Trudniej dla najemców i dzierżawców, łatwiej dla inwestorów

Przedsiębiorcy, którzy na długi okres wynajęli sklepy, biura, magazyny, punkty gastronomiczne i inne lokale użytkowe mogą dostać nagłe wypowiedzenie umowy, jeśli nieruchomość zostanie sprzedana na licytacji komorniczej. Na takie ryzyko narażeni są także dzierżawcy.

Tak wynika ze znowelizowanego art. 1002 kodeksu postępowania cywilnego. Zmiana weszła w życie 3 maja br. Obiekty, w których znajdują się wynajmowane lokale użytkowe, mogą w trakcie trwania najmu zmienić właściciela. Najczęściej chodzi o ich dobrowolną sprzedaż, ale zmiana właściciela może też nastąpić w wyniku licytacji komorniczej.

Zmiana właściciela może mieć wpływ na istniejące umowy najmu. Nowy właściciel wstępuje do umowy najmu na miejsce dotychczas wynajmującego lokal użytkowy. Nowy wynajmujący może jednak wypowiedzieć umowę najmu z zachowaniem ustawowych terminów. Wyjątkowo tylko nowy właściciel nieruchomości nie może wypowiedzieć umowy najmu na czas oznaczony, jeśli była ona zawarta na piśmie z tzw. datą pewną (np. poświadczona przez notariusza), a ponadto lokal został już wydany najemcy. Tak wynika z art. 678 par. 2 kodeksu cywilnego. Najbezpieczniejszym rozwiązaniem dla najemcy było więc zawarcie umowy najmu z datą pewną lub ujawnienie istnienia umowy najmu w księdze wieczystej. Dotychczas rozwiązanie takiej umowy najmu przez nabywcę nieruchomości było niemożliwe.

Takie zasady obowiązywały również przy przeniesieniu własności nabytej w postępowaniu egzekucyjnym podczas licytacji komorniczej. Dotychczas art. 1002 k.p.c. przewidywał, że z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności nabywca wstępował w prawa i obowiązki wynikające ze stosunku najmu stosownie do przepisów prawa normujących te stosunki w wypadku zbycia rzeczy wynajętej.

Od 3 maja br. w razie gdy umowa najmu zawarta jest na czas oznaczony dłuższy niż dwa lata, nabywca może wypowiedzieć tę umowę w ciągu miesiąca od uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności. Obowiązuje jednak wtedy roczny termin wypowiedzenia (o ile umowa nie przewiduje terminu krótszego), chociażby umowa została zawarta z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana. Zmiana ma zachęcić inwestorów do nabywania nieruchomości obciążonych najmem, które dotychczas nie cieszyły się dużym zainteresowaniem z powodu trudności z usunięciem najemców.

Analogiczne zasady dotyczą też teraz dzierżawców nieruchomości przejmowanych na komorniczych licytacjach. W ich przypadku również znajduje zastosowanie znowelizowany art. 1002 k.p.c. Ponieważ jednak - co do zasady - ustawowe terminy wypowiedzenia dzierżawy są dłuższe niż przy najmie (sześć miesięcy, a przy gruntach rolnych - jeden rok), to w praktyce nowe przepisy sprawią dzierżawcom mniej problemów.

@RY1@i02/2012/108/i02.2012.108.21500020e.802.jpg@RY2@

Michał Kosiarski, prawnik, prowadzi firmę konsultingową

Michał Kosiarski

prawnik, prowadzi firmę konsultingową