Jak bezpiecznie kupić działkę lub mieszkanie

Każda nieruchomość ma ściśle określoną powierzchnię, położona jest w konkretnym miejscu i opisana w odrębnie dla niej prowadzonej księdze wieczystej. W praktyce do przeniesienia własności nieruchomości z reguły dochodzi w momencie zawarcia umowy zobowiązującej, takiej jak umowa sprzedaży nieruchomości, zamiany czy darowizny. Zatem możliwa jest sytuacja, w której nieruchomość została aktem notarialnym sprzedana, lecz sprzedający nadal pozostaje jej właścicielem. W takim przypadku przeniesienie własności dokonywane jest odrębnym aktem notarialnym, obejmującym samo przeniesienie własności nieruchomości, podpisywanym w późniejszym terminie.

Jakie dokumenty

Najczęściej występującą umową w obrocie nieruchomościami jest umowa sprzedaży. Umowa sprzedaży nieruchomości wymaga pod rygorem nieważności formy aktu notarialnego, zatem sporządzenie takiej umowy należy do obowiązków notariusza.

Zawierając bezpieczną transakcję nabycia nieruchomości, warto pamiętać o kilku rzeczach. Przede wszystkim jeszcze przed przystąpieniem do zakupu trzeba sprawdzić wszystkie informacje konieczne do jej jednoznacznej identyfikacji. Z reguły są to: adres nieruchomości, numer księgi wieczystej (lub zbioru dokumentów), numery działek ewidencyjnych wchodzących w jej skład oraz obręb, w którym działki te są położone. Informacje te uzyskamy w ewidencji gruntów i budynków prowadzonej prze starostę. W tym celu wcześniej warto zwrócić się do sprzedającego z prośbą o dostarczenie wypisu z rejestru gruntów dla danej nieruchomości oraz aktualnego (tj. wydanego nie później niż miesiąc wcześniej) odpisu z księgi wieczystej. Możemy również, znając pełny numer księgi wieczystej, samodzielnie sprawdzić wpisy w poszczególnych działach księgi za pomocą przeglądarki ksiąg wieczystych (http://ekw.ms.gov.pl). Umożliwia ona bezpośredni wgląd do ksiąg wieczystych w sądach, w których wdrożono system informatyczny do ich zakładania i prowadzenia. Dokumenty te i tak będą wymagane przy podpisywaniu umowy sprzedaży u notariusza.

Warto jednak wcześniej porównać wszystkie te dane, zawarte w poszczególnych dokumentach. Przykładowo jeżeli sprzedawana nieruchomość obejmuje według odpisu z księgi wieczystej obszar 800 mkw., natomiast według wypisu z ewidencji gruntów jedynie 300 mkw., to kwestię tę należy jednoznacznie wyjaśnić przed zawarciem umowy. Przyczyny takiego stanu mogą być różne: być może nieruchomość ta została podzielona, ale nie ujawniono tego w księdze wieczystej, lub dane w księdze wieczystej są prawidłowe, lecz posiadany przez właściciela wypis z rejestru gruntów jest już nieaktualny.

Pamiętajmy również, że notariusz nie powinien sporządzić umowy sprzedaży, zanim rozbieżności nie zostaną jednoznacznie wyjaśnione i potwierdzone dokumentami, które uwzględniają aktualny stan sprzedawanej nieruchomości. Gdy akt notarialny obejmuje np. przeniesienie własności nieruchomości, chociażby nie była dla niej prowadzona księga wieczysta - notariusz obowiązany jest zamieścić w akcie wniosek o dokonanie wpisu w księdze wieczystej. Dzięki temu kupujący nie muszą już udawać się do właściwego sądu wieczystoksięgowego, aby osobiście złożyć wniosek i dokonać opłaty sądowej (200 zł) od wpisu prawa własności na ich rzecz. Jeżeli wniosek podlega opłacie sądowej, notariusz pobiera od wnioskodawców tę opłatę, zaznaczając jej wysokość w akcie notarialnym, a następnie przekazuje ją właściwemu sądowi wieczystoksięgowemu. [Przykład 1]

Odpowiednia cena

Umowa sprzedaży jest umową wzajemną, co oznacza, że cena powinna odpowiadać wartości nieruchomości, a przynajmniej być do niej zbliżona, tak aby nie dochodziło do nieekwiwalentności wzajemnych świadczeń, a w konsekwencji do możliwości uznania sprzedaży przez Urząd Skarbowy za ukrytą darowiznę. Warto zaznaczyć, że notariusz jest obowiązany przesłać do urzędu skarbowego akt notarialny dokumentujący umowę sprzedaży, w którym najczęściej pobiera od kupującego podatek od czynności cywilnoprawnych. Praktyka obrotu nieruchomościami wskazuje, że zdarzają się sytuacje, w których strony umowy sprzedaży zatajają część faktycznie płaconej ceny. Dzieje się tak najczęściej w celu pomniejszenia podatków i opłat związanych z dokonywaną transakcją.

