Kiedy można sprzedać grunt, budynek lub lokal cudzoziemcowi

wymaga uzyskania zezwolenia nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego, jak również nabycie samodzielnego lokalu użytkowego o przeznaczeniu garażowym lub udziału w takim lokalu, jeżeli jest to związane z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych nabywcy lub właściciela nieruchomości lub samodzielnego lokalu mieszkalnego.

Obcokrajowiec nie musi także występować do ministra spraw wewnętrznych i administracji o zezwolenie na nabycie nieruchomości także wtedy, gdy zamieszkuje co najmniej 5 lat od udzielenia mu zezwolenia na osiedlenie się lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Wspólnot Europejskich. Podobne udogodnienia otrzymali małżonkowie obywateli polskich zamieszkujący w naszym kraju przez co najmniej 2 lata od udzielenia im zezwolenia na osiedlenie się lub zezwolenia na pobyt rezydenta. Nabywana przez nich nieruchomość musi jednak wchodzić do wspólnego majątku małżonków. Przepisy wymieniają jeszcze kilka innych odstępstw. Wśród najważniejszych, które mogą interesować osoby fizyczne, jest spadkobranie. Cudzoziemiec może nabyć grunt bez administracyjnych ograniczeń, jeżeli w dniu nabycia jest uprawniony do dziedziczenia ustawowego po zbywcy nieruchomości, a zbywca nieruchomości jest jej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem co najmniej 5 lat. Zwolnień nie stosuje się do nieruchomości położonych w strefie nadgranicznej oraz gruntów rolnych o powierzchni przekraczającej 1 ha.

Art. 8 ust. 1 i 3 ustawy z 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (Dz.U. z 2004 r. nr 167, poz. 1758 z późn. zm.).

Zezwolenie określa osobę nabywcy oraz przedmiot nabycia. Nie przymusza ono jednak zbywcy do sprzedania nieruchomości, a jest tylko przesłanką umożliwiającą nabycie nieruchomości przez cudzoziemca. Z kolei postępowanie w sprawie wydania zezwolenia umarza się, gdy właściciel lub wieczysty użytkownik nieruchomości oświadczy, że nie zamierza jej zbyć na rzecz cudzoziemca ubiegającego się o zezwolenie.

Minister spraw wewnętrznych i administracji przed wydaniem decyzji w sprawie zezwolenia może zażądać przedstawienia dowodów i informacji niezbędnych do rozpatrzenia wniosku. Może też dokonać, także przy pomocy właściwych organów administracji rządowej, sprawdzenia, czy nabycie nieruchomości przez cudzoziemca nie spowoduje zagrożenia obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego, a także czy będzie ono zgodne z interesem państwa. Należy pamiętać, że minister obrony narodowej, a w przypadku nieruchomości rolnych - minister rolnictwa i rozwoju wsi może sprzeciwić się wydaniu zezwolenia. Ponadto szef MSWiA może w zezwoleniu określić dla cudzoziemca zamierzającego nabyć nieruchomość specjalne dodatkowe warunki, od których spełnienia będzie uzależniona możliwość jej nabycia.

Cudzoziemiec, który zamierza nabyć nieruchomość, może ubiegać się o przyrzeczenie wydania zezwolenia. Jest ono nazywane promesą. Wniosek wraz z załącznikami o uzyskanie promesy musi spełniać wszystkie wymogi formalnoprawne, takie jak w przypadku występowania o uzyskanie zezwolenia na nabycie nieruchomości. Promesa jest ważna rok od dnia wydania. W okresie ważności promesy nie można odmówić wydania zezwolenia, chyba że uległ zmianie stan faktyczny istotny dla rozstrzygnięcia sprawy.

Art. 2, 3, 3a, 3d ustawy z 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (Dz.U. z 2004 r. nr 167, poz. 1758 z późn. zm.).

Nabycie gruntu, budynku lub lokalu przez cudzoziemca wymaga co do zasady zezwolenia ministra spraw wewnętrznych i administracji. W celu jego uzyskania obcokrajowiec musi złożyć stosowny wniosek, który powienien zawierać dane personalne wnioskodawcy i jego status prawny (np. rezydent), informacje o nabywanej nieruchomości, dane sprzedawcy, określenie, na jakiej zasadzie zostanie kupiona nieruchomość (np. własność) oraz informację o celu nabycia nieruchomości.

