Czy dłużnik banku może żądać obniżenia sumy hipoteki

Możliwość żądania przez właściciela obciążonej nieruchomości zmniejszenia sumy hipoteki, gdy jest ona nadmierna, wprowadziła nowelizacja ustawy o księgach wieczystych i hipotece (dalej u.k.w.h.), która weszła w życie 20 lutego 2011 r. (art. 68 ust. 2 zd. 2). Z takim żądaniem może wystąpić właściciel nieruchomości w każdym momencie istnienia hipoteki obciążającej jego nieruchomość. Przed wejściem w życie nowelizacji instytucja nadmiernego zabezpieczenia i związana z nią możliwość żądania przez właściciela nieruchomości obciążonej obniżenia sumy hipotecznej nie była uregulowana. Właściciel nieruchomości mógł jedynie próbować żądać uznania umowy ustanawiającej zabezpieczenie za nieważną na mocy art. 58 par. 2 i art. 353¹ kodeksu cywilnego. Mogło to mieć jednak miejsce jedynie w szczególnych sytuacjach (wyrok Sądu Najwyższego z 28 października 2010, II CSK 218/10).

Zmieniony przepis art. 68 ust. 2 zd. 2 u.k.w.h. przyznaje właścicielowi obciążonej nieruchomości prawo żądania zmniejszenia sumy hipoteki, jeżeli zabezpieczenie jest nadmierne. Ma on jedynie prawo, z którego może on skorzystać lub nie. Ustanowienie hipoteki, niezależnie od jej wysokości, będzie prawnie skuteczne.

Istnienie nadmiernego zabezpieczenia musi być oceniane indywidualnie dla każdego stanu faktycznego. Ocena ta nie może polegać na zastosowaniu prostych kryteriów ilościowych. Musi uwzględniać takie elementy jak cechy samego zabezpieczenia, ryzyko wynikające z zawarcia zabezpieczanej umowy, warunki rynkowe czy cechy subiektywne dłużnika. Powyższa ocena musi być więc dokonana całościowo i uwzględniać wszelkie okoliczności stosunku prawnego pomiędzy dającym zabezpieczenie a wierzycielem. Co więcej, ocena, czy dochodzi do nadmiernego zabezpieczenia powinna być de facto dokonywana cały czas, z powodu dynamizmu poziomu zabezpieczenia. Ma to szczególne znaczenie przy wszelkiego rodzaju kredytach odnawialnych, a także w przypadku następczego ustanawiania dodatkowych zabezpieczeń lub spłat kredytów. Na skutek bowiem różnych zdarzeń prawnych (np. wcześniejszej spłaty wierzytelności przez dłużnika osobistego, braku spłaty, który powoduje naliczanie odsetek za opóźnienie, zrzeczenia się hipoteki przez wierzyciela czy zastąpienia wierzytelności hipotecznej w trybie art. 683 u.k.w.h.) zmianie może ulec suma hipoteczna lub wysokość zabezpieczanych wierzytelności. Mamy wówczas do czynienia z tzw. nadzabezpieczeniem wtórnym - powstałym na skutek zdarzeń zaistniałych już po powstaniu hipoteki (w przeciwieństwie do nadzabezpieczenia pierwotnego, które istnieje od momentu ustanowienia zabezpieczenia).

Z dynamizmem zabezpieczenia łączy się to, że uprawnienie właściciela nieruchomości do wystąpienia z powództwem o zmniejszenie sumy hipotecznej nie jest ograniczone wyrokiem sądu wydanym wcześniej w tej sprawie. Właściciel może więc zawsze ponownie wystąpić z powyższym powództwem, a sąd nie może odrzucić pozwu tylko na tej podstawie, że istnieje wcześniejsze rozstrzygnięcie w tym przedmiocie. Z powyższych powodów nie można a priori przesądzić, że np. suma hipoteki wynosząca 150 proc. wartości udzielonych kredytów nie będzie mogła w trakcie całego obowiązywania hipoteki zostać uznana za zabezpieczenie ekstensywne. Mając jednak na uwadze dotychczasową praktykę bankową i wykładnię systemową opartą na brzmieniu art. 1101 u.k.w.h. przewidującego, że maksymalna wysokość hipoteki przymusowej (w przypadku gdy nie jest ona określona w dokumencie będącym podstawą jej wpisu) nie może przewyższać więcej niż o połowę zabezpieczonej wierzytelności, przyjąć należy, że suma hipoteki wynosząca 150 proc. wartości zabezpieczonej wierzytelności nie będzie uznawana za nadzabezpieczenie pierwotne. Przyjęcie odmiennego punktu widzenia oznaczałoby podważenie racjonalności ustawodawcy, który tworzyłby sytuację, w której istnieje ustawowa podstawa określająca maksymalną dopuszczalną wysokość sumy hipotecznej w przypadku hipoteki przymusowej, a której nie stosuje się do hipoteki umownej.

