Jak wykupić mieszkanie spółdzielcze

Lokatorzy, którzy do tej pory nie nabyli prawa własności do zamieszkiwanych lokali, nie muszą się śpieszyć. Mogą w dalszym ciągu składać wnioski o uwłaszczenie na podobnych do dotychczasowych zasadach. Wbrew proponowanym przez rząd zmianom 30 grudnia 2009 r. nie weszły w życie przepisy, które pozwalałyby spółdzielniom na nakładanie dodatkowych opłat za przekształcenie mieszkania lokatorskiego we własność hipoteczną. Spółdzielcy mogą więc w dalszym ciągu korzystać z tanich uwłaszczeń.

Po tym, jak 31 lipca 2007 r. weszły w życie przepisy o preferencyjnym wykupie mieszkań lokatorskich, spółdzielcy zaczęli zaoszczędzać na przekształceniu od kilku do kilkudziesięciu tysięcy zł. W ciągu 17 miesięcy własność mieszkań nabyły 664 tys. spółdzielców (chociaż przez sześć wcześniejszych lat uwłaszczyło się zaledwie 55 tys. lokatorów). Szybsze, ale tańsze, przenoszenie własności wywołało sprzeciw spółdzielców, którzy uwłaszczyli się wcześniej na gorszych warunkach. Nowymi przepisami zajął się Trybunał Konstytucyjny, który w wyrokach z 17 grudnia 2008 r. (sygn. akt P 16/08) i 15 lipca 2009 r., sygn. akt K 64/07, uznał za niezgodne z prawem narzucanie obowiązku przenoszenia własności mieszkań po kosztach ich budowy. Jego zdaniem spółdzielnia jako właściciel ma prawo do ustalania opłat za przenoszenie własności i dał ustawodawcy rok na zmianę zasad przekształceń spółdzielczych.

18 grudnia 2009 r. posłowie przyjęli własną wersję nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Do ustawy została wprowadzona sztandarowa zasada stanowiąca o tym, że spółdzielnia mieszkaniowa nie może odnosić korzyści majątkowych kosztem swoich członków, w szczególności z tytułu przekształceń praw do lokali.

Kwota, którą trzeba zapłacić za przekształcenie mieszkania lokatorskiego w odrębną własność, zależy od indywidualnej sytuacji lokatora. Mieszkanie lokatorskie mogą przekształcić w dalszym ciągu za kilkadziesiąt złotych jedynie ci, którzy spłacili zadłużenie związane z budową. Do wyodrębnienia konieczna jest także spłata zadłużenia z tytułu bieżących opłat. Do nich są zaliczane wszystkie wydatki związane z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, jak również eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni z innych tytułów.

Uwłaszczenie jest warunkowane spłatą całkowitych kosztów budowy przypadających na lokal, a więc także zwrotu do budżetu państwa tzw. nominału umorzeń (jeżeli spółdzielnia korzystała z takich ulg w spłacie kredytu w okresie PRL). Najczęściej jest to kwota rzędu kilkudziesięciu złotych. Koszty przekształcenia mieszkań własnościowych w odrębną własność tak jak wcześniej sprowadzają się najczęściej tylko do pokrycia kosztów aktu notarialnego - jeśli spółdzielca spłacił wcześniej wszystkie koszty związane z jego budową i zadłużenie z tytułu opłat eksploatacyjnych.

Przekształcenie mieszkania spółdzielczego w odrębną własność można podzielić na trzy etapy. W pierwszej kolejności trzeba napisać i złożyć wniosek o przeniesienie własności lokalu siedzibie spółdzielni. Wtedy zarząd spółdzielni musi podjąć (najczęściej już to zrobił) uchwałę określającą przedmiot odrębnej własności w nieruchomości, w której mieszka wnioskodawca. Procedura uwłaszczenia kończy się podpisaniem aktu notarialnego i wpisem nowego właściciela do księgi wieczystej nieruchomości.

Do tej pory spółdzielnia musiała przeprowadzić procedurę uwłaszczeniową w ciągu trzech miesięcy. Obowiązująca od 30 grudnia 2009 r. nowelizacja wydłużyła ten termin do 6 miesięcy od dnia złożenia wniosku. Wyjątkiem, który będzie usprawiedliwiał zwłokę zarządu, może być sytuacja, w której nieruchomość posiada nieuregulowany stan prawny lub spółdzielni nie przysługuje prawo własności lub użytkowania wieczystego gruntu, na którym wybudowała budynek lub wybudowali go jej poprzednicy prawni.