Do wniosku należy dołączyć: dokumenty potwierdzające okoliczności wskazane we wniosku oraz okoliczności potwierdzające więzi wnioskodawcy z Polską, a także inne dokumenty umożliwiające ustalenie, czy nieruchomość została nabyta legalnie. Okolicznościami potwierdzającymi więzi cudzoziemca z Polską mogą być przede wszystkim: posiadanie polskiej narodowości lub polskiego pochodzenia, zawarcie związku małżeńskiego z obywatelem Polski, posiadanie zezwolenia na zamieszkanie na czas oznaczony albo zezwolenia na osiedlenie się lub zezwolenie na pobyt rezydenta długoterminowego Wspólnot Europejskich.

Art. 1 i 1a ustawy z 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (Dz.U. z 2004 r. nr 167, poz. 1758 z późn. zm.).

Z dniem akcesji Polski do Unii Europejskiej zniknęły pewne ograniczenia dotyczące nabywania nieruchomości w naszym kraju przez cudzoziemców obywateli i przedsiębiorców z UE. Nie oznacza to jednak, że cudzoziemcy z UE mogą obecnie nabyć bez przeszkód każdą nieruchomość w Polsce. Zgodnie z obowiązującymi przepisami nie jest wymagane uzyskanie zezwolenia przez cudzoziemców będących obywatelami lub przedsiębiorcami państw - stron umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym albo Konfederacji Szwajcarskiej, z wyjątkiem nabycia nieruchomości rolnych i leśnych, przez okres 12 lat od dnia przystąpienia Polski do UE, a więc do maja 2016 r. Z kolei przez 5 lat od akcesji obowiązywało ograniczenie dotyczące kupowania tzw. drugiego domu. Za taką transakcję uważane jest nabycie nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową lub na cele rekreacyjno-wypoczynkowe, która nie będzie stanowić stałego miejsca zamieszkania cudzoziemca. Nie dotyczy to jednak nabycia samodzielnego lokalu mieszkalnego.

Powyższe zasady doznają pewnych wyłączeń, które są korzystne dla cudzoziemców. 12-letni okres przejściowy nie obowiązuje ich, jeśli zechcą nabyć nieruchomość rolną po upływie 7 lat od dnia zawarcia umowy jej dzierżawy z datą pewną, jeżeli przez ten okres osobiście prowadzili na tej nieruchomości działalność rolniczą oraz legalnie zamieszkiwali w Polsce. Dotyczy to jednak tylko gruntów położonych w województwach: dolnośląskim, kujawsko-pomorskim, lubuskim, opolskim, pomorskim, warmińsko-mazurskim, wielkopolskim, zachodniopomorskim. Z kolei nieruchomości rolne znajdujące się w województwie lubelskim, łódzkim, małopolskim, mazowieckim, podkarpackim, podlaskim, śląskim, świętokrzyskim cudzoziemcy z UE mogą kupić po jeszcze krótszym, bo 3-letnim okresie dzierżawy.

Art. 8 ust. 2 i 2a ustawy z 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (Dz.U. z 2004 r. nr 167, poz. 1758 z późn. zm.).

Cudzoziemiec ubiegający się o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości jest obowiązany dołączyć do wniosku szereg dokumentów określających zarówno jego status prawny, jak i określających nieruchomość. W przypadku osób fizycznych jest to w pierwszej kolejności odpis lub kopia dokumentu potwierdzającego tożsamość ze wskazaniem obywatelstwa, miejsca urodzenia oraz adresu zamieszkania. Jeżeli osoba ta prowadzi działalność gospodarczą, potrzebny jest także wyciąg z odpowiedniego rejestru lub ewidencji. Odnośnie do dokumentów określających nieruchomość potrzebne są: odpis księgi wieczystej lub zaświadczenie ze zbioru dokumentów oraz wypis z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej, jak również wypis z aktualnie obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku - dokument wystawiony przez właściwy organ, poświadczający brak planu lub decyzję o lokalizacji inwestycji celu publicznego albo decyzję o warunkach zabudowy. W przypadku gdy nabywana nieruchomość powstała w wyniku scalenia lub podziału, wymagany jest wykaz zmian gruntowych lub decyzja zatwierdzająca podział bądź scalenie nieruchomości. Niezależnie od tego koniecznie trzeba dołączyć do wniosku oświadczenie zbywcy wyrażające wolę zbycia nieruchomości na rzecz cudzoziemca. Cudzoziemiec ubiegający się o wydanie zezwolenia na nabycie lokalu stanowiącego odrębny przedmiot własności musi dołączyć do wniosku mniejszą liczbę dokumentów.

Par. 4 rozporządzenia ministra spraw wewnętrznych i administracji z 26 kwietnia 2004 r. w sprawie szczegółowych informacji oraz rodzajów dokumentów, jakie jest obowiązany przedstawić cudzoziemiec ubiegający się o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości (Dz.U. z 2004 r. nr 94, poz. 925).

Adam Makosz

adam.makosz@infor.pl