Postawienie budynku w polu nie jest proste ani tanie

Obowiązkiem samorządu jest zapobieganie zbyt pochopnemu przeznaczaniu gruntów rolnych na zamierzenia inwestycyjne. Na cele nierolnicze i nieleśne powinny być przeznaczane przede wszystkim grunty oznaczone w ewidencji gruntów jako nieużytki. A gdy ich brak - grunty o najniższej przydatności produkcyjnej.

Gleby zaliczane są do nieodnawialnych zasobów przyrody. Istnieje więc konieczność objęcia ich szczególną ochroną w trosce o zachowanie w dobrym i nienaruszonym stanie. Temu celowi służy między innymi ustawa z 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (t.j. Dz.U. z 2004 r. nr 121, poz. 1266 z późn. zm.; dalej: ustawa o ochronie).

Czasami jednak wyłączenie terenu z produkcji rolniczej lub leśnej jest w interesie samej gminy lub poszczególnych jej mieszkańców. Ochrona gruntów rolnych nie może być posunięta tak daleko, by skutkowało to brakiem możliwości rozwoju danej jednostki. Naczelny Sąd Administracyjny w sprawie skargi na odmowę ministra rolnictwa i rozwoju wsi na przeznaczenie w planie miejscowym na cele nierolnicze gruntów rolnych (wyrok z 11 stycznia 2012 r., sygn. akt II OSK 2031/10) orzekł, że rozwój jest także wartością, która podlega ochronie i musi być brana pod uwagę.

Dwa etapy

- Wiele terenów potencjalnie atrakcyjnych dla inwestorów to grunty rolne lub leśne. Istnieją jednak możliwości przekwalifikowania tych terenów, a więc rozpoczęcia innego niż rolnicze lub leśne użytkowania gruntów - zauważa Tomasz Gawarecki, prawnik z KKPW.

Odrolnienie terenów przebiega co do zasady dwuetapowo. Najpierw konieczna jest zmiana przeznaczenia gruntu rolnego na nierolniczy w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (dalej: plan miejscowy). Następnie należy uzyskać zgodę starosty na wyłączenie gruntu z produkcji rolnej.

Zmiana przeznaczenia gruntu, określana jako jego odrolnienie, dokonywana jest w planie miejscowym. Może być on ustalony dla terenu całej gminy, dla jej części lub nawet dla pojedynczych działek z terenu gminy. W zależności od obszaru objętego uchwałą o przystąpieniu do sporządzania planu konieczne jest na etapie sporządzania go uzyskanie zgody na zmianę przeznaczenia. Przeznaczenie na cele nierolnicze uzależnione jest od powierzchni i klasy gruntu, a także zgody właściwych organów.

Regulacja w zakresie odrolnienia dotyczy tylko gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I-III, jeżeli ich zwarty obszar projektowany do takiego przeznaczenia przekracza 0,5 ha. Za zwarty obszar projektowany do takiego przeznaczenia uważa się obszar całej działki, na której realizowana ma być planowana inwestycja, jak również teren innych sąsiednich działek wyodrębniony ściśle oznaczonymi granicami (podobnie jak w projekcie planu), tworzący w całości ścisły kompleks działek o charakterze rolnym, który może być przeznaczony na cele nierolnicze (por. wyrok NSA z 6 grudnia 2012 r., sygn. akt II OSK 1439/11).

W przypadku użytków rolnych klas IV-VI wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego (niezależnie od obszaru) niezbędne jest jedynie wyłączenie tych gruntów z produkcji rolnej. Nie ma natomiast potrzeby realizowania etapu pierwszego, tj. dokonywania zmiany przeznaczenia takich gruntów na nierolnicze w planie miejscowym.

Ponadto przeznaczenie na cele nierolnicze i nieleśne gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I-III (jeżeli ich zwarty obszar projektowany do takiego przeznaczenia przekracza 0,5 ha) wymaga uzyskania zgody ministra rolnictwa i rozwoju wsi. Zasada ta odnosi się jednak wyłącznie do gruntów położonych poza obszarem administracyjnym miast.

- Przepisów ustawy nie stosuje się do gruntów rolnych stanowiących użytki rolne położonych w granicach administracyjnych miast. W tym przypadku zmiana przeznaczenia następuje w planie miejscowym lub na skutek wydania decyzji o warunkach zabudowy - potwierdza Piotr Foitzik, adwokat z Kancelarii Prawnej Chałas i Wspólnicy.

