Jak uniknąć pułapek przy zakupie ziemi rolnej

W Polsce nie obowiązuje zasada, że każda nieruchomość musi mieć swoją księgę wieczystą. Choć z roku na rok ich przybywa, to jednak duża część działek (w tym zwłaszcza na terenach wiejskich) nadal nie jest nimi objęta. Po odzyskaniu niepodległości w 1918 r. było kilka reform rolnych. Zmieniały się też wielokrotnie przepisy spadkowe, które przez dziesięciolecia ograniczały dziedziczenie gospodarstw rolnych. A rolnicy - nawet przez kilka pokoleń - nie przeprowadzili postępowań spadkowych. Nic więc dziwnego, że stan prawny wielu nieruchomości rolnych jest zagmatwany. [przykład 1]

Ustawa gierkowska z 1971 r.

Uporządkowanie nieformalnego obrotu ziemią rolną - także nadawanej rolnikom w ramach powojennych reform rolnych - było możliwe dzięki ustawie z 26 października 1971 r. o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych (dalej: ustawa). Art. 1 ust. 1 ustawy stanowił, że nieruchomości wchodzące w skład gospodarstw rolnych i znajdujące się w dniu 4 listopada 1971 r. w samoistnym posiadaniu rolników stawały się z mocy samego prawa własnością tych osób, jeżeli oni sami lub ich poprzednicy objęli te nieruchomości w posiadanie na podstawie zawartej bez prawem przewidzianej formy umowy sprzedaży, zamiany, darowizny, umowy o dożywocie lub innej umowy o przeniesienie własności, o zniesienie współwłasności albo umowy o dział spadku. W tych przypadkach okres samoistnego posiadania nie był istotny. Co istotne, uwłaszczenie dotyczyło jedynie osób mających status rolnika, a nie wszystkich, choćby spełniali inne ustawowe kryteria. Uwłaszczyć w kilka osób mogli się też współposiadacze (por. postanowienie SN z 11 stycznia 2000 r., sygn. I CKN 329/98).

Natomiast art. 1 ust. 2 ustawy przewidywał, że rolnicy, którzy do 4 listopada 1971 r. posiadali nieruchomości jako samoistni posiadacze nieprzerwanie w dobrej wierze od 5 lat (bądź 10 lat, gdy był posiadaczem w złej wierze), stawali się z mocy samego prawa właścicielami tych nieruchomości. I nie musieli spełniać warunków określonych w ust. 1 art. 1 ustawy o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych.

Uwłaszczenie rolników dotyczyło także ich wkładów do rolniczych spółdzielni produkcyjnych, nie obejmowało jednak zajętych przez nich gruntów państwowych. Można było się uwłaszczyć w ten sposób, aby dotychczasowe nieruchomości rolne razem z tymi uwłaszczonymi nie przekraczały limitów określonych przy reformie rolnej z 1944 r. Nadwyżka gruntów ulegała przejęciu przez państwo (i to bez odszkodowania).

Nabycie następowało co prawda z mocy prawa, ale właściwy do spraw rolnych organ prezydium powiatowej rady narodowej potwierdzał ten fakt, wydając akt własności ziemi (AWZ). Akt ten - jeśli już był decyzją ostateczną - stanowił podstawę wpisu do księgi wieczystej (o ile istniała) i do operatu ewidencji gruntów. W akcie ustalało się m.in. obszar nieruchomości, wysokość, sposób i terminy ewentualnych spłat na rzecz byłych właścicieli albo powstanie prawa dożywocia.

Ustawa obowiązywała do 1982 r. i w tym okresie akty własności ziemi mogły być wydawane na drodze administracyjnej. Po 1982 r. potwierdzanie nabycia własności z mocy prawa nadal jest możliwe, należy jednak nie do urzędników, ale do sądów cywilnych (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z 27 stycznia 2009 r., sygn. II SA/ Łd 872/08).

Nie ufaj dokumentom

Inwestor dostający od rolnika akt własności ziemi, w którym ta osoba jest wpisana jako właściciel, musi zachować ostrożność, bo z orzecznictwa sądowego wynika, że rolnik będący w dniu 4 listopada 1971 r. w związku małżeńskim i mający ustawową wspólność majątkową nie nabywał własności sam, ale - co do zasady - wraz z małżonkiem. AWZ wraz z aktem małżeństwa stanowią w takim przypadku podstawę do wpisu do księgi wieczystej drugiego z małżonków jako współwłaściciela (postanowienie SN z 24 kwietnia 2008 r., sygn. IV CSK 33/08).

