Sąd nie skontroluje wysokości hipoteki

Nowelizacja ustawy o księgach wieczystych i hipotece (u.k.w.h.), która weszła w życie 20 lutego 2011 r., wprowadziła możliwość żądania przez właściciela obciążonej nieruchomości zmniejszenia sumy hipoteki, gdy jest ona nadmierna. Z takim żądaniem właściciel nieruchomości może wystąpić w każdym momencie istnienia hipoteki obciążającej jego nieruchomość i jest to niezależne również od rodzaju ustanowionej hipoteki. Uprawnienie to ma przeciwdziałać problemowi nadmiernego zabezpieczenia, przejawiającego się tym, że suma hipoteki przewyższa wartość zabezpieczonej wierzytelności głównej i jest zbyt wysoka w stosunku do racjonalnie ujętej potrzeby ochrony interesów wierzyciela. Sytuację taką określa się też jako "stan nadzabezpieczenia" lub "zabezpieczenie ekstensywne". Istnienie stanu nadzabezpieczenia ma negatywny wpływ na pozycję właściciela obciążonej nieruchomości - nieproporcjonalnie ogranicza bowiem jego zdolność kredytową, co może skutkować utrudnieniem pozyskania dodatkowego finansowania. Stan ten prowadzi również do uzależnienia właściciela nieruchomości od wierzyciela hipotecznego, a także pogorszenia sytuacji pozostałych wierzycieli właściciela nieruchomości. Wprowadzenie art. 68 ust. 2 zd. 2 u.k.w.h. ma dawać możliwość przeciwdziałania tego typu sytuacjom.

W stanie prawnym przed wejściem w życie nowelizacji u.k.w.h. instytucja nadmiernego zabezpieczenia i związana z nią możliwość żądania przez właściciela nieruchomości obciążonej obniżenia sumy hipotecznej nie była uregulowana. Właściciel nieruchomości mógł jedynie próbować żądać uznania umowy ustanawiającej zabezpieczenie za nieważną na mocy art. 58 par. 2 i art. 353¹ k.c. Mogło to mieć jednak miejsce jedynie w szczególnych sytuacjach (wyrok SN z 28 października 2010, II CSK 218/10). Rozwiązanie to nie oddawało w pełni potrzeb obrotu gospodarczego przejawiających się w dopasowaniu zabezpieczenia do wielkości zabezpieczanego ryzyka bez unieważniania całej czynności prawnej kreującej zabezpieczenie. W praktyce zdarza się, że intencją samego właściciela obciążonej nieruchomości jest jedynie skorygowanie wielkości ustanowionego zabezpieczenia, a nie jego całkowite unicestwienie. Przerwa w trwaniu zabezpieczenia jest bowiem często traktowana jako podstawa wypowiedzenia stosunku umownego zabezpieczanego hipoteką.

Sytuacja zmieniła się po wejściu w życie nowelizacji u.k.w.h., która w art. 68 ust. 2 zd. 2 przyznaje właścicielowi obciążonej nieruchomości prawo żądania zmniejszenia sumy hipoteki, jeżeli zabezpieczenie jest nadmierne. Powyższy przepis przyznaje właścicielowi obciążonej nieruchomości jedynie prawo, z którego może on skorzystać lub nie. Nie jest on więc ustawowym ograniczeniem wysokości ustanawianych zabezpieczeń hipotecznych. W świetle polskiego prawa ustanowienie hipoteki, niezależnie od jej wysokości, będzie prawnie skuteczne. Sąd wieczystoksięgowy, dokonując wpisu hipoteki, nie bada, czy zachodzi przypadek nadzabezpieczenia. Jeżeli właściciel nieruchomości uzna, że obciążająca jego nieruchomość hipoteka jest nadmierna, może dojść do porozumienia z wierzycielem hipotecznym w kwestii ewentualnego zmniejszenia wysokości sumy hipotecznej albo wystąpić do sądu z powództwem o zmniejszenie sumy hipoteki. Obowiązujące przepisy nie przyznają bowiem właścicielowi nieruchomości uprawnienia do zmiany sumy hipoteki na podstawie jednostronnego oświadczenia woli. Brak jest również przepisu prawa, który przewidywałby automatyczne obniżenie wysokości zabezpieczenia w określonych okolicznościach. W rezultacie brak konsensusu pomiędzy stronami oznacza, że ostateczna ocena, czy ustanowione zabezpieczenie jest nadmierne, należała będzie do sądu.

@RY1@i02/2011/172/i02.2011.172.210.002b.001.jpg@RY2@

Mateusz Gronau, prawnik w Kancelarii Gide Loyrette Nouel

Mateusz Gronau

prawnik w Kancelarii Gide Loyrette Nouel