Zmiany z poślizgiem

Przestaje obowiązywać zasada sukcesji hipotek, wyrażająca się tym, że w przypadku wygaśnięcia hipoteki hipoteki o niższym pierwszeństwie automatycznie przesuwają się o jedno miejsce wyżej, uzyskując pierwszeństwo. W świetle nowych przepisów, właściciel nieruchomości może dysponować zwolnionym miejscem, tj. ustanowić na nim nową hipotekę, przenieść na nie którąś z istniejących hipotek lub pozostawić opróżnione miejsce puste - z zastrzeżeniem prawa do późniejszego rozporządzenia nim.

Rewolucja w pierwszeństwie hipotek została jednak przez ustawodawcę opóźniona w czasie, gdyż w przeciwieństwie do innych przepisów znowelizowanej ustawy, przepisów o rozporządzaniu opróżnionym miejscem hipotecznym nie stosuje się do hipotek kaucyjnych powstałych przed 20 lutego 2011 (na mocy art. 10 ustawy). Oznacza to, że przewidziane w art. 1011 i następnych ustawy prawo właściciela nieruchomości do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym powstanie jedynie w wyniku opróżnienia się miejsca po nowej hipotece.

W praktyce zatem jeszcze przez wiele lat funkcjonować będą równolegle dwa systemy pierwszeństwa hipotek.

Warunkiem powstania prawa właściciela do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym jest wygaśnięcie (choćby częściowe) hipoteki obciążającej jego nieruchomość. W tym momencie powstaje opróżnione miejsce hipoteczne i związane z nim prawo właściciela nieruchomości do dysponowania nim (art. 1011 ustawy). Właściciel może rozporządzać opróżnionym miejscem hipotecznym w granicach wygasłej hipoteki (art. 1011 ustawy), a ustanowiona lub przeniesiona na zwolnione miejsce hipoteka będzie miała takie samo pierwszeństwo jak wygasła hipoteka (art. 101¹⁰ ustawy). W przypadku gdy właściciel zdecydował się przenieść na opróżnione miejsce hipoteczne inną z hipotek obciążających jego nieruchomość, zyskuje on kolejne prawo do rozporządzania zwolnionym miejscem hipotecznym.

Zmiany wprowadzone nowelizacją mogą mieć poważne skutki dla praktyki udzielania finansowania przez banki. Powodują one, że hipoteki znajdujące się na miejscach hipotecznych innych niż pierwsze straciły jeszcze bardziej na znaczeniu, gdyż perspektywa uzyskania lepszego miejsca hipotecznego jest praktycznie wyłączona (chyba że właściciel nieruchomości przy wykreślaniu wygasłej hipoteki nie zastrzeże sobie prawa do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym). Właściciel nieruchomości, korzystając z przyznanych mu art. 101¹ i nast. uprawnień, a także (w porozumieniu z wierzycielem hipotecznym) odpowiednio zastępując zabezpieczoną wierzytelność (w trybie art. 68³ ustawy), będzie w stanie utrzymać pełną kontrolę nad istniejącym miejscem hipotecznym. Co więcej, niedopuszczalne jest zobowiązanie właściciela nieruchomości do nierozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym (art. 101⁷ ustawy). W sytuacji gdy nieruchomość jest już obciążona nową hipoteką, której suma hipoteczna jest wysoka, bank może nie być zainteresowany udzieleniem kredytu zabezpieczonego hipoteką o dalszym pierwszeństwie. Może to prowadzić do efektu przeciwnego niż zakładany przez ustawodawcę, który z przyznaniem właścicielowi prawa do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym wiązał zwiększenie jego zdolności kredytowej. Mechanizmem, który ma przeciwdziałać tym zagrożeniom, jest możliwość ujawnienia w księdze wieczystej roszczenia wierzyciela hipotecznego o przeniesienie jego hipoteki na opróżnione miejsce hipoteczne (art. 101⁹ ustawy).

