10 mln zł za dożywotnią rentę bez zezwolenia

Przygotowany przez Ministerstwo Gospodarki projekt ustawy o dożywotnim świadczeniu pieniężnym ma uregulować umowy przenoszące na przedsiębiorców własność prywatnych nieruchomości w zamian za wypłacane aż do śmierci comiesięczne świadczenie pieniężne i prawo zamieszkiwania w sprzedawanym lokalu lub budynku. Dziś tego typu oferta oparta jest na przepisach kodeksu cywilnego dotyczących umowy dożywocia (art. 908-916 k.c.). Wymyślono je jednak dla relacji między osobami bliskimi, a nie na potrzeby biznesu.

Jest problem...

Firmy oferujące rentę dożywotnią na podstawie przepisów prawa cywilnego (fundusze hipoteczne) podlegają dziś uproszczonej kontroli. I choć w raporcie UOKiK z września 2013 r. można znaleźć zastrzeżenia do działalności części z nich, niemniej ogólna ocena rynku jest pozytywna.

To jednak tylko część zjawiska. Regulacje k.c. nie ograniczają bowiem możliwości oferowania dożywocia przez osoby fizyczne - nie trzeba więc być członkiem rodziny dożywotnika. Nie podlega się też kontroli instytucjonalnej. Ewentualne nadużycia bada dopiero sąd, o ile druga strona umowy zdecyduje się skierować spór na tę drogę.

- Trudno oszacować wielkość tej szarej strefy, jednak nasze obserwacje, analiza rozmów z potencjalnymi klientami poszukującymi dodatkowych pieniędzy, pokazują, że ten obszar jest kilkukrotnie większy niż rynek profesjonalny - stwierdza Robert Majkowski, prezes Funduszu Hipotecznego DOM.

Ludzie decydują się zawierać umowy z osobami fizycznymi, gdyż oferują minimalnie lepsze warunki niż fundusze hipoteczne.

- Jeżeli chodzi o wyjście poza relacje rodzinne, bezpieczniejsze jest zawarcie umowy z profesjonalną instytucją - przekonuje wydział prasowy Ministerstwa Gospodarki.

Jednak nieoficjalnie nawet pracownicy funduszów nie wytykają prywatnym świadczeniodawcom braku profesjonalizmu.

- Przecież oni niczym nie różnią się od nas poza tym, że nie zakładają działalności gospodarczej. Znam przypadki osób działających na tym rynku, których kapitał jest większy niż czołowych funduszy - twierdzi jeden z nich.

...jest reakcja

Resort gospodarki dostrzegł problem z brakiem kontroli nad częścią rynku. Dlatego w projekcie ustawy można znaleźć rygorystyczną sankcję za prowadzenie bez zezwolenia działalności w zakresie oferowania dożywotniego świadczenia pieniężnego (już na etapie oferowania zawarcia umowy). Art. 28 ust. 1 przewiduje karę pozbawienia wolności do lat 5 lub grzywnę do 10 mln zł.

- Rozwiązania przyjęte w projekcie ustawy mają charakter kompleksowy. Odpowiednie regulacje zostaną wprowadzone w dziedzinie prawa cywilnego, jak również prawa administracyjnego i gospodarczego - chwali swój projekt Ministerstwo Gospodarki za pośrednictwem wydziału prasowego.

Zmiany rzeczywiście obejmą także obowiązujące akty prawne. Jak informuje resort, przewidziana została nowelizacja kodeksu cywilnego. Wprowadza ona do przepisów o dożywociu kategorię osób bliskich zbywcy, do których zalicza się m.in. małżonka, wstępnych, zstępnych, rodzeństwo, powinowatych. I tylko te osoby będą mogły zawrzeć umowę dożywocia ze zbywcą. Pozostali będą mogli oferować wyłącznie dożywotnie świadczenie pieniężne, o ile spełnią wymogi stawiane przez ustawę (spółka akcyjna o kapitale zakładowym w wysokości co najmniej 2 mln euro) i poddadzą się nadzorowi Komisji Nadzoru Finansowego.

Koniec szarej strefy

W ocenie resortu rozwiązania te doprowadzą do skutecznej eliminacji szarej strefy. Groźba kar ma ograniczyć wyłudzenia nieruchomości.

Witold Masionek, prawnik w kancelarii Pasieka, Derlikowski, Brzozowska i Partnerzy, uważa, że co prawda idea jest zacna, ale nie wierzy, że się ziści.

- Nadzór nad świadczeniodawcami będzie prawdopodobnie fasadowy. Zmieni się tylko to, że majętne osoby fizyczne założą spółki. Kapitał zakładowy nie powinien być dla nich ograniczeniem. Jeśli ktoś wyzyskiwał osoby starsze, to będzie to robił nadal - mówi Masionek.

Przekonuje, że potrzebny jest zupełnie inny, bardziej inwazyjny model kontroli - zwiększenie uprawnień KNF. Powinna ona mieć możliwość nadzoru w takim samym stopniu, w jakim sprawuje go nad zakładami ubezpieczeń, m.in. mieć wpływ na wybór władz.

Potencjalne problemy dostrzega także Jan Kieszczyński, prawnik w kancelarii Kocur i Wspólnicy. Jego zdaniem to, że przewidywane zmiany w kodeksie cywilnym, zgodnie z którymi umowa dożywocia będzie mogła być zawarta tylko między osobami bliskimi pod rygorem nieważności, mogą być niewystarczające.

- Do tych przepisów nie zostały dostosowane sankcje w nowej ustawie. Są one przewidziane wyłącznie za oferowanie dożywotniego świadczenia pieniężnego bez zezwolenia, nie zaś za oferowanie umowy dożywocia, która może przecież przewidywać świadczenia niepieniężne - twierdzi Kieszczyński.

- Wymykają się więc ustawodawcy kreatywni przedsiębiorcy. Rygor nieważności może ich nie zniechęcić, bowiem wystarczy, że na części z tych umów zarobią - uzupełnia.

@RY1@i02/2014/205/i02.2014.205.18300040c.802.jpg@RY2@

Dożywotni biznes

Patryk Słowik

patryk.slowik@infor.pl

Projekt ustawy w uzgodnieniach