Zgoda ministra

Na zmianę przeznaczenia gruntu rolnego w planie miejscowym na nierolniczy zgodę wydaje minister rolnictwa i rozwoju wsi. Natomiast w odniesieniu do gruntów leśnych stanowiących własność Skarbu Państwa - minister środowiska. A pozostałych gruntów leśnych - marszałek województwa po uzyskaniu opinii izby rolniczej.

Wydanie zgody na odrolnienie następuje na wniosek wójta (burmistrza, prezydenta miasta). Do wniosku swoją opinię dołącza marszałek województwa. Natomiast do wniosku dotyczącego gruntów leśnych stanowiących własność Skarbu Państwa wójt (burmistrz, prezydent miasta) dołącza opinię dyrektora regionalnej dyrekcji lasów państwowych, a w odniesieniu do gruntów parków narodowych - opinię dyrektora parku.

Następnie całość dokumentacji przekazywana jest w terminie do 30 dni od chwili złożenia wniosku do ministra. Ten może zażądać złożenia gminnego wniosku o zmianę przeznaczenia gruntu rolnego na nierolny w planie miejscowym w kilku wariantach przedstawiających różne kierunki projektowanego przestrzennego rozwoju zabudowy.

Mimo że postępowanie w sprawie zmiany przeznaczenia gruntów w planie miejscowym wszczynane jest na wniosek wójta (burmistrza, prezydenta miasta), to jako strony tego postępowania mogą występować właściciele działek, których odrolnienie ma dotyczyć. Potwierdza to między innymi wyrok NSA z 14 grudnia 2011 r. (sygn. akt II OSK 1886/2010, LexPolonica nr 311532).

Wyłączenie z produkcji rolnej

Samo odrolnienie lub zmiana przeznaczenia gruntu leśnego nie wystarcza jeszcze do rozpoczęcia inwestycji. W wielu przypadkach konieczne będzie także uzyskanie decyzji wyłączającej teren z produkcji rolniczej lub leśnej. Generalnie dotyczy to gruntów wszystkich klas, a wydanie decyzji niezbędne jest przed uzyskaniem pozwolenia na budowę - podkreśla Tomasz Gawarecki.

Decyzja o wyłączeniu z produkcji użytków rolnych może być wydana dopiero po zmianie przeznaczenia gruntu na cele nierolnicze w planie miejscowym. Temu etapowi nie podlegają tylko użytki rolne klas IV-VI pochodzenia mineralnego. Wyłączenie z produkcji użytków rolnych wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego, zaliczonych do klas I-III oraz użytków rolnych klas IV-VI wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego oraz gruntów leśnych, przeznaczonych na cele nierolnicze i nieleśne, może nastąpić po wydaniu decyzji zezwalających na takie wyłączenie. Dotyczy to także gruntów pracowniczych ogrodów działkowych i ogrodów botanicznych, a także gruntów pod m.in.: stawami rybnymi i innymi zbiornikami wodnymi (służącymi wyłącznie dla potrzeb rolnictwa), wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych z budynkami mieszkalnymi oraz innymi budynkami i urządzeniami służącymi wyłącznie produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu.

Postępowanie o wyłączenie z produkcji rolnej wszczynane jest na wniosek właściciela składany do starosty.

Wniosek o wydanie decyzji o wyłączenie z produkcji rolnej oprócz właściciela działki może wnieść także każda osoba, która ma prawo do gruntu (niezależnie od źródła tego uprawnienia: ustawa, umowa, orzeczenie sądu, decyzja organu administracji) albo która faktycznie nim włada jak właściciel, np. posiadacz samoistny, użytkownik wieczysty i dzierżawca (wyrok NSA z 13 listopada 2012 r., sygn. akt II OSK 1220/11).

Wyłączenie z produkcji potwierdzane jest w decyzji starosty (prezydenta w miastach działających na prawach powiatu). W decyzji dotyczącej wyłączenia z produkcji użytków rolnych wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego, zaliczonych do klas I-IIIb, a także innych gruntów przeznaczonych na cele nierolnicze i nieleśne określa się obowiązki związane z wyłączeniem. Wniosek o wyłączenie z produkcji użytków rolnych klas IV-VI wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego jest wiążący. Dlatego starosta (prezydent miasta) nie może wydać decyzji odmownej.

