Można uniknąć licytacji

Najczęściej chodzi o ziemię rolną lub tereny niezabudowane, rzadziej o mieszkania. Nie zawsze jednak pośpiech będzie finansowo opłacalny, zwłaszcza że nieruchomości (w tym także grunty rolne) będące współwłasnością kilku osób cieszą się małym zainteresowaniem kupujących.

Gdy komornik wystawia na licytację nieruchomość wchodzącą w skład gospodarstwa rolnego, to jej współwłaściciel może ją przejąć jeszcze przed przetargiem, ubiegając innych chętnych. Z art. 958 par. 1 kodeksu postępowania cywilnego wynika, że osoba taka musi spełnić kilka warunków, m.in. prawo przejęcia przysługuje mu jedynie do trzeciego dnia przed licytacją (razem z wnioskiem o przejęcie trzeba też wpłacić rękojmię). Ryzykuje on też, że przepłaci, bo musi nabyć nieruchomość za pełną wartość (oszacowaną przez rzeczoznawcę majątkowego na zlecenie komornika). Gdy więc nie byłoby chętnych w pierwszej licytacji, a osoba ta chciała w niej wystartować, to miałaby szansę na nabycie jej za 3/4 wartości, a po drugiej licytacji - nawet za 2/ 3 wartości wyliczonej przez rzeczoznawcę majątkowego.

Dzięki cierpliwości można więc zaoszczędzić nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych. Z drugiej strony wniosek o przejęcie może być jedyną szansa na to, aby gospodarstwo nie dostało się w ręce kogoś obcego, spoza rodziny. Z wnioskiem mają bowiem prawo wystąpić też osoby, które nie mogą brać udziału w przetargu, bo np. są krewnymi dłużnika.

Gdy zgłosi się kilku współwłaścicieli chętnych do przejęcia gospodarstwa jeszcze przed licytacją, to pierwszeństwo jego przejęcia ma ten, który je prowadzi albo w nim pracuje. Gdy dotyczy to kilku zainteresowanych albo nikt nie spełnia tych kryteriów, to wtedy sprawę rozstrzyga sąd, przyznając nieruchomość temu, kto daje najlepszą gwarancję należytego prowadzenia gospodarstwa.

Współwłaściciel nieruchomości rolnej ma jednak kolejne szanse na przejęcie licytowanego mienia, jeśli nie znajdzie się żaden nabywca. Jeśli współwłaściciel nie jest osobistym dłużnikiem licytowanego, to może przejąć po pierwszej licytacji niechcianą przez nikogo nieruchomość za sumę oszacowania, a po drugiej - za 2/3 tej sumy. Wniosek w tej sprawie należy zgłosić w ciągu tygodnia od dnia licytacji, wpłacając jednocześnie rękojmię.

Częściowym ograniczeniem w przejmowaniu nieruchomości rolnych przez ich współwłaścicieli jest art. 1013¹ kodeksu postępowania cywilnego. Przewiduje on bowiem, że w przypadku działek niezabudowanych (np. gruntów rolnych) oraz takich z niewykończonymi jeszcze budynkami mieszkalnymi lub użytkowymi stosuje się uproszczoną procedurę egzekucji. Przed licytacją dochodzi do próby sprzedaży z wolnej ręki (po cenie nie niższej niż kwota oszacowania). Nie ma wtedy możliwości przejęcia takiej nieruchomości przez jej współwłaściciela na preferencyjnych zasadach. Nic jednak nie stoi na przeszkodzie, aby współwłaściciel złożył komornikowi swoją ofertę kupna. Jeśli będzie ona najlepsza, stanie się on właścicielem działki. Może też - o ile nie jest bliskim krewnym dłużnika - wystartować w przetargu, w którym cena wywołania jest niższa od sumy oszacowania. W postępowaniu uproszczonym współwłaściciel nie ma jednak uprawnienia do przejęcia nieruchomości rolnej za cenę wywołania, gdy nie znajdzie się na nią żaden chętny.

