Zakaz uchylony, ale pozostał w mocy

W kancelariach notarialnych ciągle jeszcze zawierane są umowy przewłaszczania mieszkań przez spółdzielnie mieszkaniowe na rzecz osób, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali, potocznie zwane "wykupem za złotówkę". Niestety notariusze zmuszeni są czasami odmawiać sporządzania umów tego typu, okazuje się bowiem, że dany lokal został wybudowany przez spółdzielnię przy wykorzystaniu środków finansowych pochodzących z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego (dalej: KFM).

Trzy ustawy

Krajowy Fundusz Mieszkaniowy był instytucją mającą pomagać między innymi spółdzielniom mieszkaniowym w budowaniu wielorodzinnych budynków mieszkalnych na wynajem lub w celu ustanowienia spółdzielczych lokatorskich praw do lokali. Fundusz istniał od grudnia 1995 r. i został zlikwidowany w maju 2009 r., a jego dysponentem był Bank Gospodarstwa Krajowego (dalej: BGK).

Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. z 2001 r. nr 4, poz. 27 ze zm.) pierwotnie zawierała - wyrażony w uchylonym już art. 12¹ ust. 2 - zakaz przeniesienia przez spółdzielnię na inną osobę własności lokalu mieszkalnego i ustanowienia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w budynku wybudowanym z udziałem środków KFM lub w ramach realizacji rządowych programów popierania budownictwa mieszkaniowego. Pozornie wydawać by się mogło, że uchylenie tego zakazu umożliwia przewłaszczanie mieszkań, w budowę których zaangażowane były pieniądze z funduszu. Niestety, spowodowało ono raczej chaos i realne problemy. Ustawodawca chyba zapomniał, że problematyka lokali w budynkach wybudowanych ze środków KFM jest uregulowana w trzech ustawach.

W świetle art. 15e ust. 2 ustawy z 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (Dz.U. z 1995 r. nr 133, poz. 654 ze zm.), lokale mieszkalne wybudowane przy wykorzystaniu kredytu, udzielonego w ramach programów rządowych popierania budownictwa mieszkaniowego, nie mogą być - pod rygorem nieważności - wyodrębnione na własność. Nie może być również ustanowione do nich spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. A programy te były finansowane m.in. ze środków KFM, utworzonego na podstawie uchylonego art. 16 tej ustawy.

Ustawa z 19 sierpnia 2011 r. o zmianie ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego oraz ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. z 2011 r. nr 201, poz. 1180) uchyliła 11 października 2011 r. cytowany już wyżej ust. 2 art. 12¹ ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, który stanowił o niedopuszczalności przewłaszczania lokali przez spółdzielnie mieszkaniowe. Pozornie zniknęła więc podstawowa przeszkoda. Niestety, nadal przeczy temu art. 17 ust. 3 ustawy z 2 kwietnia 2009 r. o zmianie ustawy o poręczeniach i gwarancjach udzielanych przez Skarb Państwa oraz niektóre osoby prawne, ustawy o Banku Gospodarstwa Krajowego oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2009 r. nr 65, poz. 545). Zgodnie z nim lokale mieszkalne wybudowane przy wykorzystaniu kredytu udzielonego spółdzielni mieszkaniowej na podstawie wniosków złożonych w BGK do 30 września 2009 r. nadal nie mogą być - pod rygorem nieważności - wyodrębnione na własność, a także nie może być do nich ustanowione spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Interpelacje i irytacje

Wynika z tego, że żaden lokal wybudowany przez spółdzielnię przy wykorzystaniu środków KFM nie może być wyodrębniony na własność, bowiem do takiego lokalu mogło być ustanowione tylko spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu. Nie mógł on być przedmiotem odrębnej własności lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

W świetle zatem przepisów, które są całkowicie niespójne, i pomimo uchylenia zakazu dotychczas znajdującego się w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych nie ma obecnie możliwości ustanowienia odrębnej własności lokali i ich przewłaszczenia w budynkach wybudowanych przez spółdzielnie mieszkaniowe ze środków KFM. W obecnym stanie prawnym nie ma możliwości dokonania sensownej interpretacji przepisów, bowiem istnieje wyraźny zakaz ustawowy przewłaszczania lokali. Nie można go przełamać funkcjonalną wykładnią art. 33k ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego, będącego w istocie przepisem procesowym. Konsekwencją byłaby nieważność umowy przeniesienia własności.

Zagadnienia te były już przedmiotem interpelacji poselskich oraz obszernego wystąpienia rzecznika praw obywatelskich do ministra transportu, budownictwa i gospodarki morskiej z 13 grudnia 2011 r. Minister uznał jednak wątpliwości RPO za nieuzasadnione. Również we własnej praktyce zmuszony byłem odmówić spółdzielni mieszkaniowej sporządzenia umów przewłaszczeniowych. Skutkiem zażalenia spółdzielni do sądu okręgowego było jego oddalenie: sąd podzielił argumentację zawartą w odmowie dokonania czynności notarialnej.

Trudno dziwić się zatem irytacji członków spółdzielni oraz ich władz, które mimo zmiany ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych w dalszym ciągu nie mogą przewłaszczać mieszkań. Trudno również te zawiłości klientom kancelarii notarialnych racjonalnie wytłumaczyć.

Arkadiusz Szkurłat

notariusz