Drobne przeoczenia mogą skutecznie zablokować nabycie działki

Zasady przeprowadzania licytacji komorniczych reguluje głównie kodeks postępowania cywilnego (k.p.c.), który zawiera cały rozdział poświęcony egzekucji z nieruchomości. Niektóre nieruchomości podlegają jednak uproszczonej egzekucji, prowadzonej na podobnych zasadach jak sprzedaż rzeczy ruchomych. Dotyczy to niezabudowanej nieruchomości gruntowej bądź działki z budynkiem mieszkalnym lub użytkowym w budowie (decydujący jest brak zawiadomienia o zakończeniu budowy lub wystąpienia o wydanie pozwolenia na użytkowanie w dniu złożenia wniosku o wszczęcie egzekucji). Tak wynika ze znowelizowanego od 3 maja br. art. 1013¹ k.p.c.

Dla nabywców informacja o tym, jaka nieruchomość jest licytowana i w jakim trybie jest prowadzona egzekucja, ma istotne znaczenie, bo różne są obowiązki wygrywającego licytację, w tym kwestia zapłaty osiągniętej ceny. Inne są także ceny wywołania, gdy dochodzi do drugiej licytacji. W trybie uproszczonym cena wywołania wynosi jedynie połowę sumy oszacowania.

Sprawdź, kiedy zapłacisz

Procedura licytacyjna ma wpływ na termin, w jakim należy uiścić cenę nabycia. Przy egzekucji z nieruchomości w trybie uproszczonym trzeba natychmiast po udzieleniu przybicia uiścić 20 proc. ceny, a resztę dopłacić do południa następnego dnia, jeśli cena przekroczy 500 zł. Tak wynika z art. 871 k.p.c. Gdy cena nie przekracza 500 zł (co przy nieruchomościach zdarza się obecnie bardzo rzadko), całą cenę należy uiścić od razu. W trybie zwykłym zapłata ceny następuje w inny sposób - cenę należy uiścić w ciągu dwóch tygodni od otrzymania wezwania z sądu.

Zgodnie z art. 967 k.p.c. sąd może - na wniosek zainteresowanego - wydłużyć termin uiszczenia ceny nabycia, jednak nie może on być dłuższy niż jeden miesiąc.

Z wielu obwieszczeń o pierwszych licytacjach publikowanych w dziennikach lub w internecie niełatwo się jest dowiedzieć, czy komornik przeprowadza postępowanie w trybie uproszczonym. Cena wywołania podczas pierwszej licytacji wynosi bowiem zawsze 3/4 sumy oszacowania. Jeśli z treści ogłoszenia nie wynika, że chodzi o niezabudowaną nieruchomość gruntową albo zabudowaną budynkiem mieszkalnym lub użytkowym w budowie, to należy w inny sposób upewnić się, jak będzie prowadzona licytacja. Można to zrobić, docierając do pełnej wersji obwieszczenia, sprawdzając księgę wieczystą, studiując akta postępowania egzekucyjnego albo dzwoniąc do kancelarii komorniczej.

W trybie uproszczonym wystawiane na sprzedaż są niekiedy również działki lub inwestycje o sumach oszacowania sięgających kilku milionów złotych. Inwestor zamierzający nabyć taką nieruchomość - wiedząc, że ma do czynienia z uproszczoną egzekucją - powinien zabezpieczyć odpowiednią ilość gotówki. Może ponadto przygotować na licytację w gotówce 20 proc. maksymalnej ceny, jaką godzi się zapłacić. Niekiedy będzie to wymagało ustalenia z komornikiem jakiegoś wygodnego sposobu zapłaty, aby nie trzeba było przywozić gotówki w konwoju ochroniarzy. Niektórzy komornicy - ogłaszając o licytacji i wskazując, że odbędzie się ona w trybie uproszczonym - wprost żądają od potencjalnych oferentów, aby skontaktowali się z nimi wcześniej, aby uzgodnić sposób przewiezienia i zabezpieczenia gotówki bądź zapłaty w inny sposób. [przykład 5]

Gdzie i jak szukać informacji

Celem publikacji informacji o licytacji jest nie tylko zawiadomienie potencjalnych nabywców, lecz także osób, którym przysługują jakiekolwiek prawa do nieruchomości. Zasady publikacji obwieszczeń o licytacjach reguluje art. 955 k.p.c. Wielu komorników zamieszcza te obwieszczenia tylko w sądach, urzędach gmin i na stronie internetowej Krajowej Rady Komorniczej, bo jest to obowiązkowe, ale coraz większa grupa korzysta także z innych sposobów. Obowiązkowo obwieszczenia o licytacjach powinny się też znaleźć w dzienniku poczytnym w danej miejscowości, z tym że wtedy mogą mieć uproszczoną treść (oznaczenie nieruchomości, czas i miejsce licytacji, sumę oszacowania i cenę wywołania oraz wysokości rękojmi, jaką licytant powinien złożyć). W innych miejscach - np. na komercyjnych stronach internetowych itp. - obwieszczenia mogą się pojawiać nieobowiązkowo i w okrojonej formie. Czasami zdarza się również, że z prawa do żądania dodatkowej publikacji na swój koszt korzysta któraś ze stron (najczęściej jest to wierzyciel, któremu zależy na tym, aby znalazł się ktoś zainteresowany nabycie nieruchomości dłużnika).

