Jak zabezpieczyć swoje prawa wynajmując lokal studentowi

Wraz z podpisaniem umowy najmu właściciel mieszkania zobowiązuje się do oddania go najemcy do używania i korzystania w zamian za pobierany z tego tytułu czynsz. Takie porozumienie stron może być zawarte na czas określony bądź nieokreślony.

Umowa najmu tak jak każda inna umowa określa główne prawa i obowiązki stron.

Koniecznie muszą się w niej znaleźć zasady regulujące przedmiot najmu oraz sprawy czynszowe. Po podpisaniu stosownego porozumienia wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz. Musi się ona nadawać do umówionego użytku, a dodatkowo wynajmujący musi utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania umowy. Drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają jednak najemcę.

Aby uniknąć problemów przy odbiorze mieszkania po zakończeniu umowy, wynajmujący powinien zabezpieczyć swoje ewentualne roszczenia z tego tytułu już w momencie jej podpisywania.

Właściciel może to zrobić w umowie albo w dołączonym do niej protokole przekazania mieszkania. Niezależnie od wybranej formy w odpowiednim paragrafie umowy bądź protokole należy w sposób szczegółowy opisać stan mieszkania. Uwaga ta odnosi się również do mebli i sprzętu gospodarstwa domowego, które się w nim znajdują, a najemca będzie z nich korzystał. Jeżeli są to rzeczy fabrycznie nowe, których do tej pory nikt nie używał, to wówczas należy to zaznaczyć. Z kolei opisując stan mebli (sprzętu AGD), które były już używane, należy określić stopień ich zużycia i wskazać wszelkie usterki, które w nich występują. W praktyce wyszczególnienie wad leży w interesie zarówno wynajmującego, jak i najemcy. Odpowiednie zapisy będą z jednej strony stanowiły podstawę ewentualnych rozliczeń przy dochodzeniu roszczeń za zniszczenia spowodowane przez najemcę, a z drugiej będą przydatnym dowodem na etapie postępowania sądowego. Niezależnie od tego zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego przed wydaniem lokalu najemcy strony powinny sporządzić protokół, w którym określą stan techniczny i stopień zużycia znajdujących się w nim instalacji i urządzeń. Protokół ten stanowi podstawę rozliczeń przy zwrocie lokalu.

Przed konsekwencjami nieprawidłowego korzystania z lokalu właściciela może chronić inna forma zabezpieczenia jego interesów. Zgodnie z przepisami samo zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, w tym szkód, które nie wynikają z normalnego użytkowania. Kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu według stawki z dnia zawarcia umowy. W przypadku najmu okazjonalnego kaucja nie może natomiast przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu.

Zgodnie z przepisami najemca powinien przez czas trwania najmu używać rzeczy najętej w sposób w umowie określony, a gdy umowa nie określa sposobu używania - w sposób odpowiadający właściwościom i przeznaczeniu lokalu. Najemca ma prawo wprowadzania w lokalu ulepszeń tylko za zgodą wynajmującego i na podstawie pisemnej umowy określającej sposób rozliczeń z tego tytułu. Po zakończeniu najmu i opróżnieniu lokalu najemca jest obowiązany odnowić lokal i dokonać w nim obciążających go napraw, a także zwrócić wynajmującemu równowartość zużytych elementów wyposażenia technicznego, (np. podgrzewaczy wody, wanien, czy baterii łazienkowych) które znajdowały się w lokalu w chwili wydania go najemcy.

Jeżeli najemca w okresie najmu dokonał wymiany niektórych elementów tego wyposażenia, przysługuje mu zwrot kwoty odpowiadającej różnicy ich wartości między stanem istniejącym w dniu objęcia lokalu oraz w dniu jego opróżnienia. Należne kwoty oblicza się według cen obowiązujących w dniu rozliczenia.

Wynajmujący może również żądać usunięcia ulepszeń wprowadzonych przez najemcę z naruszeniem obowiązku uzyskania jego zgody i przywrócenia stanu poprzedniego, jeżeli nie naruszy to substancji lokalu. Alternatywnie może zatrzymać wykonane ulepszenia za zwrotem ich wartości.

Najemca, który poniósł wydatki na remont, modernizację, ulepszenie wynajmowanego budynku, lokalu itp., może po zakończeniu najmu żądać od właściciela zwrotu tych nakładów. Jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, a takim ulepszeniem jest niewątpliwie wstawienie nowych mebli kuchennych, to z braku odmiennej umowy wynajmujący, który chce zatrzymać ulepszenia, powinien zapłacić najemcy odpowiednie wynagrodzenie. Ulepszenie traktować należy jako nakład, ale nie konieczny, tylko użytkowy. Wynagrodzenie to powinno odpowiadać wartości ulepszenia w chwili zwrotu mieszkania wynajmującemu.

Najemca ma obowiązek niezwłocznie udostępnić lokal w celu usunięcia awarii wywołującej szkodę lub bezpośrednio zagrażającej powstaniem takiej szkody (np. konieczne jest pilne sprawdzenie, w którym lokalu nastąpiło zwarcie instalacji elektrycznej). Jeśli jest nieobecny albo odmawia udostępnienia lokalu, właściciel może wejść do środka z funkcjonariuszem policji lub straży gminnej (lub miejskiej), a także skorzystać z pomocy straży pożarnej. W sytuacji gdy otwarcie lokalu nastąpiło pod nieobecność lokatora, właściciel ma obowiązek zabezpieczyć znajdujące się w nim rzeczy do powrotu najemcy. Z czynności tych sporządza się protokół.

