Jak wykazać w sądzie prawo do nieruchomości i ją zasiedzieć

Zasiedzenie jest sposobem nabycia własności przez upływ określonego w kodeksie cywilnym czasu. Zasiedzieć można nie tylko rzeczy ruchome, ale także grunt, budynek lub lokal bez względu na to, kim jest jego właściciel. Zasiedzieć można też służebność, np. drogę dojazdową. W ten sposób własność nieruchomości może nabyć każda osoba, która spełnia wymogi umożliwiające jej zostanie samoistnym posiadaczem. Innymi słowy powinna zachowywać się jak właściciel, a więc mieć świadomość i wolę faktycznego władania w stosunku do posiadanej nieruchomości [Przykład 1].

Nie tylko posiadanie

Aby zasiedzieć ziemię czy budynek, trzeba samoistnie i nieprzerwanie posiadać je przez 20 lub 30 lat. Samoistne posiadanie oraz upływ odpowiedniego czasu to bezwzględnie wymagane przesłanki umożliwiające skuteczne zasiedzenie nieruchomości. Z tych względów wymagają wyjaśnienia.

Przykładowo Sąd Najwyższy w orzeczeniu z 17 marca 1955 r., 1 CO 59/54 (OSN 1956, nr 3, poz. 67), wskazał, że wykonywanie przez zainteresowanego zasiedzeniem uprawnień zbierania ściółki, wykopu pni i pasienia bydła na wydzielonej mu na mocy przyrzeczenia sprzedaży działce leśnej, przy jednoczesnym zastrzeżeniu przez sprzedającego dla siebie prawa wyrębu drzew na tej działce, nie może być uznane za posiadanie mogące prowadzić do nabycia własności tej nieruchomości przez zasiedzenie. Orzeczenie to pokazuje, jakie posiadanie może skutecznie prowadzić do zasiedzenia nieruchomości. Wola posiadania jak właściciel, a więc traktowanie siebie jak właściciela, jest zasadniczym elementem posiadania prowadzącego do zasiedzenia. Dodatkowo działanie takie musi mieć charakter władania rzeczą z zamiarem posiadania jej dla siebie. Ma ono miejsce jednak nie tylko wtedy, gdy posiadacz jest przekonany o swoich uprawnieniach właściciela, ale także gdy wie, że nie jest właścicielem, ale chce posiadać rzecz tak, jakby nim był (wyrok Sądu Najwyższego z 7 kwietnia 1994 r., III CRN 18/94, LexPolonica nr 2534049). Z tych względów, przykładowo, objęcie nieruchomości w posiadanie na podstawie umowy dzierżawy, która sama przez się świadczy o posiadaniu zależnym, a nie samoistnym, w żadnym razie nie doprowadzi do zasiedzenia.

Konieczny czas

Kolejnym elementem niezbędnym do sądowego stwierdzenia zasiedzenia określonej nieruchomości jest upływ czasu. Zasiedzenie w dwudziestoletnim czasie ma miejsce, gdy jest przesłanka dobrej wiary. Trzydziestoletni termin wchodzi w grę przy złej wierze samoistnego posiadacza. Dobra wiara polega na usprawiedliwionym w danych okolicznościach przekonaniu posiadacza o tym, że przysługuje mu takie prawo do władania rzeczą, jakie faktycznie wykonuje. Na przykład jest on przekonany, że przysługuje mu prawo własności. Bogate orzecznictwo sądowe w praktyce wyklucza zasiedzenie nieruchomości w tym terminie.

Przesłanka dobrej wiary nie jest wymagana, gdy zainteresowany zasiedzeniem np. nieruchomości gruntowej jest jej posiadaczem samoistnym przez 30 lat. Wystarczy sam upływ czasu. Posiadacz nieruchomości może być wówczas w złej wierze, czyli np. wie lub powinien wiedzieć, że prawo własności przysługuje innej osobie. Nie ma znaczenia, czy został on posiadaczem nieruchomości np. na podstawie nieformalnego działu spadku albo nieformalnej umowy.

Dla oceny dobrej i złej wiary istotna jest chwila uzyskania posiadania. Późniejsza zmiana świadomości posiadacza, na przykład w złej wierze na posiadanie w dobrej wierze lub odwrotnie, nie ma żadnego wpływu na ocenę charakteru posiadania, a także na długość okresu potrzebnego do zasiedzenia. [Przykład 2]

Zmiana posiadacza

Podczas biegu zasiedzenia może czasem nastąpić zmiana posiadacza. W razie przeniesienia posiadania aktualny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam włada nieruchomością, czas posiadania swojego poprzednika. Gdyby poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie w złej wierze, czas jego posiadania dolicza się tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego wynosi przynajmniej 30 lat.

