Firma może skorzystać na najmie okazjonalnym

Główne zalety najmu okazjonalnego to mniejsze uprawnienia lokatora, a także możliwość szybszego i tańszego rozstania się stron w razie konfliktu. Instytucję najmu okazjonalnego reguluje ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (dalej ustawa).

Artykuł 19a ustawy przewiduje, że - po pierwsze - umowa najmu okazjonalnego może obejmować tylko potrzeby mieszkaniowe. [przykład 1]

W zasadzie najem okazjonalny dotyczy więc jedynie sytuacji, gdy najemcą jest osoba fizyczna. Po drugie - korzystne dla wynajmującego regulacje prawne stosuje się jedynie wtedy, gdy właścicielem mieszkania jest osoba fizyczna, która nie prowadzi działalności gospodarczej. Przedsiębiorcy (w tym osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą) umowy najmu okazjonalnego nie podpiszą, nawet gdy potencjalnym najemcą jest zwykły lokator.

Nie oznacza to jednak, że przedsiębiorcy nie mogą skorzystać z rozwiązań charakterystycznych dla tej formy najmu mieszkań. Uwagę na te regulacje powinni zwrócić zwłaszcza deweloperzy, którzy mają kłopoty ze sprzedażą mieszkań, jak również przedsiębiorstwa oraz inwestorzy prywatni mający nieruchomości budynkowe.

Jedną z cech najmu okazjonalnego jest obowiązek lokatora, aby dołączył do umowy swoje oświadczenie w formie aktu notarialnego, w którym dobrowolnie poddaje się egzekucji w razie wygaśnięcia lub rozwiązania umowy najmu. Jest to zobowiązanie do opróżnienia i wydania mieszkania w terminie wskazanym przez właściciela (który musi dostarczyć najemcy pisemne żądanie opróżnienia mieszkania z urzędowo poświadczonym podpisem). Tak wynika z art. 19a ust. 2 ustawy.

Ustawa tak konstruuje instytucję najmu okazjonalnego, że bez dobrowolnego poddania się egzekucji nie można przyjąć, że ma się do czynienia z korzystniejszą dla właściciela mieszkania formą najmu. Nie oznacza to jednak, że oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji nie mogą żądać ci właściciele mieszkań (np. przedsiębiorcy), którzy wynajmują mieszkanie na normalnych zasadach. Wręcz przeciwnie - dobrowolne poddanie się eksmisji jest co do zasady dopuszczalne na podstawie art. 777 pkt 4 kodeksu postępowania cywilnego. Przepis ten przewiduje, że tytułem egzekucyjnym jest akt notarialny, w którym najemca poddaje się egzekucji i który obejmuje obowiązek wydania lokalu (gdy termin wydania jest wskazany w tym akcie). Uznanie takiego aktu notarialnego za tytuł egzekucyjny zrównuje go w praktyce z prawomocnym orzeczeniem sądowym (art. 777 pkt 1 k.p.c.). Jeśli zainteresowany wystąpi o nadanie takiemu aktowi notarialnemu klauzuli wykonalności, to po jej uzyskaniu może wystąpić do komornika, aby ten przeprowadził eksmisję najemcy. [przykład 2]

Nie oznacza to, że problem ewentualnej eksmisji lokatora firma rozwiąże, wysyłając go do notariusza po oświadczenie w trybie art. 777 pkt 4 k.p.c. Jeśli w trakcie trwania najmu awaryjny adres do przeprowadzki najemcy ulegnie zmianie, to nie ma prostego sposobu na wymuszenie podania nowego lokum do dokonania tam eksmisji. Gdyby przedsiębiorca mógł zawierać umowy najmu okazjonalnego, to mógłby w takim przypadku wypowiedzieć umowę (art. 19a ust. 3 ustawy). Firma nie może tego jednak zrobić z powodu braku podania przez najemcę innego adresu. Sposobem na zabezpieczenie się przed tego typu sytuacjami będą - w przypadku np. deweloperów wynajmujących w budynkach wiele mieszkań - wskazania przez nich samych adresów do wyprowadzki do np. pomieszczeń tymczasowych zapewnianych przez nich samych. Ponadto przedsiębiorca nie wszystkich lokatorów może eksmitować na bruk. Co do zasady przy umowie najmu okazjonalnego możliwa jest eksmisja najemcy, któremu nie przysługuje prawo do lokalu socjalnego bądź zamiennego, mimo że gmina albo wynajmujący nie wskazali pomieszczenia tymczasowego, gdzie może się przenieść wysiedlany. Niemniej jednak gdy wynajmującym jest firma, to taki wariant nie wchodzi w grę, nie jest więc możliwe wyrzucenie eksmitowanego na bruk.

