Jak kwestionować podwyżkę czynszu

W ostatnich miesiącach w wielu spółdzielniach i wspólnotach mieszkaniowych zapowiedziano podwyżki opłat eksploatacyjnych, w tym przede wszystkim opłat za media. W zdecydowanej większości przypadków są one uzasadnione wzrostem kosztów eksploatacji bieżącej nieruchomości czy niezależnym od władz podniesieniem stawek za dostawę wody czy gazu. Nie brakuje jednak przypadków, że podwyżki są podyktowane nieuzasadnionym wzrostem kosztów zarządu albo zbiórką pieniędzy na planowane inwestycje.

Obowiązek ponoszenia comiesięcznych opłat za korzystanie z lokalu (nawet gdy spółdzielca jest jego właścicielem) wynika z art. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Stanowi on, że zarówno członkowie spółdzielni, jak i osoby, które nie mają członkostwa, ale którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali, są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat. Zasady pobierania opłat regulują postanowienia statutu.

Podwyżka opat eksploatacyjnych (potocznie nazywanych czynszami) w spółdzielni mieszkaniowej nie może być w żadnym wypadku oderwana od jej sytuacji ekonomicznej i być wprowadzana tylko dlatego, że potrzebuje ona kapitału na budowę nowych bloków lub zamierza zgromadzić dodatkowe środki na wypadek pogorszenia sytuacji finansowej. Opłaty eksploatacyjne nie mogą więc przewyższać kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości spółdzielczych. Spółdzielnia mieszkaniowa nie może odnosić korzyści majątkowych kosztem swoich członków. Odnosi się to również do zakazu pobierania wyższych opłat, niż wynika to z kosztów utrzymania lokali i nieruchomości wspólnej.

Opłaty eksploatacyjne należy wnosić co miesiąc z góry do 10. dnia miesiąca. Statut spółdzielni może określić inny termin wnoszenia opłat, nie wcześniejszy jednak niż ustawowy.

Podwyższanie czynszu nie może być dokonywane częściej niż co sześć miesięcy. Termin sześciomiesięczny biegnie od dnia, w którym podwyżka zaczęła obowiązywać. Dla częstotliwości podwyższenia czynszu nie ma żadnego znaczenia wysokość podwyżki. Wymóg sześciomiesięcznej przerwy między jedną podwyżką a drugą nie dotyczy opłat niezależnych od właściciela (za elektryczność, gaz, wodę, odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych). Opłaty te są pobierane przez właściciela, gdy lokator nie ma umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług. W razie podwyżki opłat niezależnych od właściciela powinien on przedstawić lokatorowi na piśmie ich zestawienie oraz podać przyczynę podwyżki. Jeżeli właściciel dokonuje podwyżek czynszu częściej, to wówczas lokator może skutecznie zakwestionować tę podwyżkę przed sądem.

Jeżeli spółdzielnia jest zmuszona do wprowadzenia podwyżki opłat eksploatacyjnych, zawsze wymaga to pisemnego uzasadnienia. Podwyżki powinny być ponadto wprowadzane z odpowiednim wyprzedzeniem. Od 15 grudnia 2009 r. obowiązują przepisy, zgodnie z którymi zarząd spółdzielni mieszkaniowej musi poinformować o takich zmianach co najmniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego, a nie - jak wcześniej - 14 dni wcześniej. Zmiany są wynikiem wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 17 maja 2006 r. (sygn. akt K 33/05).

Zgodnie z przepisem art. 4 ust. 7¹ ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych w przypadku zmiany wysokości opłat na pokrycie kosztów niezależnych od spółdzielni, w szczególności energii, gazu, wody oraz odbioru ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych, spółdzielnia jest obowiązana zawiadomić spółdzielców co najmniej 14 dni przed upływem terminu do wnoszenia opłat, ale nie później niż ostatniego dnia miesiąca poprzedzającego ten termin. Zmiana wysokości opłat wymaga również uzasadnienia na piśmie.

Przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych dotyczące lokali, a także zasad ponoszenia opłat i odwoływania się od nich, stosuje się odpowiednio do domów jednorodzinnych (patrz wyrok Sądu Najwyższego z 4 listopada 2010 r., sygn. akt IV CNP 32/2010).

Jeżeli podwyżki opłat będą budziły wątpliwości, to w pierwszej kolejności każdy spółdzielca ma prawo wystąpić do spółdzielni o kalkulację kosztów opracowanych dla jego nieruchomości (może ona obejmować nawet kilka lub kilkanaście bloków). W kalkulacji powinny się znaleźć m.in. koszty sprawowania zarządu nieruchomościami. Wówczas można dokonać porównania przedstawionych stawek z kosztami występującymi na prywatnym rynku zarządców nieruchomości. Przedstawienie takiego wyliczenia na żądanie członka jest obowiązkiem, a nie dobrym gestem ze strony zarządu spółdzielni. Nie może się on od niego uchylać, na przykład powołując się na ochronę danych osobowych lub tajemnicę przedsiębiorstwa.

Spółdzielcy mogą kwestionować podwyżki opłat, wykorzystując dwie możliwości: w postępowaniu wewnątrzspółdzielczym i w sądzie. Postępowanie wewnątrzspółdzielcze musi przewidywać statut spółdzielni. Wtedy wraz z informacją o podwyżce członkowie powinni dostać pouczenie o sposobie i terminie odwołania się w procedurze wewnątrzspółdzielczej. Odwołanie składa się do rady nadzorczej lub walnego zgromadzenia, co nie daje prawa do wnoszenia opłaty w dotychczasowej wysokości.