Każdy kolejny posiadacz może zaliczyć na swoją rzecz posiadanie wszystkich poprzedników, o ile władali gruntem tak, jakby byli ich właścicielami. Na takich samych zasadach dokonuje się zaliczenia poprzedniego posiadania wówczas, gdy obecny władający nieruchomością jest spadkobiercą poprzedniego. Spadkobierca może więc żądać stwierdzenia zasiedzenia na swoją rzecz. Jednak ma prawo doliczyć okres posiadania spadkodawcy tylko w takiej części, w jakiej dziedziczy.

Zasada doliczania czasu posiadania pozwala utrzymać ciągłość, która z kolei ma istotne znaczenie dla ustalenia terminu zasiedzenia.

Zasiedzenie służebności

Służebność gruntowa (np. służebność drogowa czy służebność czerpania wody) to jedno z nielicznych ograniczonych praw rzeczowych, które podlega zasiedzeniu. Taka służebność to nic innego jak obciążenie jednej z nieruchomości, zapewniające korzyści każdoczesnemu właścicielowi innej nieruchomości (nieruchomości władnącej). Dzięki temu właściciel nieruchomości władnącej może bez problemu przejeżdżać przez działkę sąsiada, a właściciel nieruchomości obciążonej nie może się temu sprzeciwić.

To ograniczone prawo rzeczowe może powstać na kilka sposobów. Jest to możliwe w drodze czynności prawnej (umowy), orzeczenia sądowego (ustanowienie służebności drogi koniecznej) lub administracyjnego (ustalenie służebności przy wywłaszczeniu). W doktrynie i orzecznictwie mówi się, że źródłem powstania służebności gruntowej może być także zasiedzenie.

Aby zasiedzenie było jednak możliwe, muszą być spełnione pewne warunki. Przede wszystkim służebność gruntowa może być nabyta tylko wtedy, gdy posiadanie nieruchomości polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. W judykaturze przez takie urządzenie rozumie się trwałą postać widocznego przedmiotu, która jest wynikiem świadomego działania człowieka, odpowiadającego treści służebności pod względem gospodarczym. Nie może ono zatem powstać wskutek działania sił natury. Za takie urządzenia w orzecznictwie przykładowo uznano nasyp, studnię czy utwardzenie na gruncie szlaku drożnego.

Po drugie w takim przypadku przepisy o nabyciu własności nieruchomości przez zasiedzenie stosuje się odpowiednio. To sformułowanie jest istotne dla oceny ustawowych przesłanek zasiedzenia służebności gruntowych. Oznacza ono, że można sięgać po przepisy dotyczące zasiedzenia nieruchomości tylko w zakresie nieuregulowanym. Do zasiedzenia służebności gruntowej nie ma więc zastosowania, jak przy zasiedzeniu nieruchomości, wymóg posiadania samoistnego. Z drugiej strony, z uwagi na brak odpowiednich regulacji, do zasiedzenia służebności - tak jak przy zasiedzeniu nieruchomości - niezbędne jest zachowanie terminów. W konsekwencji w zależności od dobrej lub złej wiary posiadacza, aby doszło do jej zasiedzenia, musi upłynąć odpowiednio minimum dwadzieścia lub trzydzieści lat.

W końcu istotne dla stwierdzenia zasiedzenia jest wykonanie trwałego i widocznego urządzenia. Kwestię tę rozstrzygnął Sąd Najwyższy, który wskazał, że jego wykonanie przez posiadacza nieruchomości w zakresie służebności gruntowej drogi dojazdowej jest przesłanką zasiedzenia tej służebności (uchwała 7 sędziów SN z 9 sierpnia 2011 r., III CZP 10/11, www.sn.pl). Tylko urządzenie wzniesione przez posiadacza nieruchomości w zakresie odpowiadającym treści służebności stanowi widoczny znak dla właściciela nieruchomości ostrzegający go, że istniejący na gruncie stan powstały na skutek działania osoby nieuprawnionej może doprowadzić do ograniczenia jego prawa własności. [Przykład 3]

Skutki zasiedzenia

Gdy sąd stwierdzi zasiedzenie nieruchomości, posiadacz samoistny nabywa prawo własności, a jednocześnie wygasają prawa dotychczasowego właściciela. Innym słowy osoba, która nabyła własność przez zasiedzenie, ma prawo wpisać się do działu drugiego księgi wieczystej jako właściciel. W związku z zasiedzeniem nie wygasną jednak inne prawa i ograniczenia ujawnione w księdze wieczystej, np. hipoteka.

