Jak ustala się odszkodowanie za wywłaszczane nieruchomości

@RY1@i02/2009/235/i02.2009.235.092.0006.001.jpg@RY2@

Beata Cieślak, radca prawny z Łodzi

radca prawny z Łodzi

Wywłaszczenie własności nieruchomości następuje za odszkodowaniem, co jednoznacznie wynika z art. 128 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jego wysokość ustala starosta w decyzji o wywłaszczeniu. Podstawami do ustalenia wysokości odszkodowania są stan i wartość rynkowa nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. Wartość rynkową nieruchomości stanowi zaś najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, ustalona z uwzględnieniem cen transakcyjnych. Wartość rynkowa nieruchomości określana jest według operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego. Przy określaniu wartości rynkowej uwzględnia się w szczególności rodzaj nieruchomości, położenie, co do zasady aktualny sposób jej użytkowania, przeznaczenie, sposób wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan oraz aktualne ceny w obrocie nieruchomościami. Szczegółowe zasady dokonywania wyceny regulują przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r. nr 207, poz. 2109 z późn. zm.).

W praktyce powstają wątpliwości, czy wysokość odszkodowania musi odpowiadać wartości nieruchomości ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego, czy też wywłaszczanemu przysługuje możliwość kwestionowania sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego wyceny. Po pierwsze wskazać należy, że wywłaszczanemu przysługuje prawo zgłaszania zastrzeżeń w stosunku do operatu sporządzonego na zlecenie organu, np. w zakresie: braku spełnienia przez niego wymogów formalnych, zawarcia w nim wewnętrznych sprzeczności, nieuwzględnienia okoliczności istotnych dla oceny wartości nieruchomości, zawarcia w nim pomyłek lub braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby operat miał wartość dowodową. Po drugie należy pamiętać, że wywłaszczany uprawniony jest do złożenia do akt postępowania kontroperatu sporządzonego na jego zlecenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego. Oba operaty można poddać ocenie prawidłowości przez organizację rzeczoznawców majątkowych w trybie art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Ustawa nie wskazuje, która z organizacji rzeczoznawców majątkowych właściwa jest do dokonania takiego badania. W praktyce strony postępowania zwracają się do Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, do Polskiego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Wyceny Nieruchomości, jak również do organizacji lokalnych. Pamiętać jednak należy, że badanie operatów w tym trybie ma na celu jedynie zbadanie ich pod kątem zgodności z przepisami prawa i nie prowadzi do ustalenia właściwej wartości rynkowej nieruchomości.

Ustalenie wartości nieruchomości możliwe jest także w trybie mediacji, który przewidują w swoich statutach niektóre organizacje rzeczoznawców. Nie należy jednak w tym kontekście zapominać o stanowisku, jakie zajął NSA w wyroku z 7 czerwca 2006 r., (sygn. akt I OSK 913/05, ONSA/WSA 2007/2/46), w którym stwierdził, że uzgodnienie przed komisją organizacji rzeczoznawców wartości gruntu przez rzeczoznawców, którzy opracowali rozbieżne opinie, nie odpowiada ocenie prawidłowości wycen przewidzianej przez przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. Aby dokonane przez rzeczoznawców uzgodnienie mogło stanowić dowód w sprawie, musi ono odpowiadać kryteriom właściwym dla operatu szacunkowego. Ewentualnie rzeczoznawcy powinni dokonać zmiany sporządzonych operatów, wyjaśniając, jakie czynniki wpłynęły na zmianę dokonanych przez nich wycen.

AJ

Podstawa prawna

Ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2004 r. nr 261, poz. 2603 ze zm.).

Rozporządzenie Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r. nr 207, poz. 2109 ze zm.).