Jak dochodzić roszczeń za zniszczenie przedmiotu najmu

Podpisując umowę najmu właściciel zobowiązuje się oddać go najemcy do używania i korzystania. Takie porozumienie stron może być zawarte na czas określony bądź nie. W przypadku gdy jednak umowa dotyczy nieruchomości i zgodnie z wolą stron będzie trwała przez okres dłuższy niż rok, powinna być zawarta na piśmie. Gdy forma pisemna nie zostanie zachowana, to taka umowa będzie traktowana jako zawarta na czas nieokreślony. Okoliczność ta ma znaczenie dla terminu jej rozwiązania. Zgodnie z kodeksem cywilnym, jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć umowę z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych.

Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące: gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny miesięcznie - na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu - na trzy dni naprzód, a gdy najem jest dzienny - na jeden dzień naprzód. Jeżeli natomiast czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć porozumienie w wypadkach określonych w umowie.

Umowa najmu tak jak każda inna umowa określa główne prawa i obowiązki stron. Koniecznie muszą się w niej znaleźć zasady regulujące przedmiot najmu oraz sprawy czynszowe. Po podpisaniu stosownego porozumienia wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz. Musi się ona nadawać do umówionego użytku, a dodatkowo wynajmujący musi utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania umowy. Z kolei drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę.

Aby uniknąć konfliktu przy odbiorze od najemcy mieszkania będącego przedmiotem najmu, wynajmujący powinien zabezpieczyć swoje ewentualne roszczenia z tego tytułu już w momencie zawierania umowy. Właściciel może to zrobić w umowie albo w dołączonym do niej protokole przekazania mieszkania.

Najemca, który poniósł wydatki na remont, modernizację, ulepszenie wynajmowanego budynku, lokalu itp., może po zakończeniu najmu żądać od właściciela zwrotu tych nakładów. Jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, a takim ulepszeniem jest niewątpliwie wstawienie nowych mebli kuchennych, to z braku odmiennej umowy wynajmujący, który chce zatrzymać ulepszenia, powinien zapłacić najemcy odpowiednie wynagrodzenie. Ulepszenie traktować należy jako nakład, ale nie konieczny, tylko użytkowy. Wynagrodzenie to powinno odpowiadać wartości ulepszenia w chwili zwrotu mieszkania wynajmującemu.

Niezależnie od wybranej formy w odpowiednim paragrafie umowy bądź protokole należy w sposób szczegółowy opisać stan mieszkania. Uwaga ta odnosi się również do mebli i urządzeń, które znajdują się w nim, a najemca będzie z nich korzystał. Jeżeli są to rzeczy fabrycznie nowe, których do tej pory nikt nie używał, to wówczas należy to zaznaczyć. Z kolei opisując stan mebli, które były już używane, należy określić stopień ich zużycia i wskazać wszelkie usterki, które w nich występują. Gdy w mieszkaniu pozostanie sprzęt gospodarstwa domowego, np. lodówka, zmywarka do naczyń, ekspres do kawy itd., to przy przekazywaniu lokalu należy sprawdzić, czy działają i zaznaczyć to w protokole.

W praktyce wyszczególnienie wad leży w interesie zarówno wynajmującego, jak i najemcy. Odpowiednie postanowienia umowne czy protokoły będą z jednej strony stanowiły podstawę ewentualnych rozliczeń przy dochodzeniu roszczeń za zniszczenia spowodowane przez najemcę, a z drugiej będą przydatnym dowodem na etapie postępowania sądowego.

Przed konsekwencjami nieprawidłowego korzystania z lokalu może chronić inna forma zabezpieczenia interesów wynajmującego. Samo zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, w tym szkód, które nie wynikają z normalnego użytkowania. Kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu według stawki z dnia zawarcia umowy. W przypadku najmu okazjonalnego kaucja nie może natomiast przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu.

Zgodnie z przepisami najemca powinien przez czas trwania najmu używać rzeczy najętej w sposób w umowie określony, a gdy umowa nie określa sposobu używania - w sposób odpowiadający właściwościom i przeznaczeniu lokalu. Bez zgody wynajmującego najemca nie może czynić w mieszkaniu zmian sprzecznych z umową lub z przeznaczeniem rzeczy. Jeżeli natomiast najemca używa wbrew przewidzianym powyżej regułom i nie przestaje jej używać w naganny sposób albo gdy rzecz zaniedbuje do tego stopnia, że zostaje ona narażona na utratę lub uszkodzenie, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia. Lokator musi wtedy niezwłocznie opuścić lokal i pokryć szkody wyrządzone właścicielowi.

Właściciele lokalu muszą jednak pamiętać, że korzystanie z wynajmowanego mieszkania wiąże się z naturalnym zużyciem elementów jego wyposażenia i wykończenia. Wraz z upływem czasu użytkowania np. czyste ściany mogą zostać pobrudzone, a położone tuż przed wynajęciem panele mogą się nieco zetrzeć.

