Ustawa deweloperska ma luki, a klienci to wykorzystują

Obecnie umowa rezerwacyjna nie ma odrębnego uregulowania. Treść art. 2 ust. 2 ustawy deweloperskiej zrównuje reżim prawny umowy rezerwacyjnej i umowy deweloperskiej. Mówi on, że ustawę stosuje się również do umowy, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do zawarcia umowy deweloperskiej (umowa przedwstępna). Jest to oceniane jednoznacznie negatywnie. Przez taką redakcję przepisów umowa rezerwacyjna - choć posiada zupełnie inny zakres i treść od umowy deweloperskiej - poddana została takim samym co ona obostrzeniom (przykładowo: środki z niej muszą być gromadzone na rachunku powierniczym, dołączony do niej musi być prospekt informacyjny, umowa rezerwacyjna winna być też zawarta w formie aktu notarialnego).

W ustawie należałoby wprowadzić zapis mówiący, iż aktu nie stosuje się do umów, na podstawie których deweloper zobowiązuje się do wyłączenia ze swojej oferty na określony okres (np. nie dłuższy niż 2 miesiące) wybranego przez nabywcę lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, a nabywca zobowiązuje się do zapłaty na rzecz dewelopera opłaty rezerwacyjnej w wysokości nieprzekraczającej np. 2 proc. ceny nabycia nieruchomości.

Zmiana dostosuje przepisy ustawy do obowiązującej i utrwalonej praktyki rynkowej, która wykształciła umowę rezerwacyjną. Istotą tej umowy jest wyłączenie ze sprzedaży - na pewien czas - konkretnego lokalu, którym zainteresowany jest nabywca. Ma to umożliwić mu uzyskanie kredytu oraz porównanie innych ofert bez ryzyka utraty wybranego lokum oraz bez konieczności zaciągania zobowiązań wynikających z umowy deweloperskiej. Wyłączenie określonego lokalu ze sprzedaży na pewien okres wiąże się z ryzykiem, że w przypadku gdy potencjalny nabywca zrezygnuje - deweloper pozostanie z niesprzedanym mieszkaniem. Instytucja zaliczek czy też opłat rezerwacyjnych jest powszechnie przyjętą praktyką w całym obrocie gospodarczym, a wobec braku kategorycznego brzmienia ustawy powstała wątpliwość, czy deweloper może w ogóle zawierać tego typu umowy rezerwacyjne.

Zgodnie z ustawą bank jest zobowiązany do wypłacenia nabywcy środków z rachunku powierniczego na jego żądanie, bez konieczności sprawdzania podstaw takiego żądania.

Art. 13 u.o.n.: "w przypadku odstąpienia od umowy deweloperskiej zgodnie z art. 29 przez jedną ze stron, bank wypłaca nabywcy przypadające mu środki pozostałe na mieszkaniowym rachunku powierniczym niezwłocznie po otrzymaniu oświadczenia o odstąpieniu od umowy deweloperskiej".

Należy się zastanowić nad wprowadzeniem zapisu nakazującego bankowi, który otrzymał oświadczenia o odstąpieniu od umowy deweloperskiej, by skontaktował się z deweloperem w celu potwierdzenia zasadności odstąpienia od umowy. W przypadku sporu pomiędzy nabywcą a deweloperem co do zasadności odstąpienia bank mógłby przekazywać zgromadzone środki do depozytu sądowego.

Modyfikacja art. 13 wprowadziłaby mechanizm umożliwiający deweloperowi interwencję w razie nieuzasadnionego żądania wypłaty środków z rachunku powierniczego przez nabywcę. Obecna regulacja, gdzie bank jest zobowiązany wypłacić nabywcy pieniądze na jego żądanie bez sprawdzania podstaw do takiego żądania, powoduje brak pewności dewelopera co do posiadanych środków. To zaś może negatywnie wpłynąć na finansowanie całego przedsięwzięcia i zagrozić innym nabywcom, którzy zakupili swoje mieszkania w takiej inwestycji.

Prospekt informacyjny ma zapewnić nabywcy możliwość szczegółowego zapoznania się z ofertą dewelopera. Dokument ten składa się z części ogólnej, zawierającej dane dotyczące przedsiębiorcy, nieruchomości i przedsięwzięcia deweloperskiego oraz z części indywidualnej, zawierającej informacje na temat konkretnego lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

Przedsiębiorcy realizujący obowiązek sporządzenia prospektu informacyjnego napotykają jednak w praktyce wiele problemów. Trudność stanowi m.in. obowiązek wskazania w dokumencie informacji o planowanych inwestycjach w promieniu 1 km od nieruchomości. Ustawa nie precyzuje katalogu źródeł oraz zakresu przedmiotowych informacji. Deweloperzy napotykają trudności z pozyskaniem informacji nie tylko od konkurencji, ale również z urzędów.

Podstawę prawną stanowi art. 17 u.o.n. Deweloper, który rozpoczyna sprzedaż, obowiązany jest sporządzić prospekt informacyjny dotyczący danego przedsięwzięcia deweloperskiego.

Należy doprecyzować katalog dokumentów, które mają być źródłem informacji przekazywanych w prospekcie, o np. informacje zawarte w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego, miejscowym studium zagospodarowania przestrzennego, decyzjach lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz decyzjach środowiskowych dotyczących przewidzianych inwestycji w promieniu 1 km od nieruchomości, dla której prospekt został wydany. Część przedstawicieli branży budowlanej wnioskuje również o zmniejszenie zasięgu do 0,5 km od inwestycji.

Obecnie obowiązek związany z zakresem informacji podawanych w prospekcie jest w wielu w przypadkach, na skutek niejednoznaczności przepisów, niewykonalny. Mimo to rodzi dla dewelopera bardzo istotne konsekwencje: na podstawie art. 29 ust. 1 pkt 4 u.o.n. nabywca ma prawo bowiem odstąpić od umowy deweloperskiej, jeżeli informacje zawarte w prospekcie informacyjnym są niezgodne ze stanem faktycznym i prawnym w dniu podpisania umowy. Wprowadzenie zamkniętej listy dokumentów stanowiących źródła informacji o wszystkich planowanych w otoczeniu inwestycjach pozwoli zmienić ten stan.

Przepisy nie określają wielkości dopuszczalnej różnicy pomiędzy powierzchnią projektowaną a powykonawczą lokalu.

Przedstawiciele branży deweloperskiej proponują dodanie do art. 22 ust. 1 u.o.n. punktu 19 w brzmieniu: "umowa deweloperska zawiera określenie dopuszczalnej różnicy w wykonanej powierzchni lokalu w stosunku do projektowanej powierzchni lokalu, która nie może przekroczyć 2 proc., oraz sposób rozliczenia tej różnicy".

Zmiana zmniejszy skalę konfliktów pomiędzy deweloperami a nabywcami i ustali standard, który pozwoli uzdrowić relacje na rynku. Zgodnie z opiniami Politechniki Gdańskiej i Instytutu Techniki Budowlanej - w obecnym stanie wiedzy i techniki - różnica w powierzchni wykonanej i projektowanej jest rzeczą naturalną i nieuniknioną. Zmiana ta wprowadzi zatem jasną granicę określającą, w jakim przypadku konsument ma prawo do odstąpienia od umowy deweloperskiej, jeśli zaistnieje różnica pomiędzy wielkością powierzchni użytkowej lokalu wskazaną w prospekcie informacyjnym (i umowie deweloperskiej) a faktyczną wielkością tej powierzchni, stwierdzoną na podstawie obmiaru inwentaryzacji powykonawczej.