Jak bezpiecznie kupić mieszkanie na aukcji internetowej

Osoby planujące zakup nieruchomości obawiają się - nie bez podstaw - że transakcja za pośrednictwem internetu narazi je na utratę pożyczonych pieniędzy czy oszczędności całego życia. Barierą jest też czynnik finansowy, gdy nabycie nieruchomości finansowane jest z kredytu bankowego. Zwracają też uwagę, że właściciel portalu, na którym prowadzona jest aukcja nieruchomości, nie odpowiada za skuteczność zawieranych umów.

Na zasadach ogólnych

Sposób prowadzenia aukcji normują przepisy kodeksu cywilnego. Określają one ogólne zasady, które regulują formę sprzedaży prowadzoną na żywo i dotyczą wszystkich rodzajów aukcji: odbywających się na targach, w wyspecjalizowanych domach aukcyjnych, przez internet. Natomiast brak odrębnych przepisów, które regulowałyby obrót nieruchomościami online.

Aukcja stanowi odrębną formę zawarcia umowy. Prowadzona jest ustnie i charakteryzuje ją bezpośredniość składania ofert. Biorą w niej udział licytanci, czyli uczestnicy aukcji, którzy zgłaszają oferty. W tym trybie może zostać zawarta każda umowa, nawet kupna i sprzedaży nieruchomości. Zanim jednak się odbędzie, organizator musi zamieścić ogłoszenie, w którym wskaże czas i sposób jej przeprowadzenia. Poda też wówczas miejsce, przedmiot, warunki aukcji. W ogłoszeniu ma prawo również zastrzec możliwość odwołania aukcji oraz zmianę warunków jej przeprowadzenia. Już udostępnione warunki wiążą organizatora od momentu ogłoszenia ich, licytanta natomiast wiążą od momentu zgłoszenia oferty.

Osobom, które zarejestrują się na portalu, na którym prowadzona będzie licytacja nieruchomości, właściciel portalu powinien zapewnić szczegółowe informacje na temat oferowanych rzeczy i nieruchomości.

Oferty przed umową

Procedura składania ofert podczas aukcji zakłada, że oferta złożona wcześniej przestaje wiązać dopiero wówczas, gdy inny licytant złoży ofertę korzystniejszą. Jednak warunki podane w ogłoszeniu o aukcji mogą określać inną procedurę.

Dopiero z chwilą udzielenia przybicia następuje zawarcie umowy w drodze aukcji.

Ważność niektórych umów zależy od spełnienia szczegółowych wymagań. Tak jest przy obrocie nieruchomościami, bo umowę przeniesienia własności lub prawa użytkowania wieczystego pod rygorem nieważności trzeba zawrzeć w formie aktu notarialnego. Natomiast sporządzona w inny sposób, na przykład tylko na piśmie, nie będzie ważna. Gdy oferta złożona w toku aukcji zostanie przyjęta, ale dotychczasowy właściciel nie będzie się kwapił, by przystąpić do aktu notarialnego, to licytant, który wygrał aukcję, ma prawo dochodzić zawarcia umowy nawet na drodze sądowej. Może również domagać się zapłaty podwójnego wadium albo naprawienia szkody. [Przykład 3]

Licytanci płacą wadium

Od uczestników aukcji pobierane jest wadium, którego wysokość i sposób zapłaty określają warunki aukcji. Gdy ktoś nie uiści wymaganej kwoty lub nie ustanowi odpowiedniego zabezpieczenia uiszczenia jej, nie zostanie dopuszczony do udziału w aukcji.

Wadium zabezpiecza interesy m.in. organizatora aukcji, na przykład wówczas gdy oferta zostanie wybrana, a licytant, który ją zgłosił, uchyla się od zawarcia umowy o przeniesienie własności nieruchomości. Chodzi tutaj o takie przypadki, gdy nabywca nie zgłosi się w wyznaczonych terminach w kancelarii notarialnej, aby podpisać akt notarialny. Wtedy organizator przetargu może zatrzymać kwotę wpłaconą przez tę osobę z tytułu wadium lub dochodzić należnych mu roszczeń z przedmiotu zabezpieczenia.