Odrolnienie dużo kosztuje

- Zezwolenie na wyłączenie gruntów z produkcji rolnej wiąże się z obowiązkiem uiszczenia należności jednorazowej, płatnej w terminie do 60 dni od dnia, w którym decyzja zezwalająca na wyłączenie stała się ostateczna, i opłat rocznych. Opłaty te należy uiścić za dany rok do 30 czerwca - wyjaśnia Piotr Foitzik.

Poza zapłatą jednorazową należności uiszcza się jeszcze opłatę roczną. Obowiązek opłaty rocznej powstaje od dnia faktycznego wyłączenia gruntów z produkcji.

Opłatę roczną płaci się w wysokości 10 proc. należności ustalanej zgodnie z tabelą. W razie trwałego wyłączenia uiszczana jest ona przez 10 lat.

Należność pomniejsza się o wartość gruntu - ustaloną według cen rynkowych stosowanych w danej miejscowości w obrocie gruntami - w dniu faktycznego wyłączenia tego gruntu z produkcji.

Kara za samowolę

W razie stwierdzenia, że grunty zostały wyłączone z produkcji niezgodnie z ustawą, sprawcy wyłączenia starosta ustala opłatę w wysokości dwukrotnej należności. Gdy grunty przeznaczone w planie miejscowym na cele nierolnicze lub nieleśne zostały wyłączone z produkcji bez decyzji o wyłączeniu, starosta wydaje ją z urzędu, podwyższając jednocześnie wysokość należności o 10 proc. W drugim przypadku chodzi o sytuację, gdy grunty zostały już przeznaczone na cele nierolnicze lub nieleśne w planie miejscowym, ale rozpoczęcie innego niż rolnicze lub leśne użytkowania gruntów nastąpiło bez decyzji zezwalającej na jego wyłączenie.

Właściciel, który w okresie 2 lat zrezygnuje w całości lub w części z uzyskanego prawa do wyłączenia gruntów z produkcji rolniczej lub leśnej, otrzymuje zwrot należności, jaką uiścił, odpowiednio do powierzchni gruntów niewyłączonych z produkcji. Zwrot uiszczonej należności następuje w terminie do trzech miesięcy od dnia zgłoszenia rezygnacji.

W przypadku gdy nastąpi zbycie gruntów już po ich faktycznym wyłączeniu z produkcji rolniczej, obowiązek uiszczenia opłat rocznych przechodzi na nowego nabywcę. O obowiązku uiszczenia tych opłat zbywca powinien poinformować nabywcę. Informacja tej treści powinna być zawarta w umowie sprzedaży (sporządzonej w formie aktu notarialnego). Nie jest to jedyny sposób poinformowania o tym nabywcy, ponieważ dla swojej skuteczności nie wymaga ono formy notarialnej. Istotne jest, aby zbywca posiadał dowód poinformowania o obowiązku uiszczenia opłat rocznych nabywcy. Na ten obowiązek (lub istnienie tego obowiązku) powinien zwrócić uwagę notariusz.

W przypadku nieuprzedzenia przez zbywcę o obowiązku uiszczania opłat rocznych naraża się on na odpowiedzialność odszkodowawczą wobec nabywcy. Ten ostatni będzie mógł się bowiem domagać naprawienia poniesionej szkody w związku ze skutkami np. nieterminowego uiszczenia opłaty rocznej.

WAŻNE

Zgoda (bądź odmowa) ministra rolnictwa i rozwoju wsi na odrolnienie gruntu wydawana jest w formie decyzji administracyjnej

WAŻNE

Z obowiązku odralniania i wyłączania z produkcji rolnej zwolnione są grunty rolne położone w granicach administracyjnych miast

WAŻNE

Do ustalenia wartości gruntu należy wziąć pod uwagę cenę gruntu dotychczas rolnego, a nie gruntu o nowym przeznaczeniu ustalonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego

Zwolnienie z należności

Obowiązek uiszczenia należności i opłat rocznych (w odniesieniu do gruntów leśnych również jednorazowego odszkodowania) nie dotyczy wyłączenia gruntów z produkcji rolniczej lub leśnej na cele budownictwa mieszkaniowego do:

w 0,05 ha w przypadku budynku jednorodzinnego,

w 0,02 ha na każdy lokal mieszkalny w przypadku budynku wielorodzinnego.

Opłaty za odrolnienie 1 ha

Wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego
I	437 175
II	378 885
IIIa	320 595
IIIb	262 305
Wytworzone z gleb pochodzenia organicznego
IVa	204 015
IVb	145 725
V	116 580
VI	87 435

Leszek Jaworski

dgp@infor.pl