Jak sporządzić zgodną z prawem umowę dzierżawy gruntu

Sierpień to miesiąc, w którym wielu rolnikom kończy się okres dzierżawy gruntów. W większości przypadków właściciele decydują się na wydzierżawienie swoich nieruchomości na następny rok lub lata. Wymaga to zawarcia kolejnych umów, których prawidłowe sporządzenie pozwala uniknąć konfliktów związanych z późniejszym rozwiązaniem umowy i rozliczeniem należnych świadczeń. Przedmiotem dzierżawy mogą być nie tylko grunty rolne, ale wszystkiego rodzaju rzeczy, a nawet prawa majątkowe (np. przedsiębiorstwa, maszyny, domy).

Podstawowe elementy podpisanego kontraktu

Przy sporządzaniu umowy dzierżawy nie wolno zapominać o jej istocie. Przez zawarcie umowy dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków. W zamian za to dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. W praktyce dzierżawa jest więc stosunkiem cywilnoprawnym, który jest bardzo zbliżony do najmu. Podstawową różnicą jest jednak to, że najemca rzeczy nie może pobierać z niej pożytków.

Umowa dzierżawy ma zawsze charakter odpłatny. Czynsz może być zastrzeżony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju (np. wykonywanie prac polowych na innych gruntach wydzierżawiającego). Może być również oznaczony w ułamkowej części pożytków (np. 1/5 zebranego zboża). W takich przypadkach wysokość czynszu jest uzależniona od wysokości plonów lub innego rodzaju profitów, jakie dzierżawca uzyska w związku z używaniem rzeczy. Jeżeli np. wskutek klęski żywiołowej takich pożytków nie osiągnie, jest zwolniony ze świadczenia na rzecz wydzierżawiającego.

Zgodnie z treścią art. 708 kodeksu cywilnego za typową dzierżawę nie jest uznawane zobowiązanie, w którym osoba biorąca nieruchomość rolną do używania i pobierania pożytków nie jest obowiązana do uiszczania czynszu, lecz tylko do ponoszenia podatków i innych ciężarów związanych z własnością lub z posiadaniem gruntu. W takich przypadkach przepisy o dzierżawie stosuje się odpowiednio. Umowa dzierżawy musi więc mieć zawsze charakter odpłatny, gdyż oddanie do bezpłatnego korzystania swojej rzeczy to nic innego jak jej użyczenie. [Przykład 1]

Prawa i obowiązki dzierżawcy

Tak jak w przypadku innych stosunków cywilnoprawnych, tak i przy dzierżawie strony zawieranej umowy mają względem siebie określone przepisami podstawowe obowiązki. Dzierżawca powinien wykonywać swoje prawo zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki i nie może zmieniać przeznaczenia przedmiotu dzierżawy bez zgody wydzierżawiającego. Ma więc obowiązek utrzymania dzierżawionych rzeczy w należytym stanie. Przykładowo rolnik nie może doprowadzić do wyjałowienia wydzierżawionego pola, które było przez lata nawożone przez jego właściciela. Osoba dzierżawiąca sprzęt budowlany nie może też zaniechać niezbędnej konserwacji maszyn. Dzierżawca nie ma natomiast obowiązku wykonania inwestycji, której celem jest zwiększenie wartości przedmiotu dzierżawy.

Dzierżawca nie może swobodnie dysponować przedmiotem umowy. Bez zgody wydzierżawiającego nie ma prawa oddać go osobie trzeciej nawet do bezpłatnego używania ani go poddzierżawiać. W razie naruszenia powyższego obowiązku właściciel może dzierżawę wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia. W niektórych przypadkach dzierżawca ma natomiast uprawnienia zbliżone do właściciela. Z racji posiadania rzeczy może on skarżyć osobę naruszającą jego posiadanie nie tylko o przywrócenie stanu poprzedniego, lecz także o zwrot pożytków, które ta osoba zabrała, a które on uprzednio odłączył od posiadanej rzeczy.

