Nadal dopuszczalna jest zmiana treści hipoteki łącznej

Zmiana ustawy o księgach wieczystych i hipotece, która weszła w życie 20 lutego 2011 r., zaczyna przynosić pierwsze problemy praktyczne. Jest to normalne następstwo zakrojonych na szeroką skalę zmian prawa. Do momentu wypracowania jednolitej praktyki, w dużej mierze dzięki staraniom doktryny oraz orzecznictwu Sądu Najwyższego, zachodzi konieczność rozwiązywania na bieżąco różnego typu wątpliwości. Zgodnie z niezmienionym art. 76 ust. 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (dalej ustawy) w celu zabezpieczenia tej samej wierzytelności można w drodze czynności prawnej obciążyć hipoteką więcej niż jedną nieruchomość. Mamy wówczas do czynienia z hipoteką łączną. W stanie prawnym sprzed nowelizacji ustawy ukształtowała się praktyka obciążania hipoteką łączną kolejnych nieruchomości również sukcesywnie. Zgodnie bowiem z dopuszczalną swobodą w zakresie kształtowania stosunków prawnych o charakterze obligacyjnym właściciel nieruchomości i wierzyciel hipoteczny mogli dopiero po ustanowieniu hipoteki obciążyć tym zabezpieczeniem kolejne nieruchomości, nawet wówczas gdy pierwotnie hipoteka nie miała charakteru łącznej. Nie ma podstaw, by pod rządami nowych przepisów znaleźć uzasadnienie dla twierdzenia, że w określonych przypadkach wskazana wyżej zmiana treści hipoteki nie jest dopuszczalna. Zdarzają się jednak poglądy przeciwne. Uzasadnieniem dla nich bywają przepisy przejściowe.

Ustawa z 26 czerwca 2009 r. o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz niektórych innych ustaw w art. 10 wprowadziła zasadę, iż hipoteki ustanowione przed 20 lutego 2011 r., czyli zarówno hipoteki zwykłe, jak i kaucyjne, nie przekształcają się w nową hipotekę, a jedynie do hipotek kaucyjnych samoistnych (które nie zabezpieczały wyłącznie świadczeń ubocznych nieobjętych z mocy ustawy hipoteką zwykłą) stosuje się przepisy ustawy w brzmieniu nadanym nowelizacją. Innymi słowy wpisane do ksiąg wieczystych hipoteki zwykłe i kaucyjne pozostają takimi również po 20 lutego 2011 r. Natomiast żadna hipoteka ustanowiona po dniu 20 lutego 2011 r. nie może być ani hipoteką zwykłą ani kaucyjną, ale po prostu hipoteką. W związku z powyższym pojawiają się poglądy, że nie można obecnie objąć zabezpieczeniem wcześniej ustanowioną hipoteką zwykłą lub kaucyjną nowej nieruchomości jako hipoteką łączną zwykłą lub łączną kaucyjną, bowiem jest to w istocie obciążenie nowej nieruchomości rodzajem hipoteki, którym po 20 lutego 2011 r. nie można już obciążyć żadnej nieruchomości.

Argumentów na poparcie tego stanowiska nie można upatrywać tylko w treści przepisów przejściowych. W rzeczywistości chodzi bowiem o istotę hipoteki łącznej i o toczący się od dawien spór, czy jest to jedna hipoteka obciążająca kilka nieruchomości, czy też jest to w rzeczywistości kilka hipotek połączonych więzią prawną. Nie wdając się w przytaczanie argumentów prezentowanych na poparcie każdego z tych stanowisk, wskazać należy, że zgodnie z dominującym poglądem właściwszą jest koncepcja hipoteki łącznej jako jednego prawa. Logiczną konsekwencją koncepcji hipoteki łącznej jako prawa jednego jest to, iż objęcie zabezpieczeniem kolejnej nieruchomości nie jest ustanowieniem na tej nieruchomości hipoteki łącznej, ale jest zmianą treści hipoteki powstałej wcześniej. Nie prowadzi do powstania tego ograniczonego prawa rzeczowego, ale stanowi zmianę treści prawa już ustanowionego.

Nie ulega wątpliwości, iż wszystkie hipoteki zwykłe i kaucyjne powstałe przed 20 lutego 2011 r. nadal istnieją i dopuszczalne są zmiany ich treści. A zatem dopuszczalna jest również zmiana treści np. hipoteki łącznej kaucyjnej. Ustawodawca nie różnicuje rodzaju zmian hipoteki na te, które mogą być dokonane, oraz na te, których dokonanie nie jest dopuszczalne pod rządami nowych przepisów. Konsekwentnie - zmiana treści hipoteki łącznej zwykłej lub kaucyjnej polegająca na obciążeniu tą hipoteką nowych nieruchomości jest w świetle obowiązującego stanu prawnego dopuszczalna, i to także wówczas, gdy następuje objęcie obciążeniem taką "starą" hipoteką kolejnej nieruchomości już w nowym stanie prawnym.

Ponadto interpretacja przeciwna prowadziłaby do nieusprawiedliwionego ingerowania w wolę stron - właściciela nieruchomości i wierzyciela hipotecznego. Zostaliby oni pozbawieni swobody w kreowaniu łączącego ich stosunku prawnego poprzez uniemożliwienie zmiany treści hipoteki łącznej zgodnie z ich wspólną wolą.

@RY1@i02/2011/216/i02.2011.216.21500020d.802.jpg@RY2@

Monika Radomska radca prawny, Centrum Zabezpieczeń, Bank Zachodni WBK SA

Monika Radomska

radca prawny, Centrum Zabezpieczeń, Bank Zachodni WBK SA