W takich i podobnych sytuacjach wielu właścicieli nieruchomości po kilku latach użytkowania lokalu żąda doprowadzenia go do stanu sprzed oddania w najem. Zgodnie z kodeksem cywilnym po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym. Najemca ponosi odpowiedzialność jednak nie za każde pogorszenie przedmiotu najmu, lecz jedynie za takie, które związane jest z nieprawidłowym jego używaniem. Z art. 675 k.c. nie wynika też, że najemca ma przywrócić stan pierwotny przedmiotu najmu. Nic nie stoi jednak na przeszkodzie, aby właściciel umówił się z lokatorem, że ten po zakończeniu najmu odda mieszkanie w stanie odnowionym lub pokryje koszt odnowienia.

Po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym, czyli w takim, w jakim ją otrzymał. Jednocześnie domniemywa się, że rzecz była wydana najemcy w stanie dobrym i przydatnym do umówionego użytku. Najemca nie ponosi jednak odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania. Wynajmujący w takiej sytuacji nie ma również prawa żądać zwrotu pieniędzy za takie zniszczenia. Jeżeli najemca zwróci rzecz w stanie pogorszonym, to może uwolnić się od obowiązku naprawienia szkody, gdy udowodni, że gorszy stan lokalu jest usprawiedliwiony jego normalnym zużyciem. Pogorszenie rzeczy związane z jej używaniem oceniać należy z punktu widzenia przeznaczenia rzeczy określonego w umowie najmu.

Gdy rozmowy ugodowe pomiędzy stronami umowy nie przyniosą rezultatu, właściciel wynajmowanej rzeczy może żądać odszkodowania za zniszczenia w sądzie. Za szkody wyrządzone w wynajmowanym mieszkaniu odpowiada najemca. Innymi słowy wyprowadzając się z mieszkania, powinien na swój koszt doprowadzić je do takiego stanu, w jakim było w momencie wynajmowania. Gdy pozostawi zepsute sprzęty czy uszkodzone ściany, to wówczas powinien zapłacić za te szkody.

Zgodnie z przepisami roszczenia najemcy przeciwko wynajmującemu o zwrot nakładów przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy. Sam bieg terminu przedawnienia rozpoczyna się w dniu wydania rzeczy wynajmującemu, a nie w dacie, w której wydanie takie miało nastąpić (wyrok Sądu Najwyższego z 24 października 2000 r. V CKN 131/2000, LexPolonica nr 381448).

Właściciel nie ma prawa żądać pieniędzy za usunięcie dziur, skoro zgodził się w umowie na zawieszenie obrazów. Zgodnie z art. 675 par. 1 kodeksu cywilnego po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym. Najemca ponosi odpowiedzialność nie za każde pogorszenie przedmiotu najmu, lecz jedynie za takie, które związane jest z nieprawidłowym jego używaniem. Z art. 675 k.c. nie wynika, że najemca ma przywrócić stan pierwotny przedmiotu najmu. Jeżeli jednak najemca zwróci rzecz w stanie pogorszonym, to może uwolnić się od obowiązku naprawienia szkody, gdy udowodni, że gorszy stan rzeczy (lokalu) jest usprawiedliwiony jej (jego) normalnym zużyciem (wyrok Sądu Najwyższego z 11 maja 1999 r., I CKN 1304/98, LexPolonica nr 342798).

Aby postępowanie sądowe przyniosło spodziewany efekt, wynajmujący powinien w sądzie przedstawić dowody na to, że szkody w mieszkaniu wyrządził najemca. Mogą to być dowody z dokumentów lub z zeznań świadków. Najbardziej przekonującym sposobem wyrządzenia szkód będzie okazanie protokołu przekazania mieszkania (ewentualnie stosownego postanowienia umownego), w którym dokładnie opisany jest stan lokalu oraz znajdujących się w nim mebli i urządzeń jeszcze przed wprowadzeniem się najemcy.

Istotnym dowodem będzie też protokół przyjęcia mieszkania od najemcy po zakończeniu umowy najmu. W tym dokumencie należy wyszczególnić szkody wyrządzone w mieszkaniu w okresie, w którym obowiązywała umowa. Dla zwiększenia jego mocy dowodowej i taki protokół powinien być podpisany przez najemcę i wynajmującego.

Gdy właściciel nieruchomości nie będzie w posiadaniu wskazanych wyżej dokumentów, stan mieszkania i znajdującego się w nim sprzętu bezpośrednio przed wynajęciem i po opuszczeniu go przez najemcę może udowodnić np. zeznaniami świadków, fotografiami.

Pozew wnosi do sądu (wydział cywilny) właściwego dla aktualnego miejsca zamieszkania pozwanego (czyli najemcy). W zależności od wartości dochodzonego roszczenia właściwym do rozpoznania sprawy w pierwszej instancji będzie sąd rejonowy (do 75 tys. zł) lub okręgowy (gdy wartość przedmiotu sporu będzie wyższa).

Łukasz Sobiech

lukasz.sobiech@infor.pl

Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).