Kolejnym z podstawowych obowiązków dzierżawcy jest terminowe płacenie czynszu. Jeżeli dzień płatności nie został określony w umowie, czynsz jest płatny z dołu w terminie zwyczajowo przyjętym (np. po żniwach), a w braku takiego zwyczaju - półrocznie z dołu. Jeżeli dzierżawa kończy się przed upływem roku dzierżawnego, dzierżawca obowiązany jest zapłacić czynsz w takim stosunku, w jakim pożytki, które w tym roku pobrał lub mógł pobrać, pozostają do pożytków z całego roku dzierżawnego. Wierzytelności z tytułu czynszu dzierżawnego, z uwagi na to, że jest on świadczeniem okresowym, przedawniają się z upływem 3 lat.

Opóźnienie w płatności czynszu dzierżawnego może doprowadzić do rozwiązania umowy. Jeżeli dzierżawca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a w wypadku gdy czynsz jest płatny rocznie, jeżeli dopuszcza się zwłoki z zapłatą ponad trzy miesiące, wydzierżawiający może dzierżawę wypowiedzieć bez zachowania terminu wypowiedzenia. Rozwiązanie umowy nie może nastąpić jednak automatycznie i bez uprzedzenia. Wydzierżawiający powinien uprzedzić będącego w zwłoce z płatnościami dzierżawcę, udzielając mu dodatkowego trzymiesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu. [Przykład 2]

Czas trwania umowy

Umowa dzierżawy może zostać zawarta na czas oznaczony lub nieoznaczony. Określenie okresu trwania umowy ma istotne znaczenie przede wszystkim przy jej wypowiedzeniu. Zdecydowanie łatwiej jest rozwiązać umowę dzierżawy zawartą na czas nieoznaczony, gdyż tylko taką można wypowiedzieć z zachowaniem umówionego terminu. Jeżeli umowa go nie przewiduje, w przypadku dzierżawy gruntu rolnego umowę można wypowiedzieć na jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego, inną zaś dzierżawę na sześć miesięcy naprzód przed upływem roku dzierżawnego. Po zakończeniu dzierżawy dzierżawca musi zwrócić przedmiot dzierżawy w takim stanie, w jakim powinien się znajdować stosownie do przepisów o wykonywaniu dzierżawy. [Przykład 3]

W praktyce może zdarzyć się także, że przy zakończeniu dzierżawy dzierżawca gruntu rolnego pozostawia zgodnie ze swym obowiązkiem zasiewy. Wtedy może on żądać zwrotu poczynionych na nie nakładów, o ile nie otrzymał odpowiednich zasiewów przy rozpoczęciu dzierżawy.

Dzierżawę zawartą na czas dłuższy niż lat trzydzieści poczytuje się po upływie tego terminu za zawartą na czas nieoznaczony. Z kolei umowa dzierżawy zawarta na okres do końca życia dzierżawcy jest umową zawartą na czas oznaczony (wyrok SN z 16 kwietnia 2003 r., sygn. akt II CKN 6/2001).

Nie zawsze forma pisemna

Umowa dzierżawy nie zawsze musi zostać zawarta na piśmie. Podobnie jak w przypadku najmu, tylko dzierżawa na czas dłuższy niż rok musi zostać potwierdzona podpisaniem stosownego dokumentu. W razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę za zawartą na czas nieoznaczony.

Przy niedopełnieniu formy pisemnej kodeks cywilny nie przewiduje więc tutaj rygoru nieważności. Skutki jej niezachowania sprowadzają się jedynie do ograniczeń dowodowych przewidzianych w art. 74 kodeksu cywilnego. Zastrzeżenie formy pisemnej bez rygoru nieważności ma ten skutek, że w razie niezachowania zastrzeżonej formy nie jest w sporze dopuszczalny dowód ze świadków ani dowód z przesłuchania stron na fakt dokonania czynności. Mimo niezachowania formy pisemnej przewidzianej dla celów dowodowych dowód ze świadków lub dowód z przesłuchania stron są dopuszczalne m.in. wówczas, gdy obie strony wyrażą na to zgodę albo jeżeli fakt dokonania czynności prawnej będzie uprawdopodobniony za pomocą pisma.

