Jakie postanowienia należy zawrzeć w umowie o roboty budowlane

Umowa o roboty budowlane regulowana jest w kodeksie cywilnym (art. 647 - 658). W umowie tej wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej, a inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót. W szczególności inwestor zobowiązuje się do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia wykonawcy.

Inwestor powinien więc posiadać prawo do nieruchomości, na której będzie realizowana budowa. Może to być m.in. własność, użytkowanie wieczyste, a także umowa najmu lub dzierżawy (w tych dwóch ostatnich przypadkach konieczna jest jednak zgoda właściciela).

Umowa o roboty budowlane powinna być stwierdzona pismem. Wymagana przez przepisy dokumentacja stanowi jej część składową. Umowa ta dotyczy większych inwestycji budowlanych, które wymagają pozwolenia na budowę i do zrealizowania których konieczne jest opracowanie projektu. Ma ona także zastosowanie także do umów o wykonanie remontu budynku lub budowli.

W umowie o roboty budowlane strony muszą ustalić zakres robót, które wykonawca będzie wykonywał osobiście lub za pomocą podwykonawców. Gdyby powstały wątpliwości, uznaje się, że wykonawca podjął się wszystkich robót objętych projektem (który stanowi część składową umowy).

Istnieją trzy podstawowe rodzaje umów inwestora z wykonawcą:

● umowa o generalną realizację inwestycji,

● umowa o generalne wykonawstwo,

● umowa o wykonawstwo częściowe.

W umowie o generalną realizację inwestycji inwestor zleca generalnemu wykonawcy realizację całości robót związanych z daną inwestycją, a ten przyjmuje odpowiedzialność za ich wykonanie. Zakres jej prac jest bardzo szeroki - od przygotowania dokumentacji geodezyjnej poprzez przygotowanie projektu budowlanego, uzyskanie niezbędnych decyzji np. o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, uzyskania pozwolenia na budowę do uzyskania pozwolenia na użytkowanie obiektu.

Węższy zakres ma umowa o generalne wykonawstwo, mimo że obejmuje całość robót budowlanych związanych z daną inwestycją. Inwestor dostarcza zazwyczaj tylko wstępny projekt, wykonawca zobowiązuje się natomiast do zorganizowania i koordynowania całego procesu budowlanego. Zawiera on umowy z podwykonawcami, sprawdza uprawnienia zawodowe osób, w stosunku do których są wymagane. Odpowiada za przebieg prac i ich zakończenie zgodnie z projektem i wymaganiami prawa budowlanego. W takim przypadku inwestor zazwyczaj powołuje inspektora nadzoru inwestorskiego, który reprezentuje go na budowie.

Najwęższy zakres prac spośród przedstawionych wyżej umów zawiera umowa o wykonawstwo częściowe. Inwestor zleca wykonawcom realizację określonych robót (np. wykonanie instalacji gazowej, elektrycznej, wodnej) lub poszczególnych etapów inwestycji (np. oddanie budynku w tzw. surowym stanie). Sam koordynuje poszczególne prace: zleca wykonanie projektu architektonicznego, składa wniosek o pozwolenie na budowę, występuje o dziennik budowy, zawiera umowy z uczestnikami procesu budowlanego m.in. z kierownikiem budowy, występuje o pozwolenie na użytkowanie.

Przepisy kodeksu cywilnego zawierają szczegółowe uregulowania dotyczące umów wykonawców z podwykonawcami. Pod rygorem nieważności takie umowy muszą być sporządzone na piśmie, a na ich zawarcie musi się zgodzić inwestor. Jeśli w ciągu 14 dni od przedstawienia mu przez wykonawcę umowy z podwykonawcą lub jej projektu (wraz z częścią dokumentacji dotyczącej wykonania robót określonych w umowie lub projekcie), nie zgłosi na piśmie sprzeciwu lub zastrzeżeń, uważa się, że wyraził zgodę na zawarcie umowy. Gdyby podwykonawca chciał zawrzeć umowę z dalszym podwykonawcą, musi uzyskać zgodę zarówno inwestora, jak i wykonawcy. Jeśli w terminie 14 dni od przedstawienia im umowy nie zgłoszą sprzeciwu, uznaje się, że wyrazili zgodę na tę umowę.

Zawierający umowę z podwykonawcą oraz inwestor i wykonawca ponoszą solidarną odpowiedzialność za zapłatę wynagrodzenia za roboty budowlane wykonane przez podwykonawcę. Odmienne postanowienia umów są nieważne.

