Jak zasiedzieć służebność gruntu

Czytelnik chce wystąpić o zasiedzenie służebności gruntowej drogi dojazdowej. Zastanawia się, czy utwardzenie gruntu pomoże mu w uzyskaniu zasiedzenia drogi.

Tak, ponieważ służebność gruntowa może być nabyta tylko wtedy, gdy posiadanie nieruchomości polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia, jakim może być m.in. utwardzenie drogi.

Służebność gruntowa (np. służebność drogowa czy służebność czerpania wody) to jedno z nielicznych ograniczonych praw rzeczowych, które podlega zasiedzeniu. Taka służebność to nic innego jak obciążenie jednej z nieruchomości zapewniające korzyści każdoczesnemu właścicielowi innej nieruchomości (nieruchomości władnącej). Dzięki temu właściciel nieruchomości władnącej może przykładowo bez problemu przejeżdżać przez działkę sąsiada, a właściciel nieruchomości obciążonej nie może się temu sprzeciwić.

To ograniczone prawo rzeczowe może powstać na kilka sposobów. Jest to możliwe nie tylko w drodze czynności prawnej (umowy), ale także orzeczenia sądowego (ustanowienie służebności drogi koniecznej), jak również orzeczenia administracyjnego (ustalenie służebności przy wywłaszczeniu). W doktrynie i orzecznictwie podkreśla się również, że źródłem powstania służebności gruntowej może być także zasiedzenie.

Aby zasiedzenie było jednak możliwe, muszą być spełnione pewne warunki. Przede wszystkim służebność gruntowa może być nabyta tylko wtedy, gdy posiadanie nieruchomości polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. W judykaturze przez takie urządzenie rozumie się trwałą postać widocznego przedmiotu, która jest wynikiem świadomego działania człowieka odpowiadającego treści służebności pod względem gospodarczym. Nie może ono zatem powstać wskutek działania sił natury. To, czy dane urządzenie wypełnia ustawowe przesłanki, w większości zależy od stanu faktycznego każdej sprawy. Za takie urządzenia w orzecznictwie przykładowo uznano nasyp, studnie czy utwardzenie na gruncie szlaku drożnego. Po drugie zaś w takim przypadku przepisy o nabyciu własności nieruchomości przez zasiedzenie stosuje się odpowiednio.

To ostatnie sformułowanie jest istotne dla oceny ustawowych przesłanek zasiedzenia służebności gruntowych. Oznacza ono, że można sięgać po przepisy dotyczące zasiedzenia nieruchomości tylko w zakresie nieuregulowanym. Do zasiedzenia służebności gruntowej nie ma więc zastosowanie tak jak przy zasiedzeniu nieruchomości wymaganie posiadania samoistnego. Zgodnie bowiem z art. 352 kodeksu cywilnego, kto faktycznie korzysta z cudzej nieruchomości w zakresie odpowiadającym treści służebności, jest posiadaczem służebności. Z drugiej strony z uwagi na brak odpowiednich regulacji do zasiedzenia służebności tak jak przy zasiedzeniu nieruchomości niezbędne jest zachowanie terminów. W konsekwencji w zależności od dobrej lub złej wiary posiadacza, aby doszło do jej zasiedzenia, musi upłynąć odpowiednio minimum dwadzieścia lub trzydzieści lat. Posiłkowo sąd będzie musiał również stosować przepisy związane z przerwaniem biegu dosiedzenia czy ograniczeniami związanym z małoletnimi.

W końcu istotne dla stwierdzenia zasiedzenia jest wykonanie owego trwałego i widocznego urządzenie. Kwestię tę jednoznacznie rozstrzygnął ostatnio Sąd Najwyższy. Wskazał, że wykonanie trwałego i widocznego urządzenia przez posiadacza nieruchomości w zakresie służebności gruntowej drogi dojazdowej jest przesłanką zasiedzenia tej służebności (uchwała 7 sędziów SN z 9 sierpnia 2011 r., III CZP 10/11, www.sn.pl). Jak słusznie uzasadnili sędziowie, tylko urządzenie wzniesione przez posiadacza nieruchomości w zakresie odpowiadającym treści służebności stanowi widoczny znak dla właściciela nieruchomości ostrzegający go, że istniejący na gruncie stan powstały na skutek działania osoby nieuprawnionej może doprowadzić do ograniczenia jego prawa własności.

Służebność gruntowa może być nabyta tylko wtedy, gdy posiadanie nieruchomości polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. W orzecznictwie przez takie urządzenie rozumie się m.in. nasyp, studnie i utwardzenie na gruncie szlaku drogowego

Łukasz Sobiech

radca prawny

Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).