Pisemne żądanie lokatora zobowiązuje zarząd do wyliczenia kosztów przekształcenia, a po ich wpłacie - do notarialnego podpisania umowy o wyodrębnienie prawa własności zamiast dotychczasowego prawa lokatorskiego. Opłaty notarialne przy przekształceniu wynoszą 1/4 minimalnego wynagrodzenia za pracę. W 2010 roku jest to 329,25 zł + 22 proc. VAT (329,25 + 72,43 zł) plus koszty odpisów, które zależą od cennika kancelarii.

Tylko przekształcenie mieszkania lokatorskiego we własnościowe nie wymaga zawarcia umowy przed notariuszem i może być dokonane w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Do tej pory nie było to całkiem oczywiste i zdarzało się, że spółdzielnie decydowały się na przekształcanie praw lokatorskich we własnościowe w formie notarialnej. Obawiały się po prostu tego, że zwykłe umowy pisemne w świetle nieprecyzyjnych przepisów mogły być nieważne i tym samym nie rodzić skutków prawnych. Nowela przesądziła o tym, że czynności prawne, w wyniku których nastąpiło ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, dokonane po 31 lipca 2007 r. bez zachowania formy aktu notarialnego, są ważne. W dodatku spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu ma być ustanawiane w drodze zwykłej umowy pisemnej.

W noweli uregulowano też sytuację spółdzielców, którzy złożyli wnioski przed 30 grudnia 2009 r. i do tej pory formalnie nie są właścicielami zajmowanych mieszkań. Spółdzielnie zostały zobowiązane do zawarcia umowy przeniesienia własności lokalu z czekającymi na przekształcenie członkami w terminie do 30 czerwca 2010 r. (muszą oni jednak spełniać opisane wcześniej warunki). Jeśli zdarzy się, że zarząd spółdzielni nie podjął do tej pory uchwały określającej przedmiot odrębnej własności lokali albo taka uchwała została zaskarżona do sądu, spółdzielnia będzie musiała zawrzeć umowy o przeniesienie własności lokalu w terminie 3 miesięcy od dnia wejścia w życie uchwały zarządu albo od dnia uprawomocnienia się orzeczenia sądu. W razie bezczynności spółdzielni spółdzielca może żądać ustanowienia prawa odrębnej własności lokalu i wystąpić do sądu z powództwem o wydanie zastępczego oświadczenia woli za zarząd. Wtedy to sąd wyda zgodę przy podpisaniu aktu notarialnego. Koszty sądowe oraz koszty zastępstwa procesowego pokryje wtedy spółdzielnia.

Do 30 grudnia 2009 r., w przypadku gdy spółdzielni nie przysługiwało prawo własności lub użytkowania wieczystego gruntu, na którym wybudowała budynek albo wybudowali go jej poprzednicy prawni, lub nieruchomość posiada nieuregulowany stan prawny gruntu, lokatorzy nie mogli nabywać odrębnej własności lokali. Pozostawało im jedynie zawarcie umowy o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Zgodnie z obowiązującymi do końca ubiegłego roku regulacjami taka zamiana praw lokatorskich na własnościowe mogła następować tylko do końca 2010 r., a po upływie tego terminu zmiana statusu lokatorskiego byłaby możliwa dopiero po uregulowaniu stanu prawnego gruntów. Nowelizacja z 18 grudnia 2009 r. przedłużyła taką możliwość do końca 2012 r.

● spółdzielni nie przysługuje prawo własności lub użytkowania wieczystego gruntu, na którym wybudowała blok lub zrobili to jej poprzednicy prawni

● lokal znajduje się w budynku położonym na nieruchomości, dla której nie został określony przedmiot odrębnej własności lokali na podstawie uchwały zarządu

● uchwała określająca przedmiot odrębnej własności została zaskarżona do sądu

@RY1@i02/2010/006/i02.2010.006.183.0010.101.jpg@RY2@

Wzór wniosku o przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu w odrębną własność

Adam Makosz

adam.makosz@infor.pl

Ustawa z 18 grudnia 2009 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2009 r. nr 223, poz. 1779).