Do czego konieczna jest uchwała wspólnoty i kto może ją podważać

Sposób wykonywania zarządu nieruchomością wspólną regulują przepisy ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 93 z późn. zm.). Właściciele lokali mogą jednak w odmienny sposób określić zasady sprawowania go. Przepisy ustawy o własności lokali nakładają na nich obowiązek podjęcia uchwały o wyborze zarządu wówczas, gdy we wspólnocie jest więcej niż siedem lokali. Liczy się przy tym zarówno lokale wyodrębnione, jak i niewyodrębnione. Natomiast wybrany zarząd może być jednoosobowy, ale też składać się z większej liczby osób fizycznych, przy tym mogą to być zarówno właściciele lokali, jak i osoby spoza ich grona.

Podejmowanie decyzji

Zarządzając sprawami wspólnoty, zarząd zawiera przede wszystkim umowy niezbędne, aby w sposób właściwy funkcjonowała nieruchomość wspólna. Są to na przykład umowy o dostawę prądu i ciepła, wywóz śmieci i nieczystości płynnych, konserwację urządzeń itd. Zawieranie takich umów należy do tzw. czynności zwykłego zarządu i dlatego do dokonania ich nie jest potrzebna uchwała właścicieli lokali, w której wyrażaliby na to zgodę. Do czynności zwykłego zarządu należą również sprawy związane z bieżącą działalnością wspólnoty oraz zmierzające do ochrony rzeczy wspólnych.

Zarząd reprezentuje też wspólnotę w stosunkach między nią a poszczególnymi członkami, a także w stosunkach między nią a dotychczasowym właścicielem nieruchomości (może nim być gmina, która sprzedała lokale dotychczasowym najemcom i ma nadal udziały w nieruchomości wspólnej z tytułu własności lokali dotychczas niewyodrębnionych). Na przykład wówczas, gdy dochodzi do konfliktu z właścicielem, który zalega z zapłatą na pokrycie kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, zarząd wspólnoty może wystąpić z pozwem do sądu o zapłatę przeciwko takiemu zadłużonemu właścicielowi. Gdy zarząd jest kilkuosobowy, do umowy, np. o wywóz odpadów, nie musi przystępować w pełnym składzie, lecz wystarczy, że w jego imieniu oświadczenie złożą dwaj członkowie.

Jeżeli jednak podejmowane na rzecz wspólnoty czynności przekraczają tzw. zwykły zarząd, wówczas powinny zostać poprzedzone podjęciem uchwały w tej sprawie przez właścicieli lokali.

W uchwale właściciele udzielają również zarządowi pełnomocnictwa do zawierania takich umów.

Zgoda i pełnomocnictwo

Ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej, przyjęcie rocznego planu gospodarczego i ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu są czynnościami, które przekraczają zakres zwykłego zarządu.

Za takie czynności uważa się również zmianę przeznaczenia części nieruchomości wspólnej, dokonanie podziału tej nieruchomości, udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej oraz na nabycie nowej nieruchomości. [Przykład 1]

Uchwały wymaga także przeprowadzenie prac związanych z nadbudową (np. strychu) lub przebudową nieruchomości wspólnej. Chodzi tutaj o wyrażenie zgody na wykonanie tych prac oraz na ustanowienie odrębnej własności lokalu, który powstał po nadbudowie lub przebudowie, a także na rozporządzanie nim. W związku z powstaniem odrębnej własności nadbudowanego lub przebudowanego lokalu musi też dojść do zmiany wysokości udziałów. Wtedy na skorygowanie takiej wysokości udziału zarząd również ma prawo wyrazić zgodę tylko wtedy, gdy będzie to poprzedzone odpowiednią uchwałą właścicieli lokali. [Przykład 2]

Potrzebna jest też zgoda właścicieli, aby zarząd mógł wytoczyć powództwo przeciwko właścicielowi, który nie płaci w terminie rachunków albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, albo przez swoje rażące zachowanie powoduje, że uciążliwe jest korzystanie z innych lokali w tej nieruchomości lub z nieruchomości wspólnej. Co więcej, podczas procesu wspólnota może domagać się, aby sąd wyraził zgodę na sprzedaż jego lokalu w drodze licytacji.

