Spółdzielnie mieszkaniowe w opałach

Od 4 grudnia obowiązuje nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. z 2012 r., poz. 989). Choć zmieniają się zaledwie dwa artykuły (35 i 44) tego ogromnego aktu prawnego, to nie dajmy się zwieść pozorom, że to tylko nic nie znacząca poprawka. Jest wręcz przeciwnie. Nowela ma bowiem duży wpływ na stan własności wielu gruntów, na których stoją budynki spółdzielcze - i to głównie z tego okresu, kiedy bloków mieszkalnych budowano najwięcej, czyli z lat PRL. Tym spółdzielniom będzie znacznie trudniej uregulować stan własności takich terenów. Dotychczasowe przepisy promowały spółdzielnie, które 5 grudnia 1990 r. posiadały cudze grunty o nieuregulowanym stanie prawnym, gdzie wcześniej wybudowały same lub wybudowali ich poprzednicy prawni budynki lub inne urządzenia trwale związane z gruntem. Mogły one nabywać własność takich nieruchomości przez zasiedzenie - nieważne, jak długo były ich posiadaczami. Teraz taka możliwość definitywnie znika. Co istotne, do spraw wszczętych przed 4 grudnia znajdą zastosowanie stare regulacje, co pozwoli zakończyć już wszczęte postępowania zasiedzeniowe. Natomiast spółdzielnie mające budynki na gruntach Skarbu Państwa lub gmin, ale także osób prawnych oraz fizycznych - choć już też nie mogą łatwo nabyć własności przez zasiedzenie z powodu wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 29 października 2010 r. (sygn. P 34/08) - nadal mogą żądać, aby właściciel zajętej na ten cel działki budowlanej przeniósł na nią jej własność za wynagrodzeniem.

Nowelizacja może też oznaczać problemy dla osób, mieszkających w spółdzielniach zadłużonych, które swoje zobowiązania zabezpieczyły hipotekami na należących do nich nieruchomościach. Wszystko przez skreślenie niektórych części dotychczasowego art. 44 ustawy dotyczącego tzw. hipoteki łącznej. Co do zasady hipoteka taka obciąża wszystkie nieruchomości wydzielone z tej jednej, pierwotnie taką hipoteką obciążonej. Dotychczas przepisy przewidywały, że hipoteka łączna nie powstaje w razie podziału nieruchomości stanowiącej własność spółdzielni, polegającego na ustanowieniu odrębnej własności choćby jednego lokalu na rzecz osoby innej niż spółdzielnia, obciążonej hipoteką istniejącą w dniu wejścia w życie ustawy, zabezpieczającą kredyt, z którego środki finansowe przeznaczono na potrzeby tej nieruchomości. Po wymaganym przed przekształceniem dokonaniu różnych spłat spółdzielnia zyskiwała odrębną własność lokalu bez żadnych obciążeń hipotecznych. Teraz ten przepis korzystny dla mieszkańców - i stanowiący wyjątek od przepisów o księgach wieczystych i hipotece - znika.

Wyodrębnianie lokali nie będzie też powodować, że wygaśnie hipoteka na nieruchomości zabezpieczająca kredyt zaciągnięty na potrzeby innej nieruchomości. Dotychczas spółdzielnia w takiej sytuacji musiała przenosić hipotekę na właściwą posesję (czyli tę, na potrzeby której pożyczyła środki finansowe). Media już alarmują, że problemy mogą mieć m.in. osoby, które spłacają kredyty z tzw. normatywem zaciągane przez spółdzielnie do początku lat 90. Formalnie osoby te nadal będą obciążone (poprzez hipotekę na swoich wykupionych mieszkaniach), choć spłacą część tego kredytu przypadającą na ich lokal. Bank PKO BP, który zarządza tymi kredytami, obiecał, że coś ze sprawą zrobi, ale w praktyce takie wykupione mieszkania mogą być potem niesprzedawalne. Nikt nie będzie bowiem wnikał w meandry prawne i niezrozumiałe dla przeciętnego Kowalskiego problemy kredytów z normatywem, skoro gdzie indziej będzie miał do wyboru mieszkanie nieobciążone takimi problemami. No, chyba że sprzedawca skusi go ceną - znacznie niższą niż rynkowa.

@RY1@i02/2012/240/i02.2012.240.21500020c.802.jpg@RY2@

Michał Kosiarski, prawnik, właściciel firmy doradczej Kons-Consulting

Michał Kosiarski

prawnik, właściciel firmy doradczej Kons-Consulting