Nie ma nawet znaczenia, że stroną nieformalnej umowy o przeniesienie własności był - jak to z reguły bywało - tylko jeden z małżonków. Tak samo było, jeśli stroną nieformalnej umowy o zniesienie współwłasności lub o dział spadku był jeden z małżonków przed zawarciem małżeństwa (uchwała SN z 24 stycznia 1991 r., sygn. III CZP 61/90). Co istotne, skutek prawny nabycia przez niewymienionego małżonka prawa własności nieruchomości następuje automatycznie i prawo takie istnieje niezależnie od jego wpisu w księdze wieczystej (postanowienie SN z 29 listopada 2002 r., sygn. IV CKN 1529/00). [przykład 2]

Nie oznacza jednak, że od opisanej wyżej zasady nabycia nieruchomości jako majątku małżeńskiego nie ma wyjątków. Przykładowo, jeśli nieformalną umową darowizny nieruchomość była przekazana wyłącznie jednemu z małżonków, to tylko on nabył jej własność na podstawie ustawy z 1971 r. (postanowienie SN z 22 października 1996 r., sygn. II CRN 108/96), i to nawet wtedy, gdy w dniu nabycia był on w związku małżeńskim i ustroju wspólności majątkowej.

Dla potencjalnego inwestora-nabywcy - który chce być pewny stanu prawnego nieruchomości - może to oznaczać przeprowadzenie we współpracy z potencjalnym sprzedającym postępowań sądowych, zwłaszcza o założenie księgi wieczystej i wpis do niej właścicieli działki albo o ustalenie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym na podstawie art. 10 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. z 2001 r. nr 124, poz. 1361 ze zm.).

Inne ważne wnioski dotyczące ustawy z 1971 r. to:

wwadliwy AWZ niezwykle trudno jest podważyć, bo ustawodawca, kierowany dążeniem do osiągnięcia tak istotnej dla stosunków własnościowych w rolnictwie pewności prawnej, zdecydował się na uniemożliwienie podważenia prawomocnych aktów własności ziemi, obejmując tym także akty wadliwe, wydane mimo nieistnienia ustawowych podstaw nabycia własności. Ten bezwzględny zakaz obowiązuje od 1992 r. (wyrok SN z 20 października 1999 r., sygn. III CKN 603/98, wyrok SN z 23 czerwca 2004 r., sygn. V CK 549/03),

wuregulowanie własności gospodarstw rolnych na podstawie ustawy z 1971 r. nie obejmowało ustalenia spornych granic. AWZ nie mógł przenosić własności nieruchomości, której rolnik nie nabył z mocy prawa, a nabycie własności nieruchomości nie oznacza, że granice te nie mogą okazać się sporne (postanowienie SN z 31 stycznia 2001 r., sygn. III CKN 1037/98),

wrozwiązanie stosunku dożywocia powstałego z mocy prawa na podstawie art. 8 ustawy z 1971 r. i wpisanego do AWZ powodowała utratę prawa własności nieruchomości przez uwłaszczonego rolnika i nabycie go z powrotem przez dożywotnika (uchwała SN z 4 lipca 1997 r., sygn. III CZP 31/97, wyrok SN z 9 listopada 2000 r., sygn. II CKN 342/00).

Dekrety z lat 1944 - 1946

Choć ustawa gierkowska z 1971 r. w dużym stopniu uporządkowała stan prawny nieruchomości rolnych, to nie zrobiła tego w każdym przypadku. Dlatego w obrocie można się spotkać z dokumentami z pierwszych lat powojennych dotyczących głównie reformy rolnej i osadnictwa na Ziemiach Odzyskanych.