Bez takiej zgody zarząd nie może również zezwolić na podział nieruchomości gruntowej, na której stoją co najmniej dwa budynki mieszkalne, na związane z tym zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej, jak również na ustalenie wysokości udziałów w odrębnych nieruchomościach wspólnych, które na skutek tych czynności powstały.

Oprócz wymienionych tutaj czynności zwykły zarząd przekracza również wyrażenie zgody na połączenie dwóch lokali, które do tej pory stanowiły odrębne nieruchomości, albo podział lokalu.

Aby jednak doszło do podziału lokalu, muszą zostać spełnione wymogi budowlane, ponieważ każdy nowy lokal powstający z podziału powinien być samodzielny. Natomiast właściciel ma prawo złożyć oświadczenie w formie aktu notarialnego o podziale dotychczasowego lokalu i ustanowieniu odrębnej własności nowo powstałych lokali, a także odpowiedniego udziału ich w nieruchomości wspólnej dopiero wówczas, gdy uzyska zgodę wspólnoty i zaświadczenie o samodzielności.

Podział lokalu może też zostać dokonany w taki sposób, że zostanie od niego odłączony jeden pokój, który powiększy mieszkanie sąsiedniego właściciela. W ten sposób w wyniku podziału nie powstaną dwa nowe lokale. W takim przypadku będzie również potrzebna uchwała wspólnoty o wyrażeniu zgody i o zmianie wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej. Od metrażu mieszkania zależy bowiem wysokość tego udziału. Przy tym na połączenie lub podział potrzebna jest zgoda wszystkich właścicieli wyrażona w uchwale, a nie tylko zgoda lokali łączonych lub dzielonych. Gdyby właściciele odmówili swojej zgody, to wówczas zainteresowany połączeniem lub podziałem może domagać się rozstrzygnięcia sprawy przez sąd.

Oprócz tego ogół właścicieli lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową udziela również zgody na zmianę przeznaczenia np. sieni lub innej części nieruchomości wspólnej, a także na nabycie nowej nieruchomości.

Uchwały właścicieli lokali

Właściciele lokali podejmują uchwały w sprawie zgody na dokonanie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu na zebraniu albo w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd. Uchwała może zostać podjęta również w taki sposób, że część głosów zostanie oddana na zebraniu, a pozostałe w drodze indywidualnego ich zbierania.

Uchwały zapadają większością głosów. Mogą one być liczone albo według wielkości udziałów, albo w ten sposób, że na każdego właściciela przypada jeden głos.

Gdy uchwała zostanie podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie, to wówczas każdy właściciel lokalu powinien o jej treści zostać powiadomiony na piśmie przez zarząd wspólnoty.

Gdy w budynku nie wszystkie lokale zostały wyodrębnione, to w głosowaniu nad podjęciem uchwał bierze udział również przedstawiciel właściciela budynku. Reprezentuje on te udziały w nieruchomości wspólnej, które są związane z lokalami jeszcze niewyodrębnionymi.

Zaskarżenie do sądu

Każdy właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu, gdy uzna, że jest ona niezgodna z przepisami, umową właścicieli lokali albo narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną bądź w inny sposób nastaje na interesy skarżącego. W tym celu powinien on w ciągu 6 tygodni od powzięcia uchwały na zebraniu albo od dnia powiadomienia go o treści uchwały - jeżeli była podjęta w trybie indywidualnego zbierania głosów - wytoczyć powództwo przeciwko wspólnocie. Jednakże wniesienie pozwu nie wstrzymuje wykonania uchwały. Jedynie sąd w trybie przepisów o zabezpieczeniu powództwa ma prawo wstrzymać jej wykonanie aż do zakończenia sprawy.

