie nieruchomości w ten sposób nie wiąże się z większym ryzykiem niż nabycie jej od osoby trzeciej. Największe zagrożenie to kupno zamieszkałego lokalu.

Wartość licytowanej nieruchomości określana jest przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego podczas sporządzania operatu szacunkowego. Cena wywołania, czyli minimalna kwota, za jaką można nabyć nieruchomość przy pierwszej licytacji, wynosi 3/4 sumy oszacowania. Jeżeli nikt nie zgłosił wniosku o przejęcie nieruchomości w pierwszej licytacji lub jeżeli sąd odmówi przybicia, komornik na wniosek wierzyciela wyznacza drugą licytację, na której cena wywołania stanowi 2/3 sumy oszacowania. Jest to najniższa cena, za którą można nabyć nieruchomość. Rzadko zdarza się jednak, że licytant nabędzie mieszkanie za tzw. cenę wywoławczą. Cena atrakcyjnej nieruchomości może zostać podbita i osiągnąć lub przewyższyć poziom ceny rynkowej.

Aby dowiedzieć się o atrakcyjnej licytacji, warto wertować gazety i sprawdzać ogłoszenia wywieszane w sądzie. Egzekucję z nieruchomości przeprowadza bowiem komornik działający przy sądzie, w okręgu którego nieruchomość jest położona. Wydział administracyjny każdego sądu rejonowego prowadzi tablice, na których widnieją ogłoszenia o licytacjach nieruchomości. Jeżeli egzekucja dotyczy jednej lub kilku nieruchomości położonych w różnych okręgach sądowych, obwieszczenie wywiesza się we wszystkich właściwych sądach. Licytacja musi być dodatkowo obwieszczona w prasie, która przez komornika i wierzyciela została uznana za poczytną na danym terenie. Takie ogłoszenie publikowane jest co najmniej dwa tygodnie przed terminem licytacji. Czasem obwieszczenia zamieszczane są również w internecie.

W obwieszczeniu komornik powinien opisać nieruchomość, która ma być sprzedana, ze wskazaniem miejsca jej położenia i przeznaczenia gospodarczego wraz z podaniem księgi wieczystej. Musi w nim także ogłosić czas i miejsce licytacji, sumę oszacowania, cenę wywołania oraz wysokość rękojmi, którą licytant przystępujący do przetargu powinien złożyć. W obwieszczeniu powinno się także określić czas, w którym w ciągu dwóch tygodni przed licytacją wolno będzie oglądać nieruchomość oraz przeglądać w sądzie akta postępowania egzekucyjnego. Musi się w nim również znaleźć wzmianka o tym, że prawa osób trzecich nie będą przeszkodą do licytacji i przysądzenia własności na rzecz nabywcy bez zastrzeżeń.

Osoby przystępujące do przetargu muszą złożyć rękojmię w wysokości jednej dziesiątej części sumy oszacowania. Suma ta zwracana jest wszystkim licytantom, którym nie udzielono przybicia, a więc tym, którzy nie zaoferowali ceny wystarczająco wysokiej do nabycia nieruchomości. W licytacji może wziąć udział każdy zainteresowany. Ograniczenie dotyczy tylko komornika, dłużnika i zagranicznych osób fizycznych i prawnych, które nie otrzymały specjalnego, wymaganego prawem zezwolenia na nabycie nieruchomości w Polsce.

Warunkiem przystąpienia do licytacji jest wpłacenie rękojmi w kasie komornika albo przelewem. Na potwierdzenie wpłacenia rękojmi nie wystarczy jednak potwierdzenie przelewu z banku lub poczty. Polecenie przelewu można bowiem cofnąć. Pieniądze muszą wpłynąć na konto komornika.

Licytacja odbywa się publicznie i ustnie w obecności i pod nadzorem sędziego. Przed rozpoczęciem licytacji należy okazać dokument tożsamości w celu dokonania przez sąd wpisu do protokołu licytacji. Możliwe jest też działanie prze pełnomocnika, jednak upoważnienie powinno być stwierdzone dokumentem z podpisem urzędowo poświadczonym. Do odbycia przetargu wystarcza stawienie się jednego licytanta. Po wywołaniu licytacji komornik informuje obecnych o przedmiocie przetargu, cenie wywoławczej, wysokości sumy rękojmi oraz terminie uiszczenia ceny nabycia.

Po zamknięciu przetargu sędzia, pod którego nadzorem odbywa się licytacja, wydaje postanowienie o przybiciu na rzecz licytanta, który zaofiarował najwyższą cenę. Uzyskuje on prawo do przysądzenia własności nieruchomości, jeżeli wykona warunki licytacyjne. Kiedy postanowienie o przybiciu się uprawomocni, sąd wzywa nabywcę do wpłacenia ceny z potrąceniem wcześniej wpłaconej rękojmi w ciągu dwóch tygodni od otrzymania wezwania. Termin ten na prośbę nabywcy może zostać wydłużony do miesiąca. Jeśli licytant nie wpłaci w całości wylicytowanej kwoty nieruchomości, traci rękojmię. W takim przypadku skutki przybicia wygasają. Po uprawomocnieniu się postanowienia stwierdzającego wygaśnięcie przybicia wierzyciel może żądać wyznaczenia ponownej licytacji. Jeżeli jednak po dwóch licytacjach nikt nie przejął nieruchomości, szansę na nabycie własności otrzymują wierzyciel i współwłaściciel.

Po uprawomocnieniu się przybicia i wykonaniu przez nabywcę warunków licytacyjnych sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności. Jest ono tytułem do ujawnienia na rzecz nabywcy prawa własności w katastrze nieruchomości oraz przez wpis w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentu do zbioru dokumentów. Jest to nabycie pierwotne, bez żadnych obciążeń. Oznacza to, że wygasną ciążące na nieruchomości służebności gruntowe i osobiste, prawa i roszczenia osobiste, do których w pierwszym rzędzie należy zaliczyć prawo pierwokupu czy odkupu oraz hipoteka.

Z nabywaniem nieruchomości od komornika łączy się jednak pewne ryzyko. Z chwilą uprawomocnienia postanowienia o przysądzeniu własności nie wszystkie prawa ciążące na zlicytowanej nieruchomości wygasną. Nowy właściciel wstępuje w prawa i obowiązki dłużnika wynikające ze stosunku najmu i dzierżawy, a rozwiązanie tych stosunków, w szczególności rozwiązanie umowy najmu mieszkania może nie być łatwe. Zdarza się również, że lokatorzy zamieszkują mieszkanie bez podstawy prawnej - poprzedni właściciel mieszkania wypowiedział im umowę najmu, oni jednak się nie wyprowadzili. Do usunięcia ich z mieszkania niezbędne jest orzeczenie sądu o eksmisji. Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów właściciel może wytoczyć powództwo o nakazanie przez sąd opróżnienia lokalu, jeżeli strony nie osiągnęły porozumienia co do warunków i terminu rozwiązania tego stosunku.

W wyroku nakazującym opróżnienie lokalu, sąd orzeka o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy. Z mocy prawa sąd orzeka o prawie do otrzymania lokalu socjalnego m.in. wobec kobiet w ciąży, małoletnich, osób niepełnosprawnych i obłożnie chorych. Obowiązek zapewnienia mieszkania socjalnego ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu. W razie niedostarczenia przez gminę lokalu socjalnego, można wytoczyć gminie sprawę o odszkodowanie, ale sprawy takie są długotrwałe.

katarzyna.wojcik@infor.pl

Art. 921-1002 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).