Argumenty przedstawione powyżej nie oznaczają jednak, że tej wielkości zabezpieczenie nie będzie mogło być kwestionowane przez właściciela nieruchomości w przyszłości. Będzie to możliwe, jeżeli wskutek pewnych działań (np. częściowej spłaty zadłużenia kredytowego, zastąpienia wierzytelności w trybie art. 683 u.k.w.h. lub częściowego wygaśnięcia zabezpieczonej wierzytelności) dojdzie do zmniejszenia wysokości zabezpieczanej wierzytelności i w konsekwencji do nadzabezpieczenia wtórnego.

W umowach ustanawiających hipotekę coraz częściej można spotkać się z umieszczaniem przez strony, klauzul doprecyzowujących, w jakich przypadkach będzie można mówić o "nadmiernym" zabezpieczeniu hipotecznym. Mając na uwadze bezwzględnie obowiązujący charakter art. 68 ust. 2 zd. 2 u.k.w.h., przy rozstrzyganiu, czy zachodzi przypadek ekstensywności zabezpieczenia, nie będą one jednak dla sądu wiążące (K. Zaradkiewicz, Nowa regulacja prawa hipotecznego, Przegląd Prawa Handlowego 01/2011). Wszelkie ustalenia pomiędzy stronami w tym zakresie - np. polegające na stwierdzeniu, że "przypadku nadzabezpieczenia, o którym mowa w art. 68 ust. 2 zd. 2 u.k.w.h., nie będzie stanowiła hipoteka ustanowiona do wysokości 170 proc. kwoty wierzytelności z tytułu udzielonego kredytu", mogą być uznane za próbę ograniczenia prawa właściciela nieruchomości do żądania zmniejszenia tej sumy przyznanego mu przez przepis bezwzględnie obowiązujący. Oznacza to, że niezależnie od istnienia umownych "klauzul nadzabezpieczenia", właściciel obciążonej nieruchomości zawsze może skorzystać z uprawnienia zawartego w art. 68 ust. 2 zd. 2 u.k.w.h. i wystąpić do sądu przeciwko wierzycielowi hipotecznemu z żądaniem zmniejszenia sumy hipoteki. Sąd ustalając, czy zabezpieczenie hipoteczne jest nadmierne, nie będzie związany postanowieniami umowy pomiędzy stronami. Wydaje się jednak, że szczególnie gdy właścicielem nieruchomości nie jest konsument, sądy pomimo braku formalnego związania "klauzulami nadzabezpieczenia" mogą w pewnym stopniu sugerować się tego typu ustaleniami pomiędzy stronami.

Jeśli chodzi o skutki wyroku uwzględniającego powództwo o zmniejszenie sumy hipoteki, ścierają się ze sobą dwa przeciwstawne poglądy. Zgodnie z pierwszym z nich wyrok ma charakter konstytutywny, co oznacza, że suma hipoteczna ulega zmniejszeniu wraz z uprawomocnieniem się wyroku sądu, a ujawnienie jej nowej wysokości w księdze wieczystej nie wpływa na skuteczność dokonanej przez sąd zmiany. Drugi pogląd mówi, że obniżenie sumy hipotecznej nastąpi dopiero po wpisie w księdze wieczystej, gdyż przemawia za tym potrzeba zapewnienia odpowiedniej jawności stanu prawnego nieruchomości. Mając na uwadze bezpieczeństwo obrotu, lepsze wydaje się to drugie rozwiązanie. Wpis zmniejszonej sumy hipotecznej powinien zostać dokonany na podstawie odpisu prawomocnego wyroku sądowego.

W przypadku obniżenia przez sąd wysokości sumy hipotecznej pozycja właściciela obciążonej nieruchomości ulegnie dalszemu wzmocnieniu również dlatego, że uzyska on uprawnienie do rozporządzania częściowo opróżnionym miejscem hipotecznym (art. 1011 ust. 2 u.k.w.h.). Będzie on uprawniony do ustanowienia nowej lub przeniesienia na to częściowo opróżnione miejsce hipoteczne istniejącej hipoteki, do wysokości wygasłej części hipoteki, tj. do sumy obniżenia zabezpieczenia dokonanego przez sąd. Należy jednak mieć na uwadze, że uprawnienie do rozporządzenia opróżnioną częścią miejsca hipotecznego przysługiwać będzie właścicielowi nieruchomości jedynie wówczas, gdy hipoteka, której wysokość została obniżona przez sąd, była już "nową" hipoteką, utworzoną po 20 lutego 2011 r.

@RY1@i02/2011/197/i02.2011.197.21000060b.802.jpg@RY2@

Mateusz Gronau, prawnik w Kancelarii Gide Loyrette Nouel

Mateusz Gronau

prawnik w Kancelarii Gide Loyrette Nouel

Ustawa z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. z 2001 r., nr 124, poz. 1361)