Ważne

Aby zasiedzieć nieruchomość, trzeba ją posiadać nieprzerwanie i samoistnie. Nie można być posiadaczem zależnym, na przykład dzierżawcą. Posiadaczem może być także osoba małoletnia lub całkowicie ubezwłasnowolniona

Terminy zasiedzenia

● 20 lat trzeba posiadać samoistnie nieruchomość w dobrej wierze

● 30 lat trzeba posiadać samoistnie nieruchomość w złej wierze

PRZYKŁADY

1 Zasiedzenie nieruchomości nie może zastąpić zaginionego aktu notarialnego

Osoba, która jest właścicielem, nie może domagać się ustalenia przysługującego jej prawa własności w drodze zasiedzenia, uzasadniając to tym, że skoro zaginął akt notarialny, a nieruchomość nie ma księgi wieczystej, to występują trudności z udowodnieniem prawa własności (por. wyrok Sąd Najwyższego z 12 września 1974 r., III CRN 189/74 Lex Polonica nr 309160). W orzecznictwie słusznie przyjmuje się, że skoro zasiedzenie jest jednym ze sposobów nabycia własności, osoba, która jest już właścicielem, nie może na tej drodze domagać się potwierdzenia swoich praw, a także nabyć po raz drugi własności, która już jej wcześniej przysługuje. W takiej sytuacji należy bowiem wszcząć np. postępowanie o odtworzenie zaginionego aktu notarialnego.

2 Do wniosku o zasiedzenie składanego w sądzie trzeba dołączyć wiele dokumentów

We wniosku o zasiedzenie dokładnie opisuje się nieruchomość, która będzie przedmiotem zasiedzenia, oznacza się ją i wskazuje miejsce położenia, podaje się powierzchnię, oznaczenie geodezyjne, numer księgi wieczystej lub zbioru dokumentów. Wskazuje się także wszystkie osoby zainteresowane stwierdzeniem zasiedzenia nieruchomości. Występują one wówczas w sprawie jako uczestnicy postępowania. Konieczne jest także wykazanie przesłanek zasiedzenia i powołanie odpowiednich dowodów.

To jednak nie koniec. Do wniosku składanego w sądzie dołącza się również niezbędne dokumenty. Przede wszystkim chodzi o odpis z księgi wieczystej albo zaświadczenie o stanie prawnym, gdy dla nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta albo zbiór dokumentów. Konieczne jest również dołączenie mapy nieruchomości, sporządzonej według zasad obowiązujących przy oznaczaniu nieruchomości w księgach wieczystych. Gdyby jednak zasiedzenie obejmowało całą nieruchomość posiadającą księgę wieczystą, to wówczas mapa nie jest konieczna. W końcu należy przedstawić w sądzie wyciąg z ewidencji gruntów.

3 Nie zawsze służebność gruntową da się skutecznie zasiedzieć kosztem sąsiada

Służebność gruntowa może zostać nabyta przez zasiedzenie, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia, które umożliwia wykonywanie służebności danego rodzaju. Urządzenie to powinien wykonać posiadacz służebności, a nie właściciel nieruchomości, z której posiadacz służebności korzysta. Nie ma znaczenia, z czyich materiałów to urządzenie zostało wykonane. W tej sytuacji samoistny posiadacz może nawet zasiedzieć służebność drogi koniecznej, pod warunkiem że poczynił trwałe i widoczne urządzenie własnym nakładem na nieruchomość sąsiednią. Za trwałe i widoczne urządzenie nie może być uznana droga polna, która powstała na skutek stałego przejeżdżania po tym terenie i jest zaznaczona koleinami czy też śladami przepędzania bydła. Nie wystarczy samo wyodrębnienie szlaku drogi z pozostałego obszaru nieruchomości. Utwardzone żwirem koleiny drogi stanowią trwałe i widoczne urządzenia gruntowe, bo są efektem świadomego działania ludzkiego (por. wyrok Sądu Najwyższego z 11 maja 2000 r. w sprawie I CKN 273/00, LexPolonica nr 384426).

Łukasz Sobiech

dgp@infor.pl

Podstawa prawna

Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).