Powojenne zmiany własnościowe na wsi polegały głównie na parcelacji dużych majątków ziemskich (powyżej 100 hektarów powierzchni ogólnej bądź powyżej 50 hektarów użytków rolnych), w mniejszych stopniu na podziale ziemi państwowej oraz nieruchomości przejętych po Niemcach. Najpierw urzędnicy przejmowali grunty podlegające dekretowi (stawały się one własnością Skarbu Państwa), a następnie były one rozdzielane wśród uprawnionych rolników. Dokonano tego w oparciu o dekret Polskiego Komitetu Wyzwolenia Narodowego z 6 września 1944 r. o przeprowadzeniu reformy rolnej, a stan prawny próbowano uporządkować dekretem z 8 sierpnia 1946 r. o wpisywaniu w księgach hipotecznych (gruntowych) prawa własności nieruchomości przejętych na cele reformy rolnej. Tytułem potwierdzającym otrzymanie ziemi przez rolnika w oparciu o te dekrety jest szczególna decyzja administracyjna - akt nadania ziemi. Znacznie łatwiej było też dokonać wpisu w księdze wieczystej, bo nie trzeba było robić różnego rodzaju pomiarów i map, ale wystarczał opis granic działki sporządzony na podstawie szkicu potwierdzonego przez starostę (art. 3 dekretu z 1946 r.).

Warto pamiętać, że obecnie toczy się wiele postępowań o stwierdzenie nieważności wywłaszczenia na cele reformy rolnej. Przy wykonywaniu dekretu doszło bowiem do wielu nadużyć i jawnego łamania prawa, w tym najczęściej przy parcelacjach majątków ziemskich albo gruntów, które reformie rolnej nie podlegały. Postępowania te nie mają jednak z reguły wpływu na transakcje z rolnikami, bo byłym właścicielom lub ich spadkobiercom zależy głównie na zwrocie w naturze nierozdzielonych gruntów (w tym dworków i pałaców) albo otrzymaniu odszkodowania pieniężnego.

Bardziej skomplikowana jest sytuacja rolników na tzw. Ziemiach Odzyskanych (Śląsk, Lubuskie, Pomorze Zachodnie, Warmia i Mazury). Uwłaszczenie rolników na tych terenach zostało oparte na dekretach z lat pięćdziesiątych, ale zakończono je formalnie dopiero kilka lat temu. Podstawą prawną do tego była m.in. znowelizowana w 1998 r. ustawa z 4 września 1997 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności oraz kolejne akty prawne dotyczące tej materii.

W praktyce najbardziej istotne jest - potwierdzone bogatym orzecznictwem sądowym - że gospodarstwa rolne nabywane podczas reformy rolnej albo w ramach osadnictwa na Ziemiach Odzyskanych wchodziły do majątku dorobkowego małżonków, jeśli osoba, na którą był wystawiony odpowiedni dokument, pozostawała w dniu nadania w związku małżeńskim i ustawowej wspólności małżeńskiej. Warto odwołać się w tej mierze do uchwały SN z 7 marca 1969 r. (sygn. III CZP 10/69). Sędziowie powołali się w niej zarówno na obecnie obowiązujące, jak i stare przepisy prawa rodzinnego. W jednej z wcześniejszych uchwał (z 30 listopada 1962 r., sygn. II CO 12/62) sędziowie stwierdzili, że osoba, która dokona transakcji z osobą wpisaną do księgi wieczystej jako jedyny właściciel, ale wie, że pozostawała ona w czasie uwłaszczenia w związku małżeńskim, to jako nabywca jest w złej wierze.

Od ogólnej reguły są też znaczące wyjątki dotyczące np. zabużan. Ponieważ nieruchomości otrzymane w ramach reformy rolnej w powojennej Polsce były ekwiwalentem za gospodarstwa pozostawione na Kresach Wschodnich, to mogły nadal stanowić majątek odrębny jednego z małżonków, jeśli pozostawiona ziemia rolna na terenie ZSRR też należała tylko do tego zabużanina. Fakt nadania ziemi w trakcie istnienia ustawowej wspólności małżeńskiej nie miał tu znaczenia. Potwierdził to SN w swoim wyroku z 16 maja 1964 r. (sygn. III CR 76/64).

Wszystko to oznacza, że potencjalny inwestor nabywca powinien zweryfikować, czy osoba, na którą jest wystawiony dokument, pozostawała w związku małżeńskim. Być może wpis w księdze wieczystej będzie trzeba zmienić, a nawet prowadzić postępowanie o ustalenie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Podobnie w przypadku dysponowania aktem własności ziemi wydanym na podstawie ustawy gierkowskiej z 1971 r.