Sąd Apelacyjny w Poznaniu w wyroku z 17 grudnia 2009 r. uznał, że czynna zgoda inwestora na zawarcie umowy z podwykonawcą będzie mogła być uznana za skuteczną tylko wówczas, jeżeli ma on wiedzę o istotnych elementach tej umowy, tzn. o przedmiocie prac, jakie ma wykonać podwykonawca, oraz o przysługującym mu wynagrodzeniu. Te elementy kreują bowiem zakres jego solidarnej odpowiedzialności. Sama wiedza inwestora o tym, że jakaś część robót wykonywana jest przez podwykonawcę, nie przesądza o wyrażeniu przez niego w sposób dorozumiany zgody, o jakiej mowa w art. 647¹ par. 2 zd. 1 k.c. To samo dotyczy udziału inwestora w naradach, odbiorach itp., związanych z procesem budowlanym.

Przedsiębiorca budowlany - wykonawca - zawarł z innym przedsiębiorcą - podwykonawcą - umowę o wykonanie prac instalacyjnych. Na zawarcie umowy między wykonawcą i podwykonawcą wyraził zgodę inwestor. Podwykonawca zrealizował prace w terminie, ale wykonawca nie zapłacił mu wynagrodzenia. Podwykonawca może więc wystąpić z roszczeniem o zapłatę do inwestora, nawet jeśli ten zapłacił już wykonawcy, za wykonanie prac.

Zdaniem sądu przepisy rozciągające odpowiedzialność za wykonanie umowy na osobę niebędącą jej stroną należy stosować restrykcyjnie, szczególnie gdy mamy w procesie budowlanym do czynienia wyłącznie z podmiotami profesjonalnymi, które mają znajomość przepisów prawa i możliwość zabezpieczenia swoich interesów w sposób nieprowadzący do późniejszych wątpliwości interpretacyjnych (I ACa 874/09 Lex 628223).

Sąd Apelacyjny w Poznaniu stwierdził ponadto, że zgoda inwestora na zawarcie przez wykonawcę umowy z podwykonawcą ma jedynie znaczenie dla powstania odpowiedzialności solidarnej za zapłatę wynagrodzenia należnego podwykonawcy. Brak takiej zgody nie rzutuje jednak na ważność umowy o podwykonawstwo.

Do umów o roboty budowlane mogą mieć zastosowanie w drodze analogii przepisy umowy o dzieło regulujące sposób ustalenia wynagrodzenia. Art. 628 określa zasady ustalania wynagrodzenia ryczałtowego (określone jest ono z góry), a art. 629 k.c. - zasady ustalania wynagrodzenia kosztorysowego (na podstawie zestawienia planowanych prac i przewidywanych kosztów).

W przypadku gdy podstawą wynagrodzenia jest kosztorys jego wysokość uzależniona jest zazwyczaj od faktycznie zrealizowanych robót, niezbędnych do wykonania umowy. Strony powinny w umowie szczegółowo określić poszczególne elementy wynagrodzenia kosztorysowego. Jeśli chodzi o wynagrodzenie ryczałtowe, to w umowie można przewidzieć jego podwyższenie. Ale jeśli strony tego nie zrobią, wykonawca nie będzie miał podstaw do wystąpienia z żądaniem o jego podwyższenie. Takiej podstawy nie będzie miał także inwestor, gdyby okazało się, że rozmiar prac jest mniejszy od przewidzianych.

Inwestor może się też zobowiązać do wypłaty wykonawcy zaliczki w określonej kwocie na zakup materiałów budowlanych, która zostanie zaliczona na poczet wynagrodzenia.

Wykonawca może żądać umówionego wynagrodzenia lub jego odpowiedniej części, nawet gdyby wykonany obiekt uległ zniszczeniu lub uszkodzeniu, pod warunkiem jednak, że zniszczenie nastąpiło na skutek wadliwości dostarczonych przez inwestora materiałów, maszyn lub urządzeń albo wskutek wykonania robót według wskazówek inwestora, a wykonawca uprzedził inwestora o niebezpieczeństwie zniszczenia lub uszkodzenia obiektu. Wykonawca może też żądać wynagrodzenia, gdy mimo zachowania należytej staranności nie mógł stwierdzić wadliwości dostarczonych przez inwestora materiałów, maszyn lub urządzeń.

Od kwietnia 2010 r. wykonawcy (generalni wykonawcy) mogą żądać od inwestora gwarancji zapłaty za roboty budowlane w celu zabezpieczenia terminowej zapłaty umówionego wynagrodzenia za wykonanie robót. Gwarancją zapłaty jest gwarancja bankowa lub ubezpieczeniowa, a także akredytywa bankowa lub poręczenie banku udzielone na zlecenie inwestora.

Koszty związane z ustanowieniem zabezpieczenia zapłaty wynagrodzenia z tytułu wykonanych robót budowlanych ponoszą w równych częściach: podmiot zobowiązany do ustanowienia zabezpieczenia (inwestor) i podmiot, na rzecz którego takie zabezpieczenie ma być ustanowione (wykonawca). Przepis kodeksu cywilnego dający wykonawcy prawo żądania ustanowienia gwarancji zapłaty ma charakter bezwzględnie obowiązujący.