Co ciekawe, z orzecznictwa (np. orzeczenie SN z 4 października 1957 r., sygn. I CR 818/97, postanowienie SN z 21 stycznia 1998 r., sygn. II CKN 567/97) wynika, że brak obowiązkowego obwieszczenia nie powinien skutkować odmową przybicia, czyli nie blokuje przeprowadzenia licytacji. Zainteresowanemu pozostaje więc jedynie skarga na czynności komornika.

Częste utrudnienia dla nabywców

Część komorników podaje też w ogłoszeniach o licytacjach stare numery ksiąg wieczystych, jeszcze sprzed ich cyfryzacji, mimo że już dokonano migracji księgi z wersji papierowej do elektronicznej. Praktyka ta zniechęca niektórych zainteresowanych licytacjami do poszukiwania tych nieruchomości np. w bazie danych na stronie internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości. Niesłusznie, bo na szczęście większość nowych ksiąg elektronicznych ma powielone stare numery, stąd nie powinno być trudności z ich odnalezieniem w elektronicznej bazie przez internet bez wychodzenia z domu lub biura. Znając sąd rejonowy, w którym są przechowywane, bez trudu ustalimy początkowe oznaczenie. Stary numer księgi z przodu uzupełniamy zerami, tak aby otrzymać ośmiocyfrowy ciąg. Najwięcej kłopotów sprawia liczba kontrolna. Jej znalezienie wymaga najczęściej działania metodą prób i błędów, czyli sprawdzenia do skutku wszystkich cyfr od zera do dziewięciu. [przykład 2]

Inne uproszczenie, często pojawiające się w obwieszczeniach, to brak informacji, że chodzi jedynie o część nieruchomości (np. jedną z działek) objętej jedną księgą wieczystą. Przez to wycena może się wydawać atrakcyjna i zachęcać od udziału w licytacji, ale po dogłębnym sprawdzeniu okazuje się, że jest inaczej. [przykład 3] .

PRZYKŁAD 1

Zabezpieczenie gotówki

Jeden z warszawskich komorników ogłaszał licytację prawa użytkowania wieczystego działki zabudowanej niewykończonym budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym. Stan zaawansowania prac na budowie to 50 proc. Suma oszacowania wynosiła 6,8 mln zł (wraz z podatkiem VAT), a cena wywołania w drugiej licytacji to 3,4 mln zł. Oznaczało to, że gdyby się zgłosił przynajmniej jeden oferent, to musiałby od razu po zakończeniu licytacji uiścić minimum 680 tys. zł. Licytacja miała się odbyć w kancelarii komorniczej, a nie w sądzie. Zainteresowani zostali poproszeni przez komornika o wcześniejszy kontakt z nim w celu uzgodnienia sposobu zapłaty części ceny w dniu licytacji oraz reszty dzień później.

PRZYKŁAD 2

Niewłaściwy numer księgi wieczystej

Jeden z komorników z województwa świętokrzyskiego zamieścił w serwisie internetowym KRK ogłoszenie o licytacji nieruchomości o KW numer 55437. Komornik nie podał nowego numeru elektronicznej księgi wieczystej, mimo że księga taka już istnieje. Niemniej jednak w tym przypadku możliwe jest odszukanie nowego numeru, gdy znamy sąd wieczystoksięgowy.

PRZYKŁAD 3

Niepełne obwieszczenie

Jeden z komorników w regionie słynącym z dobrych gleb i dużych sadów opublikował ogłoszenie o pierwszej licytacji, w którym jako cenę wywołania podał kwotę niecałych 17 tys. zł. Już na pierwszy rzut oka cena była podejrzanie niska, bo w tej okolicy hektar urządzonego sadu osiąga w obrocie wartość 50 - 100 tys. zł. Mimo że nieruchomość składała się z kilku działek o łącznej powierzchni ok. 2,8 hektara, to nie było to zaznaczone w internetowej i prasowej wersji obwieszczenia. Dopiero dotarcie do innej, pełniejszej wersji obwieszczenia na innej (komercyjnej) stronie www oraz rozmowa telefoniczna z pracownicą kancelarii komorniczej pozwoliły wyjaśnić, że chodzi jedynie o sprzedaż jednej z działek o powierzchni 3000 mkw.

Uwaga

Procedura licytacyjna ma wpływ na termin, w jakim należy uiścić cenę nabycia. Przy egzekucji z nieruchomości w trybie uproszczonym trzeba natychmiast po udzieleniu przybicia uiścić 20 proc. ceny, a resztę dopłacić do południa następnego dnia, jeśli cena przekroczy 500 zł

@RY1@i02/2012/098/i02.2012.098.21500060c.803.jpg@RY2@

Michał Kosiarski, prawnik, właściciel firmy konsultingowej

Michał Kosiarski

prawnik, właściciel firmy konsultingowej

Podstawa prawna

Ustawa z 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. nr 43, poz. 296 ze zm.).