Emerytury rolnicze od 1977 r.

Duże zmiany na terenach wiejskich zaszły w związku z możliwością przekazywania gospodarstw rolnych następcy (lub małżeństwu następców) w zamian za emeryturę rolniczą. Największa fala takich przekazań nastąpiła pod koniec lat siedemdziesiątych. Podstawą prawną była ustawa z 27 października 1977 r. o zaopatrzeniu emerytalnym oraz innych świadczeniach dla rolników i ich rodzin.

Umowami zawartymi przez naczelnikami gmin legitymują się obecnie następcy rolników-emerytów albo spadkobiercy tych następców. Charakterystyczne jest - po pierwsze - że umowa taka musiała być sporządzona przez naczelnika gminy lub jego zastępcę. Czy sporządzenie jej przez inne osoby oznacza, że umowa taka jest nieważna i mogło w ogóle nie dojść do przeniesienia własności? Należy zachować ostrożność, gdyby jacyś rolnicy albo ich prawnicy tak twierdzili, zwłaszcza powołując się na orzecznictwo sądowe (w tym uchwałę SN z 10 października 1979 r., sygn. III CZP 65/79 oraz uchwałę 7 sędziów SN z 22 grudnia 1980 r., sygn. III CZP 39/80). Rzeczywiście orzeczenia takie zostały wydane. W praktyce często zdarzało się bowiem, że umowy sporządzali nie tylko naczelnicy gmin i ich zastępcy, ale również gminni urzędnicy. Powodowałoby to masowe unieważnianie tych umów, dlatego już w latach osiemdziesiątych doszło do uznania umów zawartych w latach 1978 - 1983 za ważne. Podstawą prawną do tego jest art. 1 nadal obowiązującej ustawy z 3 grudnia 1984 r. o uznaniu ważności umów przekazania gospodarstwa rolnego następcy.

W praktyce problem nie jest aż tak znaczący głównie dzięki temu, że umowa sporządzona przez naczelnika gminy (lub jego urzędników) wystarczyła, aby ujawnić przejście własności gospodarstwa rolnego w księdze wieczystej - o ile taka w ogóle istniała - jak również w ewidencji gruntów i budynków. Ponieważ ewidencja obejmuje wszystkie nieruchomości, to zdecydowana większość umów (nawet tych niesporządzonych przez naczelników lub ich zastępców) i tak stała się podstawą do zmian w operatach ewidencyjnych.

Warto podkreślić, że umowy z następcami zawierane przed naczelnikiem gminy lub jego zastępcą są jednym z niewielu wyjątków, kiedy nie jest wymagane, aby nie trzeba było sporządzać aktu notarialnego, mimo że dochodzi do przeniesienia własności nieruchomości (gruntów i zabudowań rolnych).

Znacznie rzadziej pojawiają się jeszcze w obrocie dwa inne typy umów na podstawie ustawy z 1977 r.:

wodpłatne przeniesienie własności przez rolnika na rzecz jednostki gospodarki uspołecznionej (np. spółdzielni rolniczej),

wumowa nieodpłatnego przekazania gospodarstwa rolnego zstępnym (ale tylko do 1 stycznia 1978 r.).

Przejście własności gospodarstwa rolnego na podstawie tych umów też w prawie wszystkich przypadkach zostało uwzględnione w ewidencji gruntów lub w księgach wieczystych. W praktyce nie powinno więc budzić większych kontrowersji.

Często można się natomiast spotkać ze sporami pomiędzy krewnymi lub spadkobiercami rolników przekazujących gospodarstwa w zamian za emerytury. Spowodowane jest to małą precyzją tych umów, jak również skomplikowanymi kwestiami spadkowymi. [przykład 3]

Niemniej jednak warto od sprzedającego odebrać zapewnienie, że nie toczą się sprawy sądowe i administracyjne związane z prawem własności sprzedawanej nieruchomości, zwłaszcza gdy nie istnieje księga wieczysta.