Obowiązek udostępnienia lokalu istnieje również w przypadku konieczności dokonania przeglądu stanu i wyposażenia technicznego lokalu, a także ustalenia, w jakim zakresie należy przeprowadzić w nim niezbędne prace, bądź w celu wykonania takich prac (np. wyremontowania mieszkania). W takiej sytuacji termin udostępnienia mieszkania powinien być wcześniej ustalony. W razie konieczności przeprowadzenia niektórych napraw, lokator może zostać zobowiązany do opróżnienia lokalu i przeniesienia się na koszt właściciela do lokalu zamiennego.

Jeśli lokal jest używany odpłatnie, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny lokatorowi, jeżeli ten:

● pomimo pisemnego upomnienia, korzysta z lokalu sprzecznie z umową albo niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, co jest przyczyną powstania szkód, niszczy urządzenia, z których mieszkańcy korzystają wspólnie albo rażąco lub uporczywie wykracza przeciwko porządkowi domowemu, przez co uciążliwe staje się korzystanie z innych lokali,

● opóźnia się z zapłatą czynszu lub innych opłat za korzystanie z lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności, pomimo że został uprzedzony o możliwości wypowiedzenia mu stosunku prawnego i otrzymał dodatkowy miesięczny termin na uregulowanie zaległych i bieżących należności,

● wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela,

● używa lokalu, który w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku powinien zostać opróżniony.

Wypowiedzenie stosunku prawnego z powyższych przyczyn może nastąpić nie później niż z miesięcznym wyprzedzeniem, na koniec miesiąca kalendarzowego. Musi ono zostać sporządzone na piśmie (pod rygorem nieważności) i określać przyczynę wypowiedzenia.

Jeżeli czynsz za dany lokal jest niższy niż 3 proc. wartości odtworzeniowej, wówczas okres wypowiedzenia może być sześciomiesięczny (z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż rok) lub miesięczny (jeśli dana osoba ma również tytuł prawny do innego lokalu w tej samej miejscowości i może go używać; lokal ten musi spełniać warunki przewidziane dla lokalu zamiennego).

W przypadku gdy właściciel zamierza sam zamieszkać w należącym do niego lokalu, musi wypowiedzieć stosunek prawny co najmniej na pół roku wcześniej na koniec miesiąca kalendarzowego. Półroczny okres wypowiedzenia stosuje się wówczas, jeśli lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym może on zamieszkać na warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny lub jeśli właściciel dostarczy mu lokal zamienny.

Gdy lokator zalega z płatnościami za co najmniej za trzy pełne okresy rozliczeniowe, właściciel ma prawo pisemnie powiadomić go o zamiarze wypowiedzenia najmu. Dodatkowo musi wyznaczyć mu miesięczny termin do uregulowania bieżących i zaległych należności. Gdy w terminie tym należna kwota nie wpłynie na konto właściciela, może on skutecznie wypowiedzieć umowę najmu. Wypowiedzenie dokonane przed upływem trzech miesięcy, jak również bez wezwania do uregulowania należności jest nieskuteczne i nie prowadzić do wypowiedzenia umowy.

Od 28 stycznia 2010 r. właściciele lokali mieszkalnych mogą wynajmować swoje nieruchomości na podstawie nowego rodzaju umów o najem okazjonalny. Ta forma pozwala na zwrócenie się do komornika o eksmisję uciążliwych lub zalegających z czynszem lokatorów bez konieczności uzyskania wyroku eksmisyjnego. Rozwiązanie to jest możliwe, gdyż do umowy musi być dołączone notarialne oświadczenie lokatora o poddaniu się eksmisji do wskazanego przez siebie w umowie mieszkania bez potrzeby przeprowadzenia standardowego postępowania o opróżnienie lokalu. W praktyce oznacza to, że jeżeli umowa najmu okazjonalnego lokalu wygaśnie po upływie czasu, na jaki była zawarta, lub zostanie skutecznie wypowiedziana, najemca ma obowiązek wyprowadzenia się wraz ze wspólnie zamieszkującymi z nim osobami i zabraniem swoich rzeczy. Jeżeli nie uczyni tego dobrowolnie, właściciel w pierwszej kolejności musi mu doręczyć sporządzone na piśmie żądanie opróżnienia lokalu. W przypadku upływu terminu może następnie złożyć do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności posiadanemu notarialnemu oświadczeniu najemcy, w którym poddał się on egzekucji. Po uzyskaniu klauzuli może się udać z takim dokumentem do komornika. Ten usunie z mieszkania niesolidnego lokatora wraz z jego dobytkiem i przeprowadzi go do lokalu, który wskazał on w umowie o najem okazjonalny.

Łukasz Sobiech

lukasz.sobiech@infor.pl

Ustawa z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2005 r. nr 31, poz. 266 z późn. zm.).