Nabywca nieruchomości powinien sprawdzić księgę wieczystą w dniu podpisania umowy

Uchwała ta ma istotne konsekwencje dla postępowania wieczystoksięgowego. W każdym postępowaniu sądowym sytuacja faktyczna i prawna może ulec zmianie w czasie między wszczęciem tego postępowania a jego zakończeniem. Podmiot składający w sądzie pismo procesowe jako jego podstawę bierze siłą rzeczy stan sprawy istniejący w tym momencie. Jednak stan ten może ulec zmianie i w chwili podejmowania przez sąd decyzji kształtować się zupełnie inaczej niż w chwili rozpoczęcia postępowania sądowego. Przed sądem stoi wówczas konieczność rozstrzygnięcia - jaki stan rzeczy należy brać pod uwagę przy wydawaniu orzeczenia.

Ustawodawca rozwiązał ten problem poprzez przyjęcie, że istotna jest sytuacja istniejąca w momencie zakończenia postępowania sądowego. Zgodnie z art. 316 par. 1 kodeksu postępowania cywilnego, sąd wydaje wyrok, bierze pod uwagę stan rzeczy istniejący w chwili zamknięcia rozprawy. Przepis ten z mocy art. 13 par. 2 k.p.c. ma odpowiednie zastosowanie również w postępowaniu wieczystoksięgowym. W większości przypadków sądy orzekały zgodnie z tym przepisem, a konsekwencje tego najlepiej ilustruje następujący przykład.

Wierzyciel złożył wniosek o wpis hipoteki na nieruchomości stanowiącej w tym dniu własność jego dłużnika. Następnie dłużnik sprzedał nieruchomość. W dniu rozpatrywania przez sąd wniosku o wpis hipoteki, właścicielem była już inna osoba. Sąd musiał oddalić wniosek, gdyż oświadczenie byłego właściciela nieruchomości o obciążeniu jej hipoteką - nie dawało podstawy do takiego obciążenia. W chwili orzekania właścicielem był już ktoś inny, nie osoba ustanawiająca hipotekę.

Jak widać - ścisłe postępowanie zgodnie z treścią przepisu art. 316 par. 1 k.p.c. prowadziło do ochrony nabywców nieruchomości, jednak następowało to kosztem wierzycieli, którzy mogli zostać niespodziewanie pozbawieni zabezpieczenia swojej wierzytelności. Ponieważ nie zawsze jednak w tej kwestii panowała zgodność wśród sądów, dlatego o rozstrzygnięcie zwrócił się do Sądu Najwyższego jego Pierwszy Prezes. Sąd Najwyższy podjął cytowaną na wstępie uchwałę, stwierdzając, że w postępowaniu wieczystoksięgowym znaczenie ma stan rzeczy istniejący w chwili złożenia wniosku oraz że liczy się kolejność wpływu wniosków, nadając jej moc zasady prawnej. Nadanie uchwale takiej mocy oznacza, że wiąże ona Sąd Najwyższy nie tylko w tej sprawie, w której została podjęta, ale także w innych rodzajowo jednorodnych sprawach. Należy zatem liczyć się z tym, że wszystkie sądy będą postępować zgodnie z jej treścią.

Oto najistotniejsze konsekwencje uchwały. Po pierwsze - sąd związany kolejnością wpływu wniosków nie będzie już mógł rozpatrzyć wniosku złożonego później przed wnioskiem złożonym wcześniej. Po drugie - jeśli wniosek będzie zasadny w chwili złożenia, późniejsze zmiany stanu prawnego nie będą miały znaczenia i sąd uwzględni ten wniosek. Po trzecie - nastąpiło wzmocnienie ochrony wierzycieli kosztem nabywców nieruchomości, którzy będą musieli zachować szczególną ostrożność przy jej zakupie, sprawdzając w szczególności, czy do sądu wieczystoksięgowego nie wpłynął wniosek o wpis hipoteki zabezpieczającej dług zbywcy. Dla przykładu - jeśli dzień przed zawarciem umowy sprzedaży nieruchomości zbywca złożył w sądzie wniosek o wpis hipoteki zabezpieczającej jego bankowy kredyt, wówczas nabywcy zakupią nieruchomość obciążoną hipoteką zabezpieczającą kredyt zbywcy. W chwili złożenia wniosku o wpis hipoteki właścicielem był bowiem zbywca, a zatem jego wniosek jako wówczas zasadny zasługuje na pozytywne rozpatrzenie przez sąd.

Dlatego warto, aby nawet w dniu podpisania aktu notarialnego nabycia nieruchomości sprawdzić, czy w dziale IV księgi wieczystej nie została zamieszczona wzmianka mogąca świadczyć o złożeniu wniosku o wpis hipoteki.

@RY1@i02/2010/017/i02.2010.017.087.002a.001.jpg@RY2@

Monika Radomska, radca prawny

Monika Radomska

radca prawny

Centrum Zabezpieczeń Banku Zachodniego WBK