Jak wybudować jednorodzinny dom na działce rolnej

Jeśli działka nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, właściciel, by rozpocząć budowę, musi uzyskać decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Z niej dowie się, jakiego rodzaju budynek może powstać na danej działce. Wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy trzeba złożyć do wójta, burmistrza albo prezydenta miasta. Powinien on określać granice terenu przedstawione na kopii mapy zasadniczej (lub w przypadku jej braku na kopii mapy ewidencyjnej), a także funkcje i sposób zagospodarowania terenu oraz charakterystykę zabudowy i zagospodarowania terenu. Dodatkowo we wniosku należy określić zapotrzebowanie na wodę, energię i sposób odprowadzenia i oczyszczania ścieków oraz innych potrzeb w zakresie infrastruktury technicznej, a w szczególnych przypadkach sposób unieszkodliwiania odpadów oraz charakterystyczne parametry techniczne inwestycji. Zgodnie z przepisami kodeksu postępowania administracyjnego decyzja określająca warunki zabudowy terenu powinna być wydana w ciągu jednego miesiąca, a w skomplikowanych przypadkach w ciągu dwóch miesięcy. Wszystkie zawarte w niej ustalenia, warunki i wymagania mają charakter wiążący dla przyszłego inwestora, a także dla projektanta opracowującego na zlecenie inwestora projekt budowlany.

Wydanie decyzji o warunkach zabudowy w stosunku do działki rolnej jest możliwe jedynie w przypadku spełnienia wielu warunków. Najważniejsze jest to, aby działka znajdowała się w sąsiedztwie innej zabudowanej działki dostępnej z tej samej drogi publicznej. Sama musi mieć też dostęp do takiej drogi.

Art. 61 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2003 r. nr 80, poz. 717 z późn. zm.).

Inwestycje budowlane na gruntach rolnych wiążą się często z koniecznością przejścia złożonej procedury. W pierwszej kolejności należy zmienić przeznaczenie działki na cele nierolnicze, a w drugiej wyłączyć ją spod produkcji rolnej.

Osoba, która chce zmienić przeznaczenie nieruchomości rolnej na działkę budowlaną, powinna rozpocząć działania od ustalenia statusu nieruchomości w planie zagospodarowania przestrzennego. Należy pamiętać, że zakup ziemi rolnej w celu jej przekwalifikowania na działkę budowlaną w gminie, która nie posiada aktualnych planów zagospodarowania przestrzennego, jest ryzykowny z dwóch powodów. Po pierwsze nie wiadomo, jakie jest lub będzie w przyszłości przeznaczenie działki, po drugie zaś może się okazać, że w jej sąsiedztwie będą przebiegać np. obwodnica lub linie wysokiego napięcia.

W wydziale geodezji i gospodarki przestrzennej urzędu gminy właściwego ze względu na położenie należy zatem się dowiedzieć, jakie jest konkretne przeznaczenie działki oraz czy gmina ma już uchwalony nowy plan zagospodarowania przestrzennego, czy też jest dopiero na etapie jego tworzenia.

Jeżeli gmina posiada plan zagospodarowania przestrzennego, należy zmienić przeznaczenie gruntu w trybie zmiany planu. Jeżeli natomiast go brakuje, właściwa będzie procedura, w której właściciel musi dążyć do wydania decyzji o warunkach zabudowy.

Art. 59 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2003 r. nr 80, poz. 717 z późn. zm.).

Na cele nierolnicze i nieleśne można przeznaczać przede wszystkim grunty oznaczone w ewidencji gruntów jako nieużytki, a w razie ich braku inne grunty o najniższej przydatności produkcyjnej. Zmiana przeznaczenia gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I - III, jeżeli ich zwarty obszar projektowany do takiego przeznaczenia przekracza 0,5 ha, wymaga zawsze uzyskania zgody ministra rolnictwa i rozwoju wsi. Wyrażenie takiej zgody następuje dopiero na wniosek wójta (burmistrza, prezydenta miasta). Do takiego wniosku swoją opinię musi dołączyć marszałek województwa. Dopiero zmiana przeznaczenia gruntów rolnych niższych klas czy gruntów o mniejszym areale następuje na podstawie samodzielnej decyzji gminy.

Art. 6 ust. 1 i 7 ust. 1 - 3 ustawy z 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz.U. 2004 r. nr 121, poz. 1266 z późn. zm).

Jeżeli grunt jest odrolniony, należy w określonych sytuacjach wystąpić o wyłączenie takiej działki z produkcji rolnej. Właściciel składa odpowiedni wniosek do starostwa właściwego ze względu na położenie działki. W przypadku wyłączenia z produkcji rolnej ziemi dobrej jakości konieczne jest uzyskanie zgody wydziału geodezji lub gospodarki nieruchomościami starostwa powiatowego. Chodzi o grunty klas: I, II, III, IIIa, IIIb, a także użytki rolne klas IV, IVa, IVb, V i VI, wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego. Po uzyskaniu decyzji o wyłączeniu można składać wniosek o pozwolenie na budowę. Jeżeli ziemia jest gorszej jakości, wyłączenie nie jest potrzebne. Chodzi o użytki rolne klasy IV, IVa, IVb, V i VI wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego. W decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej starosta ustali także odpowiednie opłaty.

Art. 11 ustawy z 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz.U. z 2004 r. nr 121, poz. 1266 z późn. zm).

Od początku 2009 roku obowiązują przepisy o automatycznym odrolnieniu gruntów rolnych wszystkich klas położonych w granicach administracyjnych miast. W związku z tym uzyskanie decyzji o odrolnieniu działki nie jest już konieczne. Nie oznacza to jednak, że inwestor od razu może przystąpić do rozpoczęcia inwestycji budowlanych na gruntach rolnych. Nowelizacja nie zmieniła bowiem definicji gruntów rolnych i nadal o tym, czy mogą być one wykorzystane pod budownictwo, decyduje gmina poprzez uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo wydanie decyzji o warunkach zabudowy. O tym więc, czy inwestor będzie mógł działkę rolną wykorzystać pod budownictwo, decydują te dwa dokumenty, a budowa bez nich będzie traktowana jak samowola budowlana. Automatyczne odrolnienie gruntów nie oznacza też, że wszystkie obszary rolne zostały z mocy prawa wyłączone z produkcji rolniczej i trzeba będzie wystąpić z wnioskiem do starosty.

Art. 2 ust. 1 i 2 ustawy z 19 grudnia 2008 r. o zmianie ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz.U. nr 237, poz. 1657).

Adam Makosz

adam.makosz@infor.pl