Przekazywanie gospodarstw następcom w zamian za emeryturę rolniczą - choć na mniejsza skalę niż w latach 1978 - 1983 - następowało także na podstawie trzech innych aktów prawnych: ustawy z 14 grudnia 1982 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników indywidualnych i członków ich rodzin, ustawy z 20 grudnia 1990 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników oraz ustawy z 26 kwietnia 2001 r. o rentach strukturalnych w rolnictwie.

Zagmatwane spadki

Do 14 lutego 2001 r. istniały też poważne ograniczenia dotyczące ustawowego dziedziczenia gospodarstw rolnych, z tym że nie wszystkich, a jedynie tych, których areał przekraczał jeden hektar. Ponieważ na terenach wiejskich zwyczaj sporządzania testamentów nie jest rozpowszechniony, to ograniczenia te poważnie wpływały na stan własnościowy gruntów rolnych. Ponadto Trybunał Konstytucyjny - uznając w wyroku z 31 stycznia 2001 r. (sygn. P 4/99) ograniczenia w dziedziczeniu ziemi rolnej za sprzeczne z ustawą zasadniczą - przyjął jednocześnie, że nie stosuje się ich dopiero do spadków otwartych po dniu publikacji wyroku w Dzienniku Ustaw. Oznacza to, że jeśli rolnik-spadkodawca zmarł przed 14 lutego 2001 r. i nie pozostawił testamentu, to pozostawione po nim w spadku gospodarstwo mogli przejąć tylko niektórzy spadkobiercy. Porządek i zasady dziedziczenia w takich sytuacjach określały art. 1059 - 1088 kodeksu cywilnego.

Co do zasady, dziedziczyły z ustawy gospodarstwo rolne osoby pracujące bezpośrednio przy produkcji rolnej albo mające przygotowanie zawodowe do prowadzenia produkcji rolnej. Spadkobiercami mogły być również osoby małoletnie lub pobierające naukę zawodu (choćby nie pracowały w gospodarstwie i nie miały odpowiedniego wykształcenia w tym zakresie), jak również trwale niezdolne do pracy. [przykład 4]

Choć nawet rolnicy posiadają dość niedawno wydane dokumenty własnościowe (z reguły są to AWZ wydane na podstawie ustawy gierkowskiej z 1971 r.), to w sytuacji braku ksiąg wieczystych i nieprzeprowadzania na bieżąco postępowań spadkowych po osobach zmarłych, nawet 2 - 3 zgony w rodzinie komplikują niesamowicie ustalenie rzeczywistego stanu prawnego gospodarstwa rolnego.

Sprawdź, czy nie doszło do zasiedzenia

Inwestor powinien pamiętać, że grunty rolne mogły być przedmiotem zasiedzenia. Obecnie okres posiadania samoistnego wymagany do nabycia nieruchomości przez zasiedzenie to - przy posiadaniu w dobrej wierze - 20 lat. W zdecydowanej większości przypadków mamy jednak do czynienia ze złą wiarą, czyli posiadacz samoistny wie, że prawo własności mu nie przysługuje. Wtedy okres posiadania niezbędny do zasiedzenia wynosi 30 lat. Tak długie terminy zasiedzenia wprowadzono jednak dopiero w 1990 r. nowelizacją kodeksu cywilnego. Wcześniej (w latach 1965 - 1990) terminy zasiedzenia były krótsze - odpowiednio 10 i 20 lat. Przed wejściem w życie kodeksu cywilnego w 1965 r. terminy te wynosiły tak jak i dzisiaj 20 i 30 lat.

Przedsiębiorca, który zamierza nabyć ziemię rolną, powinien więc zachować ostrożność, aby nie narazić się zaraz po transakcji na postępowanie zasiedzeniowe prowadzone przez kogoś z krewnych sprzedawcy lub osoby obce. Dotyczy to zwłaszcza okresu po 1971 r., bo ustawa gierkowska starała się uporządkować stan prawny nieruchomości rolnych będących w nieformalnym posiadaniu i większość rolników skorzystała z jej dobrodziejstw. Jednocześnie jednak z orzecznictwa sądowego wynika, że legitymowanie się jakimkolwiek dokumentem własności nie chroni przed skutecznym stwierdzeniem nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie przez inną osobę. Dotyczy to również aktów własności ziemi wystawionych na podstawie ustawy z 1971 r. (por. uchwała SN z 29 marca 1994 r., sygn. III CZP 31/94 oraz postanowienie SN z 29 maja 2008 r., sygn. II CSK 74/08). Ponadto można zasiedzieć także udział we współwłasności.