Gdy osoba, która wpłaciła wadium, nie wygra aukcji, to musi niezwłocznie otrzymać zwrot wpłaconej kwoty, a ustanowione zabezpieczenie wówczas wygasa.

Bezpieczne pieniądze

Najczęściej przyczyną obaw przed zakupami nieruchomości online jest nieznajomość prawa. Nabywcy i sprzedający nie wiedzą, w jaki sposób powinni zabezpieczyć się pod względem prawnym, aby na transakcji nie stracić oszczędności całego życia. Nie wiedzą np., w jaki sposób uniknąć ofert zgłaszanych przez oszustów, którzy podszywają się pod prawowitych właścicieli.

Kupno mieszkania, działki lub budynku online jest bezpieczne przy zachowaniu dwóch zasad: przed przystąpieniem do aukcji trzeba sprawdzić nieruchomość i jej właściciela, a po wylicytowaniu nieruchomości umowę sprzedaży musi sporządzić notariusz.

Procedura sprawdzania nieruchomości i jej właściciela jest taka sama jak wówczas, gdy dokonujemy zakupu w sposób tradycyjny, nie korzystając z aukcji internetowej. Przed przystąpieniem do licytacji warto zapoznać się z wykazem nieruchomości, które zostaną przedstawione na aukcji, a także z ich opisem. Po wybraniu tych, które przyszły licytant chce nabyć, powinien on zapoznać się z informacjami o nich w księdze wieczystej w wydziale wieczystoksięgowym sądu właściwego miejscowo ze względu na położenie nieruchomości. Prawie dla wszystkich nieruchomości prowadzone są bowiem księgi wieczyste albo zbiory dokumentów. Zawierają one między innymi, w dziale drugim, wpis aktualnego właściciela oraz ograniczenia związane z nieruchomością, na przykład w dziale czwartym wpis hipoteki. [Przykład 2]

Dlatego przyszły licytant musi przede wszystkim ustalić, czy osoba oferująca do sprzedaży nieruchomość podczas aukcji jest jej właścicielem bądź pełnomocnikiem właściciela. A tym samym czy ma prawo wystawić ją do sprzedaży, a potem w kancelarii notarialnej zawrzeć umowę przeniesienia własności. [Przykład 1]

Gdy osoba oferująca nieruchomość do sprzedaży jest pełnomocnikiem właściciela, to aby mogła dopełnić wszystkich formalności z licytantem, powinna mieć pełnomocnictwo sporządzone w formie aktu notarialnego. Obowiązuje zasada, że gdy do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, to pełnomocnictwo do jej dokonania musi być udzielone w tej samej formie. Dlatego też pełnomocnik mający dokument sporządzony tylko w formie pisemnej albo pełnomocnictwo ustne nie będzie mógł skutecznie przenieść własności nieruchomości na licytanta.

Aby zapewnić bezpieczeństwo obrotu nieruchomościami, aukcja internetowa powinna odbywać się przy udziale notariusza, który od razu po jej zakończeniu sporządzi umowę przedwstępną sprzedaży konkretnego mieszkania, działki albo domu. Wtedy możliwe będzie również zamieszczenie w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości wzmianki o tej transakcji oraz o zmianie właściciela.

Udział notariusza

Przede wszystkim warto dopilnować zawarcia umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego. Sporządzona w takiej formie umowa najlepiej chroni bowiem interesy nabywcy. Zdarza się jednak, że notariusz sporządzi umowę przedwstępną tylko z podpisami notarialnie poświadczonymi. W takim przypadku nabywca ma jedynie możliwość wpisu roszczenia o nabycie nieruchomości do działu trzeciego księgi wieczystej. Takie zabezpieczenie jest również skuteczne, bo kandydat na kolejnego nabywcę nie kupi jej w dobrej wierze.