Praktyki takie są jednak nie tylko nieetyczne, lecz także ryzykowne, bo narażają strony umowy na odpowiedzialność karnoskarbową - w przypadku gdy cena nieruchomości będzie znacznie odbiegała od rzeczywistych cen rynkowych tego typu obiektów w określonej okolicy. W praktyce utrwalił się jednak pogląd, zgodnie z którym wada w określeniu ceny, np. zatajenie jej części w akcie notarialnym, nie powoduje nieważności takiej umowy. [Przykład 2]

Ograniczone prawa

Ograniczone prawa rzeczowe to prawa na rzeczy cudzej. Zgodnie z art. 244 k.c. są nimi: użytkowanie, służebność, zastaw, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz hipoteka. Nieruchomość można obciążyć każdym z nich, z wyjątkiem zastawu, który ustanawia się na rzeczach ruchomych (np. samochodach) oraz na niektórych prawach zbywalnych (np. akcjach i obligacjach).

Przeglądając poszczególne działy księgi wieczystej konkretnej nieruchomości, warto więc sprawdzić jej dział III: czy jest wolna od wpisów służebności bądź użytkowania na rzecz innych osób albo spółek lub też przykładowo czy nie ciąży na niej prawo dożywocia. Natomiast w dziale IV księgi wieczystej dobrze jest sprawdzić, czy są tam wpisane hipoteki obciążające daną nieruchomość jako zabezpieczenie spłaty wierzytelności, np. kredytu na jej zakup. Często w praktyce zdarza się, że w księgach wieczystych są wpisane nieaktualne już obciążenia: np. hipoteka nadal jest wpisana, pomimo że kredyt został już dawno spłacony lub przykładowo prawo dożywocia wygasło na skutek śmierci dożywotnika. Dzieje się tak, ponieważ sprzedający często, dopóki nie podejmą działań związanych ze sprzedażą nieruchomości nie troszczą się o aktualizację wpisów w księdze wieczystej. Natomiast dla kupującego nie powinno być nic ważniejszego przy zakupie nieruchomości, niż sprawdzenie i wyjaśnienie wszelkich obciążeń na nieruchomości. Bowiem jeśli spraw tych nie rozwiąże się wcześniej, niejednokrotnie długo po zakupie nieruchomości nabywca boryka się z uporządkowaniem jej stanu prawnego. [Przykład 3]

Sprzedaż nieruchomości

Warto wiedzieć, że własność nieruchomości nabytej w drodze czynności prawnej (np. podpisania u notariusza umowy sprzedaży) przechodzi na nabywcę z chwilą podpisania aktu notarialnego, a nie w momencie wpisu nowego właściciela w księdze wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości czy lokalu mieszkalnego. W efekcie wpis do księgi wieczystej ma charakter jedynie deklaratoryjny, co oznacza, że nieruchomość można ponownie zbyć, nie czekając na uzyskanie wpisu. Pamiętajmy jednak, że wyjątkiem od tej zasady jest ustanowienie odrębnej własności lokalu, gdzie wpis ma charakter konstytutywny, tj. prawotwórczy (zob. art. 7 ust. 2 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali). Oznacza to, że do powstania odrębnej własności lokalu niezbędny jest wpis w księdze wieczystej.

Z taką sytuacją mamy do czynienia najczęściej, gdy kupujemy mieszkanie bezpośrednio od dewelopera, a dla lokalu jeszcze nie ma założonej księgi wieczystej. Przy czym konstytutywność wpisu odrębnej własności lokalu do księgi wieczystej występuje jedynie przy pierwszym wpisie, dokonywanym na wniosek zawarty w akcie notarialnym ustanawiającym odrębną własność tego lokalu. Bowiem po założeniu księgi wieczystej dla danego lokalu i wpisaniu do działu II pierwszego właściciela każdy kolejny właściciel może rozporządzać lokalem przed uzyskaniem wpisu na swoją rzecz.

Ma to istotne znaczenie w praktyce obrotu nieruchomościami, bo dzięki temu np. chcąc sprzedać nieruchomość niedługo po jej zakupie, nie musimy czekać często kilka miesięcy, aż nastąpi wpis własności na naszą rzecz. Zatem lokal, dla którego założono księgę wieczystą, może zostać zbyty kilkakrotnie nawet jednego dnia. Wystarczy, aby każdy kolejny zbywca mógł przedłożyć wypis aktu notarialnego dokumentującego nabycie lokalu od poprzedniego właściciela.