Inwestor nie może też odstąpić od zawartej z wykonawcą umowy, jeśli ten ostatni wystąpi z żądaniem udzielenia gwarancji zapłaty. Odstąpienie takie będzie uważane za bezskuteczne, a więc nie będzie wywierało żadnych skutków prawnych.

W umowie o roboty budowlane inwestor zastrzegł, że gwarancja zapłaty wykonawcy może być udzielona tylko przed przystąpieniem przez wykonawcę do robót budowlanych. Takie ograniczenie jest niedopuszczalne. Nie jest bowiem możliwe wyłączenie lub ograniczenie w drodze czynności prawnej (w tym na podstawie umowy) przepisu k.c., który daje wykonawcy prawo żądania ustanowienia gwarancji.

Inwestor musi udzielić gwarancji zapłaty za roboty budowlane w ciągu 45 dni od zgłoszenia żądania przez wykonawcę. Jeżeli nie wywiąże się ze swojego obowiązku, wykonawca będzie mógł odstąpić od umowy z winy inwestora ze skutkiem na dzień odstąpienia. Brak udzielenia gwarancji zapłaty stanowi przeszkodę w wykonaniu robót budowlanych z przyczyn leżących po stronie inwestora. Nie będzie więc on mógł odmówić zapłaty wynagrodzenia mimo niewykonania robót budowlanych, jeżeli wykonawca (generalny wykonawca) był gotów je wykonać. Jednak w takim wypadku inwestor może odliczyć to, co wykonawca (generalny wykonawca) oszczędził z powodu niewykonania robót budowlanych. Wykonawca może żądać ustanowienia zabezpieczenia, które pokryje nie tylko roszczenie o zapłatę wynagrodzenia wynikającego z zawartej umowy, ale także z tytułu robót dodatkowych lub koniecznych do wykonana umowy.

Przepisy dotyczące gwarancji zapłaty za roboty budowlane stosuje się także do umów zawartych między wykonawcą (generalnym wykonawcą) a dalszymi wykonawcami (podwykonawcami). Wówczas prawo do żądania gwarancji będzie przysługiwać dalszemu wykonawcy (podwykonawcy) w stosunku do wykonawcy (generalnego wykonawcy) na podstawie łączącej ich umowy.

W umowie określa się termin przekazania placu budowy, a także termin zakończenia budowy wraz z odbiorem końcowym. Strony w umowie mogą też zawrzeć postanowienia dotyczące harmonogramu robót.

Jeśli strony nie określą w umowie harmonogramu robót, inwestor będzie musiał na żądanie wykonawcy przyjmować wykonane roboty częściowo, a w miarę ich ukończenia, za zapłatą odpowiedniej części wynagrodzenia. Nie może on odmówić odbioru robót, jeśli wykonawca zgłosił ich zakończenie. Gdy zmawiający z przyczyn leżących po jego stronie uchybia obowiązkowi odbioru robót, następują skutki zwłoki po jego stronie. Takie zachowanie nie ma wpływu na roszczenie wykonawcy, który uprawniony jest do żądania wynagrodzenia. Jego roszczenie staje się wymagalne z chwilą, w której po spełnieniu obowiązków przez wykonawcę odbiór winien nastąpić. Zamawiający może odmówić przyjęcia robót, gdy stan robót nie osiągnął gotowości do odbioru albo gdy w toku czynności stwierdzono wady nadające się do usunięcia - ale do czasu usunięcia wad (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 13 kwietnia 2011 r. VI ACa 1200/10 LEX nr 856436).

Strony mogą w umowie zastrzec możliwość zmiany terminu zakończenia robót, jeśli zajdą jakieś szczególne okoliczności (np. zmiana pogody uniemożliwiająca kontynuację prac lub przerwy w dostawie energii).

Protokół odbioru stanowi pokwitowanie spełnienia świadczenia i jest podstawą do dokonania rozliczeń między inwestorem i wykonawcą. Stosownie do przepisu art. 647 par 1 k.c. z chwilą odbioru obiektu objętego umową o roboty budowlane realizuje się prawo wykonawcy do zapłaty na jego rzecz wynagrodzenia za wykonane prace. Prawa tego nie niweczy, co do zasady, stwierdzenie w protokole odbioru, że roboty te dotknięte są usterkami, nawet gdyby strony w umowie poczyniły odmienne zastrzeżenie. Inwestor może w związku z ujawnionymi wadami skorzystać z przysługujących mu uprawnień z tytułu rękojmi (wyroku Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z 17 grudnia 2009 r. I ACa 874/09 Lex 628223).