Powyższe roszczenie powstaje w wyniku zawarcia przez właściciela nieruchomości z wierzycielem hipotecznym umowy zobowiązującej do przeniesienia określonej hipoteki na miejsce hipoteczne, które się zwolni. Umowa ta może dokładnie wskazywać określoną hipotekę i miejsce hipoteczne, na które ma ona zostać przeniesiona, albo zawierać postanowienia pozwalające na ich późniejszą identyfikację (np. zobowiązujące właściciela nieruchomości do przeniesienia hipoteki na którekolwiek z opróżnionych miejsc hipotecznych o wyższym pierwszeństwie). Do dokonania wpisu roszczenia wierzyciela w księdze wieczystej (art. 101⁹ zd. 2 ustawy) konieczne będzie jednak jednoznaczne określenie hipoteki i miejsca hipotecznego, na które ma ona zostać przeniesiona. Przy tym należy pamiętać, że samo zawarcie umowy jedynie kreuje zobowiązanie pomiędzy jej stronami. Oznacza to, że do faktycznego przeniesienia hipoteki na opróżnione miejsce hipoteczne konieczne będzie (po wygaśnięciu istniejącej hipoteki) zawarcie umowy przenoszącej hipotekę na to opróżnione miejsce, a także złożenie przez właściciela nieruchomości wniosku o wykreślenie wygasłej hipoteki i wpis na jej miejsce hipoteki wskazanej w umowie. Przeniesienie będzie skuteczne od dnia wydania przez sąd wieczystoksięgowy postanowienia o wpisie hipoteki do księgi wieczystej, ze skutkiem na dzień złożenia wniosku o wpis (art. 29 ustawy). Niedokonanie tych czynności lub wpisanie na miejscu hipotecznym, które się zwolniło innej hipoteki (na rzecz innego wierzyciela), będzie ważne i skutkuje jedynie powstaniem obowiązku naprawienia wierzycielowi szkody z tytułu niewykonania umowy.

W celu uzyskania lepszej pozycji wierzyciel hipoteczny po zawarciu umowy zobowiązującej właściciela nieruchomości do przeniesienia hipoteki na opróżnione miejsce powinien uzyskać wpis swojego roszczenia w księdze wieczystej (art. 101⁹ zd. 2 ustawy). Roszczenie to uzyskuje wtedy rozszerzoną skuteczność wobec osób trzecich (art. 17 ustawy), a także pierwszeństwo przed nieujawnionymi w księdze wieczystej lub wpisanymi później roszczeniami innych wierzycieli o przeniesienie ich hipotek na opróżnione miejsce hipoteczne.

Jednak głównym skutkiem, który niesie ze sobą ujawnienie powyższego roszczenia w księdze wieczystej, jest to, że hipoteka, której dotyczyło roszczenie, przechodzi automatycznie, tj. z mocy prawa, na przyrzeczone miejsce hipoteczne, w chwili gdy stało się ono wolne. To oznacza, że nie ma koniczności zawarcia umowy przenoszącej hipotekę na opróżnione miejsce, natomiast wpis przeniesienia w księdze wieczystej będzie miał jedynie charakter deklaratoryjny.

Ujawnienie roszczenia wierzyciela hipotecznego o przeniesienie jego hipoteki na opróżnione miejsce hipoteczne powoduje, że sytuacja takiego wierzyciela jest znacznie lepsza niż w przypadku zawarcia samej umowy zobowiązującej do przeniesienia jego hipoteki na zwolnione miejsce. Jego hipoteka automatycznie zajmie wskazane opróżnione miejsce hipoteczne i nie będzie konieczne zawieranie umowy ją przenoszącej. Sam wpis dokonanej zmiany w księdze wieczystej będzie miał charakter deklaratoryjny.

Dzięki ujawnieniu swojego roszczenia w księdze wieczystej wierzyciel nie naraża się na ryzyko niewykonania zobowiązania przez właściciela nieruchomości. Czyni to jego sytuację pewniejszą, a szanse na uzyskanie przyrzeczonego miejsca hipotecznego znacznie większymi.

@RY1@i02/2011/221/i02.2011.221.07000080a.803.jpg@RY2@

Po zmianie przepisów banki mogą nie być zainteresowane udzielaniem kredytu zabezpieczonego hipoteką o dalszym pierwszeństwie

Mateusz Gronau

prawnik w kancelarii Gide Loyrette Nouel