Jak kształtować politykę czynszową

Argumentacja zaprezentowana w omawianym zakresie w jednym z rozstrzygnięć nadzorczych wojewody dolnośląskiego, zdaniem prawników, wydaje się być wątpliwa.

Zasób mieszkaniowy

Rada Miejska w Świdnicy pod koniec września tego roku podjęła uchwałę w sprawie przyjęcia wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem dla swojego miasta na lata 2012-2016, wykonując tym samym delegację ustawową zawartą w art. 21 ust. 1 pkt 1 i ust. 2 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2005 r. nr 31, poz. 266 z późn. zm.),

W par. 14 załącznika do uchwały postanowiła, że "w przypadku ulepszeń dokonywanych przez najemcę za zgodą wynajmującego wysokość stawki czynszu nie ulega zmianie". Ten fragment został jednak zakwestionowany w drodze rozstrzygnięcia nadzorczego przez wojewodę dolnośląskiego, który zarzucił mu naruszenie art.  7 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów i stwierdził jego nieważność.

Zdaniem prawników zadziwiająca jest przytoczona w tej sprawie przez organ nadzoru argumentacja, która zdaje się przeczyć ugruntowanej linii orzeczniczej.

- Rozstrzygnięcie bowiem oparte jest co do zasady na przekonaniu, wedle którego ustawa o ochronie praw lokatorów wyczerpująco wskazuje wszystkie okoliczności mogące stanowić podstawę dla zastosowania obniżek czynszu - podkreśla Magdalena Krawczyk, prawnik w kancelarii Kaczor Klimczyk Pucher Wypiór Adwokaci. - W tym miejscu należy się zgodzić z faktem, że obniżka nie następuje w przypadku braku ustawowo wskazanych przesłanek, jednak nie można zaakceptować poglądu wskazującego na wyczerpujący charakter wyliczenia ustawowego.

A taki jej zdaniem właśnie wniosek wynika ze stwierdzenia, jakiego użył organ nadzoru, podkreślając, że "ustawa wskazuje (...) jakiego rodzaju okoliczności mogą stanowić podstawę zastosowania obniżek...".

Przesłanki modyfikacji

Zgodnie natomiast z brzmieniem art. 7 ust. 1 ustawy 21 czerwca o ochronie praw lokatorów (t.j. Dz.U. z 2005 r. nr 31, poz. 266 z późn. zm.) w lokalach wchodzących w skład publicznego zasobu mieszkaniowego właściciel ustala stawki czynszu za 1 mkw. powierzchni użytkowej lokali, z uwzględnieniem czynników podwyższających lub obniżających ich wartość użytkową, a w szczególności:

1) położenia budynku;

2) położenia lokalu w budynku;

3) wyposażenia budynku i lokalu w urządzenia techniczne i instalacje oraz ich stanu;

4) ogólnego stanu technicznego budynku.

- Ustawodawca prezentuje wyliczenie tych czynników, poprzedzając je określeniem "w szczególności", co oznacza, że muszą być uwzględnione wszystkie elementy w nim wymienione, jednak nie wyklucza to możliwości zastosowania także innych czynników - wyjaśnia mecenas Magdalena Krawczyk.

Do podobnego wniosku doszły również w licznych orzeczeniach i sądy administracyjne (tak m.in. NSA ośrodek zamiejscowy we Wrocławiu, sygn. akt II SA/Wr 1049/02, WSA w Szczecinie, sygn. akt II SA/Sz 840/09 czy WSA we Wrocławiu, sygn. akt IV SA/Wr 597/09).

Ekspertka dodaje, że co ciekawe, ten sam wojewoda w rozstrzygnięciu wydanym prawie równo rok wcześniej odnośnie uchwały dotyczącej zasad polityki czynszowej miasta Polanica-Zdrój stwierdził, że "...wyliczenie (...) w art. 7 nie wyklucza możliwości uwzględnienia przez organ gminy także innych czynników mających wpływ na podwyższenie lub obniżenie ich wysokości".

- Zwracając uwagę na pokrętność argumentacji zaprezentowanej w komentowanym rozstrzygnięciu, trudno uznać je za modelową interpretację tego przepisu - puentuje prawniczka.

Anna Krzyżanowska

anna.krzyzanowska@infor.pl

Rozstrzygnięcie nadzorcze wojewody dolnośląskiego, NK-N 11.4131.952.2012.AS2