Sąd może uchylić uchwałę np. wówczas, gdy członek wspólnoty nie został zawiadomiony o terminie zebrania właścicieli, na którym została ona podjęta. Wnosząc powództwo, powód powinien wykazać, że takie uchybienie wpłynęło na treść uchwały. [Przykład 3]

Gdy na zebraniu wspólnoty uchwała nie zostanie podjęta, ponieważ nie było zgody wymaganej większości właścicieli lokali, to wówczas zarząd lub zarządca mogą domagać się, aby sąd rozstrzygnął np., czy czynność powinna zostać dokonana. Orzekając, sąd bierze pod uwagę cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich właścicieli. Taką sprawę sąd rozpoznaje w postępowaniu nieprocesowym.

Ważne

Gdy w budynku nie wszystkie lokale zostały wyodrębnione, to w głosowaniu bierze udział przedstawiciel właściciela budynku, który reprezentuje udziały związane z lokalami niewyodrębnionymi

PRZYKŁADY

1 Czy potrzebna jest uchwała właścicieli w sprawie zgody na likwidację okien

Tak. Zlikwidowanie okien na jednej ścianie, wybicie ich na innej jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu. Takie stanowisko zajął Sąd Apelacyjny (w wyroku z 14 kwietnia 1999 r. w sprawie sygn. akt IV SA 175/95, niepublikowanym).

Dlatego, aby zarząd mógł podjąć taką decyzję, potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie jej oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu. Uchwała zapada wówczas, gdy zostały na nią oddane głosy przez większość właścicieli lokali.

W uchwale należy dokładnie określić, jakiej sprawy dotyczy oraz jakie czynności zostaną w tym przypadku uznane za przekraczające zakres zwykłego zarządu. W przypadku zmiany położenia okien należy dokładnie określić, które zostaną zamurowane, a na której ścianie zostaną wybite nowe otwory okienne.

2 Czy zmiana przeznaczenia piwnicy może nastąpić bez zgody wszystkich lokatorów

Tak. Wspólnota może podjąć taką uchwałę. W ten sposób wyrazi zgodę na zmianę przeznaczenia części nieruchomości wspólnej, którą jest piwnica, a także na związaną z tym ewentualną zmianę wysokości udziałów. Natomiast zarząd nie mógł wyrazić w tej sprawie zgody.

Występując o zmianę przeznaczenia piwnicy, właściciel lokalu powinien wystąpić do wspólnoty mieszkaniowej o wyrażenie zgody na wyłączenie piwnicy z nieruchomości wspólnej i przyłączenie jej do lokalu jako pomieszczenia przynależnego oraz o zmianę wysokości udziałów.

Gdy wspólnota wyrazi zgodę, będzie to oznaczało konieczność umownego zniesienia współwłasności części nieruchomości wspólnej przez wszystkich właścicieli lokali przez przekazanie jej na wyłączną własność tylko jednej osobie jako pomieszczenia przynależnego. Dokonuje się tego aktem notarialnym. Następnie powinny zostać ustalone nowe udziały w nieruchomości wspólnej.

3 Czy każdy właściciel powinien zostać zawiadomiony o zebraniu wspólnoty

Tak. Zwołując zebranie właścicieli, zarząd powinien zawiadomić każdego właściciela lokalu na piśmie co najmniej na tydzień przed terminem zebrania. W praktyce nie oznacza to jednak, że każdy właściciel powinien dostać odrębne pismo. Zarząd może sporządzić zawiadomienie pisemne mające charakter listy właścicieli, na którym każdy potwierdzi przyjęcie jego treści do wiadomości. W zawiadomieniu zarząd powinien podać dzień, godzinę i miejsce zebrania oraz porządek obrad. Gdy ma nastąpić zmiana we wzajemnych prawach i obowiązkach właścicieli lokali, to wówczas w zawiadomieniu zarząd ma obowiązek wskazać treść tej zmiany.

Zarząd może zwołać zebranie na wniosek właścicieli lokali, którzy dysponują co najmniej jedną dziesiątą udziałów w nieruchomości wspólnej.

Małgorzata Piasecka-Sobkiewicz

malgorzata.piasecka@infor.pl

Podstawa prawna

Ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. nr 80 z 2000 r., poz. 903 z późn. zm.).