PRZYKŁADY

1 Czy wniosek wieczystoksięgowy w umowie sprzedaży może być sformułowany anonimowo

Nie. Należy zwracać uwagę, w jaki sposób został sformułowany wniosek wieczystoksięgowy. To ważne, bo zdarza się, że sądy odmawiają wpisu własności czy innych praw rzeczowych, jeżeli z wniosku nie wynika wprost, kto jest wnioskodawcą. Dlatego zawarty w akcie notarialnym wniosek wieczystoksięgowy powinien być przez notariusza sformułowany tak, aby wynikało z niego jednoznacznie, która z osób stawających do aktu jest wnioskodawcą (zwłaszcza w przypadku aktów notarialnych obejmujących kilka czynności). Sąd musi wiedzieć, kto jest wnioskodawcą, aby ustalić, czy dana osoba ma legitymację do złożenia wniosku. Niestety często zdarza się, że wnioskowany wpis do księgi wieczystej nie zawsze dotyczy wszystkich stron czynności prawnej. W powyższej sytuacji wniosek wieczystoksięgowy powinien być sformułowany oddzielnie dla każdego wnioskującego, tj. np. X wnosi o wpis własności w udziale wynoszącym 1/2 części, Y wnosi o wpis prawa dożywocia na jego rzecz itp. Niedopuszczalne jest formułowanie wniosków anonimowych lub zbiorowych. Niewystarczające jest również używanie sformułowania "strony wnoszą o dokonanie wpisu". Sugeruje ono bowiem, że o wpis wnoszą wszystkie strony uczestniczące w akcie notarialnym, zatem zarówno te uprawnione do złożenia wniosku, jak i te nieuprawnione, tj. te, na których rzecz wpis nie może zostać dokonany.

2 Czy cena wyrażona we frankach może zostać zapłacona w walucie polskiej

Tak. Z reguły cenę nieruchomości wyraża się co prawda w walucie polskiej, ale można ją także wyrazić w innej walucie. W sytuacji powyższej, gdy określono ją we franku szwajcarskim - zapłata lub część zapłaty może również zostać dokonana w walucie polskiej, według kursu średniego narodowego Banku Polskiego z dnia jej wymagalności. W razie zwłoki na żądanie sprzedającego według kursu z dnia jej wykonania, chyba że np. orzeczenie sądowe lub sama umowa zastrzega jedynie zapłatę ceny w walucie obcej albo określa inny kurs jej przeliczenia (zob. art. 358 k.c.). Zatem sprzedający ma możliwość wyboru kursu, według którego waluta obca ma zostać przeliczona na wypłacane mu złote polskie. W efekcie to sprzedający decyduje, z którego momentu wymiany kurs będzie dla niego korzystniejszy.

3 Czy można nieruchomość obciążyć służebnością ustanowioną na rzecz jej właściciela

Nie. W praktyce często zdarzają się jeszcze przypadki obciążenia służebnością jednej działki na rzecz każdoczesnego właściciela innej działki, pomimo że obie działki wchodzą w skład tej samej nieruchomości i należą do tej samej osoby. Praktyka taka jest niezgodna z obowiązującym prawem, gdyż ograniczone prawo rzeczowe wygasa, jeżeli przejdzie na właściciela rzeczy obciążonej albo jeżeli ten, komu prawo takie przysługuje, nabędzie własność rzeczy obciążonej (art. 247 k.c.). Zatem służebnością można obciążyć tylko nieruchomość na rzecz osoby, która nie jest jej właścicielem.

Sądy wieczystoksięgowe obecnie odmawiają wpisu tak ustanowionych służebności. Warto jednak wiedzieć, że dopuszczalne jest obciążenie nieruchomości przykładowo służebnością gruntową w sytuacji, w której jej współwłaścicielem jest właściciel nieruchomości władnącej. Jest to możliwe, ponieważ właściciel gruntu władnącego ma tylko udział w gruncie obciążonej, a służebności gruntowej nie ustanawia się na udziale, lecz na całej nieruchomości.

Wpisy w księgach wieczystych można sprawdzić pod adresem ekw.ms.gov.pl

Ilona Sądel-Bendkowska

ilona.bendkowska@infor.pl

Podstawa prawna

Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. 1964 r., nr 16, poz. 93 ze zm.) oraz ustawa z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. 2001 r. nr 124, poz. 1361 ze zm.).