Bezpośrednio po zakończeniu aukcji można też od razu sporządzić umowę przeniesienia własności nieruchomości, pod warunkiem że nabywca dysponuje gotówką i nie musi zaciągać kredytu. Jeżeli kupujący zamierza sfinansować nabycie nieruchomości z kredytu bankowego, czas trwania i przebieg transakcji będą zależne nie tylko od woli stron, ale również banku kredytującego. Związane jest to m.in. z wydaniem decyzji kredytowej czy warunkami uruchomienia kredytu.

Unieważnienie aukcji

Aukcję można unieważnić na żądanie uczestnika albo organizatora, gdy inny uczestnik lub osoba działająca w porozumieniu z nim wpłynęli na jej wynik, czyli na to, czyja oferta została wybrana, a w dodatku zrobili to w sposób sprzeczny z prawem i dobrymi obyczajami.

W wyniku aukcji umowa może też zostać zawarta na cudzy rachunek. Wtedy jej unieważnienia może żądać dający zlecenie oraz osoba, na której rachunek została zawarta. Z takim żądaniem może wystąpić w ciągu miesiąca od momentu, w którym dowiedziała się o istnieniu przyczyny unieważnienia, ale nie później niż w ciągu roku od dnia zawarcia umowy.

Licytant, który zwyciężył na aukcji, nie ma skutecznego prawnego środka do zmuszenia właściciela mieszkania do sprzedaży. Może jednak wystąpić do sądu przeciwko niemu z pozwem o odszkodowanie za szkody, które poniósł. Na przykład może udowodnić, że miał szansę kupić inne mieszkanie po cenie równie korzystnej, zrezygnował, a od tego czasu mieszkania podrożały, albo wskazać koszty, jakie poniósł w związku z załatwianiem uzyskania kredytu na wylicytowane podczas aukcji mieszkanie.

Każdy ma prawo przeglądać księgę wieczystą i nie musi udowadniać, że ma w tym interes prawny. Można uzyskać do niej dostęp zarówno wówczas, gdy jest prowadzona w tradycyjnej formie papierowej, jak i wtedy, gdy nastąpiła migracja księgi i można ją przeglądać w internecie. Nie ma więc potrzeby na przykład dostarczać do sądu dowodu na to, że małżonkowie będą uczestniczyli w aukcji internetowej, na której zostanie wystawiona nieruchomość, np. już wpłacili wadium, które zapewnia im udział.

Na pewno przeglądając księgę, można uzyskać najistotniejsze informacje na temat nieruchomości wystawionej do sprzedaży: kto jest jej właścicielem i czy nie została obciążona hipoteką, np. przewyższającą jej wartość. W razie zakupu tak obciążonej nieruchomości hipoteka automatycznie nie wygasa, ale pozostaje w dziale czwartym księgi wieczystej mimo zmiany właściciela.

Zanim spadkobierca wystawi mieszkanie na internetowej aukcji nieruchomości, powinien uregulować swoje prawo własności do niego. Może przeprowadzić postępowanie o nabycie spadku w sądzie albo dopełnić formalności u notariusza, a następnie uiścić podatek spadkowy i dokonać wpisu nowego właściciela do działu drugiego księgi wieczystej prowadzonej dla tej nieruchomości. Dopiero gdy spadkobierca zostanie właścicielem, może w drodze umowy zawartej w formie aktu notarialnego przenieść prawo własności na licytanta, którego oferta została przyjęta podczas aukcji internetowej nieruchomości. Natomiast spadkobierca, który spadek przyjął, może go sprzedać, zawierając umowę w formie aktu notarialnego. Będzie to jednak sprzedaż spadku, a nie konkretnej nieruchomości.

Małgorzata Piasecka Sobkiewicz

malgorzata.piasecka@infor.pl

Art. 70¹ - 70⁵ ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).