Jeśli więc rolnikowi, od którego chcemy nabyć ziemię, trudno jest wykazać, że przez dłuższy czas zamieszkiwał w tym gospodarstwie lub je uprawiał, to lepiej zebrać choćby podstawowe dowody, które utrudnią innym osobom zasiedzenie. Najlepiej, aby były to dokumenty urzędowe (np. dowody opłacania podatków pobieranych najczęściej od właścicieli gruntów lub ich posiadaczy), ale też np. umowy kontraktacji, dzierżawy i inne wskazujące na fakt zajmowania i użytkowania sprzedawanych gruntów. Chodzi o to, aby mieć do dyspozycji jak najwięcej dokumentów przeczących powszechnie wykorzystywanym w stosunkach wiejskich dowodom z przesłuchań świadków.

Przedsiębiorca powinien też sprawdzić, kto był właścicielem nieruchomości rolnej w przeszłości. Utrudnieniem w zasiedzeniu jest bowiem zasada sformułowana w art. 173 kodeksu cywilnego. Przewiduje ona, że jeśli właściciel nieruchomości, przeciwko któremu biegnie zasiedzenie, jest małoletni, to zasiedzenie nie może się skończyć wcześniej niż z upływem dwóch lat od uzyskania pełnoletności. Dla inwestora przepis ma znaczenie o tyle, że z reguły osoba, która chce zasiedzieć nieruchomość występuje z wnioskiem o uznanie, że nastąpiło to wcześniej niż doszło do transakcji sprzedaży.

Posiadacz zależny

Ustawa z 1971 r. przewidywała szczególny przypadek, kiedy posiadacze zależni (np. dzierżawcy, najemcy, użytkownicy) mogli nabyć na własność zajmowane grunty rolne. Art. 2 ust. 1 ustawy stanowił, że nieruchomości, na których właściciele nie gospodarują osobiście lub przy pomocy członków rodziny pozostających we wspólności domowej od lat pięciu do dnia wejścia w życie tej ustawy (tj. 4 listopada 1971 r.) z powodu stałego zatrudnienia w innych zawodach niż praca w indywidualnym gospodarstwie rolnym albo w rolniczej spółdzielni produkcyjnej, mogą być przekazane na własność dotychczasowych posiadaczy zależnych (dzierżawców lub władających z innego tytułu). Akt własności ziemi wydawano takim osobom na ich wniosek, ale nie miał on charakteru deklaratoryjnego (potwierdzającego nabycie własności gruntów rolnych z mocy prawa z dniem 4 listopada 1971 r.), tylko konstytutywny. Oznaczało to, że do nabycia własności przez posiadaczy zależnych dochodziło w późniejszej dacie, w zależności od wydania AWZ.

Skomplikowana sprawa siedlisk

Przepisy z lat siedemdziesiątych o emeryturach rolniczych zawierały szczególne regulacje dotyczące działek siedliskowych. Pozostawiono rolnikom własność budynków, ale działki, na których one się znajdowały, stały się własnością państwową. Ponadto do 1978 r. własność budynków nie podlegała dziedziczeniu i wygasała wraz ze śmiercią rolnika (albo jego małżonka, w zależności od tego, które z nich pierwsze zmarło). Ustawa emerytalna z 1977 r. zliberalizowała te zasady - pozwoliła odziedziczyć własność budynków, a co do gruntu ustanawiała bezpłatną służebność na rzecz każdorazowego właściciela domów.

Pod koniec lat osiemdziesiątych rolnicy-emeryci zostali uwłaszczeni gruntami pod budynkami (wraz z terenami niezbędnymi do korzystania z tych budynków, a więc nie zawsze będą to całe siedliska), ale nie było to konsekwentne. Po pierwsze uwłaszczenie dotyczyło tylko działek przekazanych przez rolników do 1 stycznia 1983 r. Po drugie, zainteresowani musieli uzyskać stosowne decyzje administracyjne - bez nich nie nabywali własności działek. Co się stanie, jeśli rolnicy nie wystąpili do urzędników o potwierdzenie uwłaszczenia? Może to zrobić każdy właściciel budynków, co potwierdza orzecznictwo sądowe (wyrok NSA z 1 grudnia 2010 r., sygn. I OSK 1648/10; wyrok WSA w Szczecinie z 11 sierpnia 2011 r., sygn. II SA/Sz 530/11). Wniosek o wydanie decyzji składa się do starosty.