Umowa najmu okazjonalnego z założenia nie może być zawarta na dłużej niż 10 lat. Nie oznacza to, że nasza firma nie może stosować takich krótkich umów najmu i wolno jej tylko podpisywać umowy na czas nieokreślony albo na okres dłuższy niż dekada. Nie jest zabronione podpisywanie umów na kilka lat albo nawet kilka miesięcy bądź tygodni (tak wynika z art. 5 ust. 1 ustawy).

Oprócz dobrowolnego poddania się egzekucji lokator podpisujący umowę najmu okazjonalnego musi też wskazać mieszkanie, do którego nastąpi eksmisja wraz ze zgodą jego właściciela na taką przymusową przeprowadzkę. Jeśli wynajmujący tego zażąda, to lokator musi dostarczyć odpowiednie oświadczenie właściciela mieszkania z podpisem notarialnie poświadczonym. Gdy lokator straci możliwość przeprowadzki do wskazanego wcześniej mieszkania, to ma 21 dni na powiadomienie o tym wynajmującego i wskazanie nowego lokum, gdzie się przeniesie w razie eksmisji. Zasada swobody umów pozwala, aby podobne rozwiązania zawrzeć w zwyklej umowie najmu, czyli także wtedy, gdy wynajmującym jest przedsiębiorca. Nie są one bowiem zastrzeżone tylko dla umowy najmu okazjonalnego. O wszystkim rozstrzygają negocjacje pomiędzy wynajmującym a potencjalnym najemcą.

Wynajmująca firma może też zażądać od najemcy kaucji mieszkaniowej. W dodatku - korzystniej niż przy najmie okazjonalnym - wysokość tej kaucji nie musi być ograniczona do sześciokrotności miesięcznego czynszu. Zgodnie z art. 6 ust.1 kaucja może sięgnąć nawet dwunastokrotności comiesięcznego czynszu. Z drugiej strony jeśli dojdzie w trakcie umowy do podwyżki czynszu, to i kaucja jest waloryzowana w razie jej zwrotu wyprowadzającemu się lokatorowi.

Jednoosoby przedsiębiorca (osoba fizyczna) zawarł z właścicielem lokalu umowę najmu. Taka umowa nie może mieć charakteru najmu okazjonalnego, bo przedsiębiorca jako podmiot gospodarczy nie ma potrzeb mieszkaniowych. Umowa podlega wtedy przepisom kodeksu cywilnego, a nie ustawy o ochronie praw lokatorów. Osoba fizyczna prowadzącą działalność gospodarczą może co prawda wynająć lokal na potrzeby mieszkaniowe swoje i własnej rodziny, ale nie wolno jej tego zrobić w ramach swojego biznesu, a jedynie jako zwykłemu lokatorowi.

Spółka ma niewielki budynek, w którym oprócz biur znajduje się kilka mieszkań. Są one wynajmowane. Z jednym z nowych najemców firma podpisała umowę najmu na rok. W umowie znalazła się klauzula, że najemca dobrowolnie poddaje się egzekucji. Postanowienie to nie będzie jednak skuteczne, jeśli cała umowa nie ma formy aktu notarialnego. Gdyby najemca zwlekał z wyprowadzką, to przedsiębiorstwo - chcąc go wyeksmitować - musiałoby najpierw przeprowadzić sprawę sądową, a dopiero potem z klauzulą wykonalności wystąpić do komornika.

Przedsiębiorca wynajmujący lokal na cele mieszkaniowe może:

● w uzgodnieniu z najemcą określić prawa i obowiązki obu stron, bo ich katalog zawarty w art. 6a - 6e ustawy znajdzie zastosowanie jedynie wtedy, gdy umowa nie reguluje tych kwestii odmiennie,

● bez większych ograniczeń podwyższyć czynsz o współczynnik średniorocznej inflacji, bo taką zmianę wysokości opłat uznaje się zawsze za uzasadnioną (art. 8a ust. 4e ustawy),

● podwyższyć czynsz tylko raz na sześć miesięcy (termin wypowiedzenia wysokości czynszu to trzy miesiące na koniec miesiąca kalendarzowego). Umowa może co prawda przewidywać inny termin, ale można go tylko wydłużyć, a nie skrócić. Przepisy dokładnie określają też zasady podwyżki i przewidują maksymalne limity, powyżej których nie można podnieść czynszu.

@RY1@i02/2011/207/i02.2011.207.21500030a.801.jpg@RY2@

Michał Kosiarski, prawnik, prowadzi firmę konsultingową

Michał Kosiarski

prawnik, prowadzi firmę konsultingową

Ustawa z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (t.j. DzU. z 2005 r. nr 31, poz. 266 ze zm.)