Takie rozwiązanie zostało zakwestionowane przez Trybunał Konstytucyjny (sygn. akt K 64/2007, Dz.U. z 2009 r. nr 117, poz. 988). Orzekł on, że możliwość ponoszenia zaskarżonych opłat w niezmienionej wysokości nie powinna dotyczyć opłat niezależnych od spółdzielni mieszkaniowej, czyli m.in. opłat za wywóz nieczystości, dostawę mediów. W takiej sytuacji obowiązek pokrycia różnicy między zaktualizowaną wysokością opłat, które muszą być poniesione (niezależnych od spółdzielni), a opłatą wnoszoną przez osobę występującą na drogę sądową (w wysokości dotychczasowej), obciąża całą spółdzielnię, a więc pozostałych spółdzielców. Zdaniem Trybunału Konstytucyjnego oznacza to nieuzasadnione naruszenie przez kwestionowany przepis zasady równości w zakresie ochrony praw majątkowych wszystkich spółdzielców.

Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się: wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę prądu, ciepła, gazu, bieżącej wody w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, opłaty za antenę zbiorczą i windę, ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, pod warunkiem że nie pokrywają ich właściciele poszczególnych lokali, a także wydatki na utrzymanie porządku i czystości i wynagrodzenie członków zarządu i zarządcy. Na pokrycie tych kosztów właściciele płacą zaliczki w formie bieżących opłat. Wysokość opłat ustala w formie uchwały wspólnota. Właściciel, który uzna, że został obciążony zbyt wysoką opłatą, może ją zaskarżyć do sądu.

Właściciel lokalu może się bronić przed podjętą uchwałą właścicieli i zaskarżyć ją do sądu wówczas, gdy jest ona niezgodna z przepisami, z umową właścicieli lokali lub narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, lub w inny sposób narusza interesy właściciela. Uchwały w sprawie kosztów zarządu nieruchomością wspólną muszą godzić interesy konkretnych właścicieli z interesami ogółu właścicieli. Można je zaskarżyć do sądu w interesie jednego właściciela lub całej wspólnoty. Chodzi tutaj o każdy sposób naruszenia interesów właściciela, ponieważ nie ma zamkniętego katalogu zaskarżenia uchwał właścicieli lokali.

Powództwo może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy.

Spółdzielcy mogą kwestionować zasadność zmiany wysokości opłat także bezpośrednio na drodze sądowej. W przypadku skorzystania z takiej możliwości ponoszą oni opłaty w dotychczasowej wysokości. Wyjątkiem jest podwyżka opłat niezależnych od spółdzielni mieszkaniowej, czyli m.in. opłat za wywóz nieczystości, dostawę mediów.

Kwestionując zasadność podwyżki na drodze sądowej, należy wnieść pozew o ustalenie, że podwyżka jest niezasadna albo że jest zasadna, ale w innej wysokości. Sądem właściwym do wniesienia pozwu będzie tutaj najczęściej sąd rejonowy (sąd okręgowy będzie właściwy, dopiero gdy wartość przedmiotu sporu przekroczy 75 tys. zł). Pozew powinien zawierać dokładnie określone żądanie, a także oznaczenie wartości przedmiotu sporu, którą w tym przypadku będzie różnica pomiędzy dotychczasową a nową stawką opłat eksploatacyjnych. Z uwagi na to, że opłaty eksploatacyjne są świadczeniami okresowymi (uiszczanymi co miesiąc), będzie stanowiła ją tutaj suma tych świadczeń za cały rok. Na przykład gdy różnica taka będzie wynosiła 47 zł, to wartość przedmiotu sporu będzie się równała 12 x 47 zł. Takie wyliczenie jest konieczne do oznaczenia wysokości opłaty sądowej, która w sprawach majątkowych wynosi 5 proc. wartości przedmiotu sporu. W każdym przypadku nie może ona być jednak niższa niż 30 zł. Pozew musi ponadto koniecznie zawierać przytoczenie okoliczności faktycznych uzasadniających żądanie, a w miarę potrzeby uzasadniających również właściwość sądu.

Ciężar udowodnienia zasadności zmiany wysokości opłat spoczywa na spółdzielni. Oznacza to, że rolą spółdzielcy będzie jedynie zakwestionowanie zmian w opłatach, które są jego zdaniem niesłuszne, a nie przedstawienie dowodów na to, że spółdzielnia nie miała prawa tego zrobić.

Spółdzielcy, którzy zamierzają zakwestionować podwyżkę opłat, muszą dokładnie przemyśleć decyzję o złożeniu pozwu. Jeżeli ich zastrzeżenia co do prawidłowości działań zarządu są bezpodstawne, sąd orzeknie, że zwiększone opłaty zostały wprowadzone legalnie. Oznacza to, że pozywający spółdzielnię mieszkaniec będzie musiał rozliczyć się ze spółdzielnią także za okres, w którym nie płacił podwyżki, i pokryć koszty postępowania sądowego.

1. Koszty eksploatacyjne

● wynagrodzenie członków zarządu nieruchomością, czyli pensje dla prezesa oraz zarządu, księgowego i innych pracowników administracji

● podatek od nieruchomości

● opłata za użytkowanie wieczyste

● koszt prądu zużytego w częściach wspólnych budynku

● wynagrodzenie dla dozorcy

● konserwacja budynku

● wywóz śmieci

● utrzymanie windy

● środki czystości

● ubezpieczenie

● inne dodatkowe świadczenia

2. Fundusz remontowy

3. Media

● zimna i ciepła woda

● odprowadzanie ścieków

● centralne ogrzewanie

● dostawy gazu

Adam Makosz

adam.makosz@infor.pl

Ustawa z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. z 2003 r. nr 119, poz. 1116 z późn. zm.).