Pozostali właściciele budynków w siedliskach mogli się uwłaszczyć dopiero od 1991 r. na podstawie art. 118 ustawy z 20 grudnia 1990 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników (Dz.U. z 2008 r. nr 50, poz. 291 ze zm.). Początkowo dotyczyło to tylko rolników-emerytów, potem także ich zstępnych faktycznie władających działkami. Inwestor nie może więc najpierw nabyć budynku, a dopiero potem wystąpić o uwłaszczenie na gruncie. Potwierdzają to orzeczenia sądowe (m.in. wyrok NSA z 14 lipca 2011 r., sygn. II OSK 1096/10).

PRZYKŁAD 1

Testament dziadka

Do sprzedaży wystawiona jest nieruchomość rolna o powierzchni 20 hektarów. Gmina przygotowuje plan miejscowy, który pozwala na jej podział na działki rekreacyjne. Rolnik, który podaje się za jej właściciela, dysponuje: wypisem z ewidencji gruntów, że działki rolne są w jego posiadaniu, zaświadczeniem, że to on otrzymuje na całość areału dopłaty bezpośrednie z funduszy unijnych, oraz dowodami opłacania podatku rolnego za kilkanaście lat wstecz. Nieruchomość nie ma jednak księgi wieczystej. Jedyny dokument potwierdzający prawo do nieruchomości pochodzi z 1923 r. Jest to testament dziadka żony rolnika, w którym twierdzi on, że jest właścicielem całości gospodarstwa i zapisuje je nieżonatemu wtedy ojcu żony rolnika. Zarówno po dziadku, jak i ojcu nie były przeprowadzone postępowania spadkowe. Obaj mężczyźni byli natomiast w momencie śmierci żonaci i najprawdopodobniej pozostawali w małżeńskiej wspólności majątkowej. Żaden z rolników nie występował też o wydanie aktu własności ziemi na podstawie przepisów z lat siedemdziesiątych. W tym przypadku istnieje ryzyko zarówno na gruncie prawa spadkowego (rolnik nie jest raczej właścicielem całości gospodarstwa, a tylko jego części) oraz prawa rzeczowego (groźba zasiedzenia lub wystąpienia kogoś do sądu o ustalenie, że nabył własność gospodarstwa na podstawie przepisów z 1971 r. ułatwiających rolnikom uwłaszczenie).

PRZYKŁAD 2

Wspólność małżeńska

Zofia W. odziedziczyła - jako bezdzietna wdowa - gospodarstwo po zmarłym w 1968 r. swoim mężu Zbigniewie, w którym pozostawała w związku małżeńskim od 1950 r. W 1971 r. (ale jeszcze przed wejściem w życie ustawy gierkowskiej) ponownie wyszła za mąż. Nowy małżonek mieszkał wraz Zofią w gospodarstwie, na które kobieta uzyskała pod koniec lat siedemdziesiątych akt własności ziemi. Małżeństwo miało dwójkę dzieci. Po śmierci kobiety kilka lat temu doszło do sporu, czy ona sama nabyła całe gospodarstwo rolne (jak wynikałoby z treści AWZ), czy też wraz z drugim mężem. W tym przypadku gospodarstwo było współwłasnością małżeńską obojga małżonków. Zdecydowało o tym zawarcie małżeństwa przed 4 listopada 1971 r. oraz zamieszkiwanie (czyli współposiadanie) w gospodarstwie po ślubie.