Umowa dzierżawy

W zawieranej umowie powinny zostać określone:

● strony - imię, nazwisko, adres zamieszkania, numer i seria dowodu osobistego wydzierżawiającego i dzierżawcy

● oznaczenie gruntu - numer ewidencyjny, wielkość, położenie, numer księgi wieczystej i sądu, który ją prowadzi

● czynsz - jego wysokość, sposób i termin zapłaty

● czas trwania umowy - oznaczony lub nieoznaczony

● zasady płatności podatków i innych kosztów związanych z gruntem, jak też strony uprawnione do pobierania dopłat

PRZYKŁADY

1 Czy mogę zwrócić się do sądu o wpisanie dzierżawy gruntu do księgi wieczystej

Tak. Fakt dzierżawy nieruchomości może zostać ujawniony w prowadzonej dla niej księdze wieczystej. Art. 16 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. z 2001 r. nr 124, poz. 1361 z późn. zm.) przewiduje, że w wypadkach przewidzianych w przepisach ustawowych w księdze wieczystej poza prawami rzeczowymi mogą być ujawnione prawa osobiste i roszczenia. W szczególności może być ujawniane prawo najmu lub dzierżawy. Wpis w księdze jest dopuszczalny tylko, gdy wydzierżawiającym jest właściciel. Przez ujawnienie w księdze wieczystej prawo osobiste lub roszczenie uzyskuje skuteczność względem praw nabytych przez czynność prawną po jego ujawnieniu, z wyjątkiem służebności drogi koniecznej, służebności przesyłu albo służebności ustanowionej w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia.

2 Czy z powodu strat mogę zażądać od właściciela gruntu obniżenia czynszu dzierżawnego

Tak. Jeżeli wskutek okoliczności, za które dzierżawca nie ponosi odpowiedzialności i które nie dotyczą jego osoby, zwykły przychód z przedmiotu dzierżawy uległ znacznemu zmniejszeniu, dzierżawca może żądać obniżenia czynszu przypadającego za dany okres gospodarczy (art. 700 kodeksu cywilnego). Przesłankami żądania obniżki czynszu są nie tylko niezwykłe wypadki (np. klęski żywiołowe), lecz wszelkie okoliczności, za które dzierżawca nie ponosi odpowiedzialności i które nie dotyczą jego osoby. Stosowanie art. 700 k.c. wiąże się ze zmianami stosunków, które mieszczą się w granicach zwykłego ryzyka gospodarczego. Do takich może być zaliczana np. sytuacja, w której właściciel rzeczy nie ujawnił przy zawieraniu umowy, że na przedmiocie dzierżawy znajdują się urządzenia stanowiące własność osób trzecich, które zostaną z niego usunięte. Rozmiar nakładów poczynionych przez poprzedniego dzierżawcę może być tak znaczny, że ich usunięcie powoduje utratę przez dzierżawiony obiekt charakteru całości gospodarczej i przydatności do prowadzenia na nim działalności zgodnej z umową.

3 Czy właściciel gruntu ma prawo wypowiedzieć umowę, którą zawarł na czas oznaczony

Nie. W umowie dzierżawy zawartej na czas oznaczony strony nie mogą zastrzegać możliwości wcześniejszego jej rozwiązania. Jak wskazał Sąd Najwyższy (sygn. akt III CZP 49/97), ustawodawca przewidział, że strony mogą zawierać umowę dzierżawy na czas oznaczony lub nieoznaczony. Tak więc różnicując umowy dzierżawy ze względu na czas ich trwania, wiązał z umowami zawartymi na czas oznaczony potrzebę zagwarantowania pewności ich trwania przez czas oznaczony w umowie, tak ze względu na interes stron, jak też z uwagi na taki czynnik, jak stabilizacja określonego porządku prawnego. Zastrzeganie w umowie dzierżawy zawartej na czas oznaczony możliwości jej wcześniejszego rozwiązania za wypowiedzeniem sprzeciwiałoby się niewątpliwie właściwości, czy inaczej naturze takiej umowy.

Adam Makosz

adam.makosz@infor.pl

Podstawa prawna

Art. 693 - 709 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. z 1964 r. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).