Czy umowa dzierżawy uprawnia do budowy

Do uzyskania pozwolenia na budowę (a przy mniej znaczących inwestycjach - do dokonania zgłoszenia budowy) potrzebne jest prawo dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Tak wynika z art. 30 ust. 2 oraz z art. 32 ust. 4 pkt 2 ustawy - Prawo budowlane. Do składanego w urzędzie zgłoszenia budowy albo wniosku o pozwolenie na budowę dołącza się oświadczenie o posiadaniu prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, w którym należy doprecyzować o jaki tytuł prawny chodzi. Oświadczenie to składa się pod rygorem odpowiedzialności karnej.

O jakie tytuły prawne chodzi? Ich szczegółowy katalog zawiera art. 3 pkt 11 prawa budowlanego. Najczęściej tytułem prawnym jest prawo własności, ale dopuszcza się, aby było to też użytkowanie wieczyste, zarząd, ograniczone prawo rzeczowe (np. służebność, użytkowanie) albo stosunek zobowiązaniowy (najem, użyczenie) przewidujący uprawnienie do wykonywania robót budowlanych. Takim stosunkiem zobowiązaniowym może być również dzierżawa. Nie każda jednak umowa dzierżawy spełnia kryteria tytułu prawnego uprawniającego do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Gdy np. dzierżawca ma zgodę właściciela gruntu na uprawę ziemi i zbieranie zboża, to nie może zacząć nagle np. wznoszenia stodoły lub innych budynków gospodarczych. Jeśli dzierżawca chciałby wznosić takie obiekty budowlane, to odpowiednie uprawnienie do tego powinno być wprost zawarte w umowie dzierżawy. Inaczej dochodziłoby do nadużyć.

Także orzecznictwo sądowe potwierdza, że umowa dzierżawy jest dopuszczalna jako prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, ale musi spełnić określone wymogi. Przykładowo, z wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 27 maja 2009 r. (sygn. VII SA/Wa 509/09) wynika, że "zgoda właściciela nieruchomości (wydzierżawiającego) upoważniająca inwestora (dzierżawcę) do dysponowania nieruchomością na cele budowlane powinna być sformułowana w sposób jasny i jednoznaczny, co oznacza, iż nie można jej domniemywać". Z istoty umowy dzierżawy nie wynika bowiem wcale prawo do zabudowy dzierżawionego gruntu. Jest wręcz przeciwnie. Art. 696 kodeksu cywilnego przewiduje, że nie można zmienić przedmiotu dzierżawy bez zgody wydzierżawiającego. Oznacza to, że sporządzony przez inwestora projekt budowlany powinien być - niezależnie od innych wymogów - zgodny także z treścią umowy dzierżawy. Nie wystarczy też ujawnienie umowy dzierżawy w księdze wieczystej, bo nie ma to wpływu na zakres uprawnień dzierżawcy w prawie budowlanym (por. wyrok NSA z dnia 4 września 2007 r., sygn. II OSK 1160/06).

@RY1@i02/2011/089/i02.2011.089.210.006b.001.jpg@RY2@

Michał Kosiarski, prawnik, prowadzi firmę konsultingową

Michał Kosiarski

prawnik, prowadzi firmę konsultingową

Ustawa z 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz.U. z 2010 r. nr 243, poz. 1623 ze zm.).