Termin zawarcia umowy przyrzeczonej wiązał się z zapłatą

Jeżeli kupujący nie dysponuje środkami do zapłaty ceny w terminie podanym w umowie przedwstępnej, nie może się domagać od sprzedającego przystąpienia do zawarcia umowy przyrzeczonej. Istotne jest przy tym dokonanie wykładni umowy przedwstępnej i ustalenie, jaki był zamiar stron. W tej sprawie zbywca nie chciał, by do przeniesienia własności nieruchomości doszło przed całkowitą zapłatą ceny.

W marcu 2006 r. Mirosław K. zawarł ze spółką S. umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości. Stwierdzono w niej, że do umowy przyrzeczonej dojdzie po całkowitej zapłacie ceny. Termin ustalono na nie później niż 30 września 2007 r. W tym terminie Mirosław K. nie dysponował jednak środkami, więc przedłużono ten termin do 10 października. Do zawarcia umowy nie doszło, bo cena nie została zapłacona. Ale Mirosław K. domagał się zawarcia umowy przyrzeczonej i pozwał spółkę do sądu o nakazanie złożenia oświadczenia woli.

Sąd I instancji oddalił powództwo. Stwierdził, że do zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło z przyczyn leżących po stronie powoda. Wobec tego nie ma on roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej.

Powód odwołał się, a sąd II instancji uchylił ten wyrok i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania. Przesądził przy tym, że powód wykazał, iż pozwana nie chciała zawrzeć umowy przyrzeczonej, a więc przysługuje mu do niej roszczenie. Termin 30 września został ustalony do zawarcia umowy, a nie do zapłaty ceny.

Powodem uchylenia wyroku było zaś to, że strony nie określiły konkretnej ceny, a tylko wskaźniki określające waloryzację.

Rozpatrując sprawę po raz drugi, sąd I instancji uwzględnił powództwo. Uznał, że cena określona została na 209 tys. zł, płatna ratami, a powód zapłacił 10 proc. zadatku. Wobec tego cena była dostatecznie jasna. Sąd ten stwierdził, że w pozostałym zakresie związany jest stanowiskiem sądu apelacyjnego. Spółka odwołała się, a sąd II instancji podzielił stanowisko sądu I instancji.

Wtedy spółka wniosła skargę kasacyjną. Twierdziła w niej, że skoro cena nie został zapłacona, umowa przedwstępna nie wywołała skutku w postaci roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej.

Sąd Najwyższy wydał wyrok reformatoryjny, bo uchylił wyrok sądu apelacyjnego i oddalił powództwo. W ustnym uzasadnieniu stwierdził, że istotne było ustalenie zamiaru stron przy zawieraniu umowy przedwstępnej. Sąd apelacyjny uznał, że w umowie podany był termin zawarcia umowy przyrzeczonej, ale nie wiązało się to z zapłatą ceny. Tymczasem zamiarem pozwanej było, by nie doszło do przeniesienia własności nieruchomości przed całkowitą zapłatą ceny. Sądy ustaliły, że powód nie zapłacił, bo nie dysponował środkami. A więc w dacie, w której chciał wymusić zawarcie umowy, nie miał pieniędzy. Gdyby wykazał się dowodem zapłaty, miałby roszczenie. A tak roszczenie jest bezzasadne.

Opracowała Marta Pionkowska