W umowach o roboty budowlane pojawiają się klauzule zabezpieczające roszczenia inwestora z tytułu nieprawidłowego realizowania umowy przez wykonawcę. Najczęściej wykorzystywanymi zabezpieczeniami są: kaucja gwarancyjna oraz gwarancja bankowa. Kaucja gwarancyjna stanowi zwykle określony w umowie odsetek wartości kontraktu, który inwestor potrąca z faktur wystawianych przez wykonawcę. W gwarancji bankowej bank wykonawcy zobowiązuje się nieodwołalnie i bezwarunkowo do zapłacenia na pierwsze żądanie inwestora kwoty do maksymalnej wysokości określonej w gwarancji.

Jeśli zawierana jest umowa o generalne wykonawstwo, wykonawca powinien się w niej zobowiązać do zawarcia umowy ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej, a także dostarczenia inwestorowi odpisu umowy.

Przepisy dopuszczają możliwość zastrzeżenia w umowie, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy - kary umownej. Jednak w przypadku zawarcia takiej klauzuli w umowie - jeśli dojdzie do niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania - kara umowna będzie przysługiwała wierzycielowi w zastrzeżonej na ten wypadek wysokości, bez względu na wysokość poniesionej szkody.

Oprócz kary umownej inwestor może dochodzić odszkodowania, które zazwyczaj przewyższa karę umowną. Odszkodowanie wiąże się z faktycznie poniesioną szkodą, trzeba więc wykazać jej wartość. Potrzebne są do tego dokumenty potwierdzające np., że termin realizacji został przesunięty, że zmienił się zakres prac. W praktyce problemem w uzyskaniu odszkodowania jest zazwyczaj brak takich dokumentów.

Wykonawca odpowiada za wady na zasadzie rękojmi. Okres rękojmi wynosi w przypadku budynków trzy lata, w pozostałych przypadkach rok od dnia dokonania odbioru. W umowie terminy te strony mogą modyfikować. Niezależnie od rękojmi wykonawca może udzielić inwestorowi gwarancji jakości, której okres obowiązywania oraz warunki powinny być w umowie szczegółowo sprecyzowane (m.in. czas, na jaki zostaje udzielona, termin, w jakim wady zostaną usunięte, w jaki sposób zostanie wystawiony dokument gwarancyjny). Uprawnienia z tytułu rękojmi i gwarancji mogą być wykonywane równolegle. Realizując uprawnienia, należy jednak wskazać, z którego trybu korzystamy.

Sąd Najwyższy w wyroku z 17 lipca 2009 r. stwierdził, że jeżeli strony umowy o roboty budowlane postanowiły, że wykonawca udziela gwarancji na wykonane roboty i tworzona jest tzw. kaucja gwarancyjna będąca zabezpieczeniem kosztów usunięcia wad z tytułu rękojmi czy gwarancji, to takie postanowienia, jako nienależące do przedmiotowo istotnych postanowień umowy o roboty budowlane, powinny być traktowane jako osobna umowa stron. Ta odrębna umowa stanowi podstawę prawną stosunków stron już po wykonaniu umowy o roboty budowlane (IV CSK 83/09 LEX nr 60727).

Strony mogą dowolnie ustalić przypadki, gdy odstąpienie od umowy będzie możliwe. Przepisy kodeksu cywilnego dotyczące umowy o roboty budowlane odsyłają w tej kwestii do umowy o dzieło. Z przepisów tych wynika, że jeśli przyjmujący zamówienie opóźnia się z rozpoczęciem lub wykończeniem dzieła tak dalece, że nie jest prawdopodobne, żeby zdołał je ukończyć w umówionym czasie, to zamawiający może bez wyznaczania terminu dodatkowego od umowy odstąpić jeszcze przed upływem terminu do wykonania dzieła. Jeśli natomiast przyjmujący zamówienie wykonuje dzieło w sposób wadliwy lub sprzeczny z umową, zamawiający może wezwać go do zmiany sposobu wykonania i wyznaczyć mu w tym celu odpowiedni termin. Po bezskutecznym upływie tego terminu zamawiający może od umowy odstąpić albo powierzyć wykonanie dzieła innej osobie na koszt przyjmującego zamówienie.

Przedsiębiorca budowlany wykonuje prace niezgodnie z umową. Inwestor zażądał, by w określonym terminie zmienił sposób wykonania prac na zgodny z umową. Niewykonanie tego żądania oznacza, że wykonawca wykonuje swoje zobowiązanie w sposób nienależyty. Inwestorowi służą więc uprawnienia: do odstąpienia od umowy lub powierzenia poprawienia lub dalszego wykonania robót innej osobie na koszt i niebezpieczeństwo wykonawcy (art. 636 par. 1 k.c.).

@RY1@i02/2011/182/i02.2011.182.210.0004.001.jpg@RY2@

Wzór

Teresa Siudem

teresa.siudem@infor.pl

Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 ze zm.).