PRZYKŁAD 3

Udział we współwłasności

Mieszkanka jednej z podwarszawskich gmin chciała sprzedać swoją część działki rolnej w spadku po zmarłym w latach siedemdziesiątych ojcu oraz część otrzymaną po matce rolniczce w 1980 r. w ramach przekazania gospodarstwa w zamian za emeryturę rolniczą. Chodziło o współwłasność kilku hektarów ziemi (otrzymanych przez rodziców aktem własności ziemi), którą kilka miesięcy wcześniej nowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przekwalifikował z typowo rolnej na budownictwo wielorodzinne, co jednocześnie spowodowało kilkukrotny wzrost jej wartości rynkowej. Rodzeństwo kobiety zakwestionowało jednak wysokość posiadanych udziałów we współwłasności i wystąpiło o stwierdzenie nieważności korzystnego dla ich siostry wpisu do operatu ewidencji gruntów. Powołali się na umowę sporządzoną przed naczelnikiem gminy w 1980 r., z której miałoby wynikać, że matka rolniczka przeniosła na córkę tylko swój udział bez udziału spadkowego po ojcu. Kobieta tłumaczyła zaś, że zgodnie z ustawą z 1977 r. o zaopatrzeniu emerytalnym oraz innych świadczeniach dla rolników i ich rodzin - aby otrzymać emeryturę rolniczą trzeba było przenieść całość posiadanego na własność gospodarstwa, a nie tylko jego część, a więc że po matce otrzymała całość jej udziałów (w tym także te odziedziczone po ojcu). Organy administracji ostatecznie uznały, że skoro rodzeństwo podważa wyliczenie udziałów, to powinno skierować sprawę na drogę sądową - przez sądowy podział spadku albo powództwo o ustalenie treści umowy z 1980 r.

PRZYKŁAD 4

Zasady dziedziczenia

Rolnik legitymuje się aktem własności ziemi wydanym jego ojcu na podstawie ustawy z 1971 r. Do księgi wieczystej wpisani są oboje rodzice (współwłasność ustawowa małżeńska). W 1976 r. zmarła matka rolnika i przeprowadzono postępowanie spadkowe, w którym sąd uznał za spadkobierców ustawowych męża oraz trójkę niepełnoletniego rodzeństwa. Ojciec rolnika zmarł w 1999 r. i po nim nie przeprowadzono żadnego postępowania spadkowego. Wszystkie dzieci były wtedy już dorosłe, ale obie siostry rolnika wyprowadziły się z gospodarstwa (jedna mieszka w Warszawie, druga w Niemczech). Dokładne ustalenie, czy siostry odziedziczyły po ojcu wraz z bratem rolnikiem, jest jednak trudne bez przeprowadzenia postępowania spadkowego.

@RY1@i02/2012/066/i02.2012.066.21500040b.803.jpg@RY2@

Michał Kosiarski, autor prowadzi firmę konsultingową

Michał Kosiarski

autor prowadzi firmę konsultingową

Podstawa prawna

Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).

Ustawa z 26 października 1971 r. o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych (Dz.U. z 1971 r. nr 27, poz. 250 z późn. zm.).

Dekret Polskiego Komitetu Wyzwolenia Narodowego z 6 września 1944 r. o przeprowadzeniu reformy rolnej (Dz.U. z 1945 r. nr 3, poz. 13 z późn. zm.).

Dekret z 8 sierpnia 1946 r. o wpisywaniu w księgach hipotecznych (gruntowych) prawa własności nieruchomości przejętych na cele reformy rolnej (Dz.U. z 1946 r. nr 39, poz. 233 z późn. zm.).

Ustawa z 4 września 1997 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności (t.j. Dz.U. z 2001 r. nr 120, poz. 1299 z późn. zm.).

Ustawa z 27 października 1977 r. o zaopatrzeniu emerytalnym oraz innych świadczeniach dla rolników i ich rodzin (Dz.U. z 1977 r. nr 32, poz. 140 z późn. zm.).

Ustawa z 3 grudnia 1984 r. o uznaniu ważności umów przekazania gospodarstwa rolnego następcy (Dz.U. z 1983 r. nr 55, poz. 282).

Ustawa z 14 grudnia 1982 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników indywidualnych i członków ich rodzin (Dz.U. z 1982 r. nr 40, poz. 268 z późn. zm.).

Ustawa z 20 grudnia 1990 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników (Dz.U. z 1998 r. nr 7, poz. 25 z późn. zm.).

Ustawa z 26 kwietnia 2001 r. o rentach strukturalnych w rolnictwie (Dz.U. z 2001 r. nr 52, poz. 539 z późn. zm.).