Artykuł 982 par. 2 k.p.c. pozwala wierzycielowi hipotecznemu (czy takiej osobie, której wierzytelność jest zabezpieczona hipoteką na licytowanej nieruchomości) przejąć własnościowe prawo do lokalu - zarówno mieszkania, domu, jak i pomieszczenia użytkowego - za 3/4 sumy oszacowania, gdy pierwsza licytacja się nie powiedzie (np. nie będzie licytantów, zgłoszą się tylko osoby, których udział jest zakazany, brak było ofert lub były one niższe od ceny wywołania). Na złożenie odpowiedniego wniosku wierzyciel ma tydzień, nie musi też wtedy składać rękojmi.

Analogiczna zasada (tylko z niższą ceną, wynoszącą 2/3 sumy oszacowania) obowiązuje, gdy nie powiedzie się druga licytacja. Przesądza o tym orzecznictwo sądowe (postanowienie Sądu Najwyższego z 17 maja 2007 r., sygn. III CK 9/06).

Co istotne, takich preferencji dla wierzyciela hipotecznego nie ma w razie pierwszej licytacji odrębnej własności lokali, nawet gdy egzekucja dotyczy mieszkania w budynku spółdzielni. Zaś po drugiej nieudanej licytacji można przejąć także prawo własności lokalu. Przesądza o tym art. 984 par. 1 k.p.c.

Szanse na przejęcie nieruchomości poza licytacją rosną, gdy dochodzi do drugiego nierozstrzygniętego przetargu. Chodzi o to, aby nie umarzać egzekucji z danej nieruchomości i czekać rok na ponowne zajęcie się sprawą.

Gdy nie dojdzie do sprzedaży nieruchomości rolnej na drugiej licytacji, to w pierwszej kolejności za 2/3 sumy oszacowania mogą ją przejąć te same osoby, co po pierwszej licytacji (czyli współwłaściciele spełniający kilka dodatkowych, opisanych wyżej kryteriów). Dopiero gdy one nie skorzystają z tego uprawnienia, to przejęcie nieruchomości rolnej możliwe jest także przez wierzycieli licytowanego dłużnika - jednak nie przez wszystkich, a jedynie tych egzekwujących (którzy skierowali egzekucję do tego fragmentu majątku dłużnika lub się do niej przyłączyli) albo hipotecznych, czyli tych, których wierzytelności zabezpieczone są hipotekami na tej konkretnej nieruchomości.

Gdy nieruchomość dłużnika nie ma charakteru rolnego, to też po nieudanym drugim przetargu mogą ją przejąć wierzyciele egzekwujący i hipoteczni, jak również współwłaściciele. Jedynym kryterium wyboru jest wtedy najwyższa zaproponowana cena, bo - odmiennie niż w przypadku gruntów rolnych - przepisy nie dają pierwszeństwa współwłaścicielom.

Artykuł 1013¹ k.p.c. nakazuje przeprowadzanie egzekucji w uproszczonym trybie, jeśli komornik ma do sprzedania np. niezabudowany grunt albo działkę z budynkiem mieszkalnym lub użytkowym w budowie. Obowiązują tutaj inne zasady przejmowania majątku poza licytacją niż przy zwykłej egzekucji. Preferencje obejmują wierzyciela, o ile nieruchomość nie znajdzie nabywcy wcześniej (najpierw najczęściej komornik próbuje sprzedać nieruchomość z wolnej ręki). Gdy nie powiedzie się pierwsza bądź druga licytacja, to wierzyciel może przejąć nieruchomość za cenę wywołania, czyli 3/4 albo - w drugiej licytacji - 1/2 sumy oszacowania. Gdy jest kilku wierzycieli chętnych do przejęcia działki, to wtedy decyduje to, kto złoży wyższą ofertę.

@RY1@i02/2011/051/i02.2011.051.210.006a.001.jpg@RY2@

Michał Kosiarski, właściciel firmy konsultingowej

Michał Kosiarski

właściciel firmy konsultingowej

Ustawa z 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. nr 43, poz. 296 z późn. zm.).