Przegląd orzecznictwa WSA i NSA

Uprawa nie przesądza o charakterze działki

Wykorzystywanie przez właściciela nieruchomości części działki na uprawy nie przesądza o tym, że ta jej część ma charakter rolny, a nie budowlany. Działka o dużym areale nie może przecież być zabudowana w każdym calu. Właściciel może zagospodarować ją inaczej, np. na uprawę roślin.

Gmina zrealizowała inwestycję polegającą na budowie kanalizacji sanitarnej. W związku z tym właścicielowi pobliskiej działki naliczona została opłata adiacencka w wysokości 2456,93 zł. Z operatu szacunkowego wynikało, że wartość nieruchomości mającej charakter budowlany przed wybudowaniem sieci kanalizacji sanitarnej wynosiła 109 919 zł, a po wybudowaniu - 116 548 zł. Różnicę, która wyniosła 6629 zł, pomniejszono o kwotę nakładów właścicieli - 486,68 zł i pomnożono przez 40 proc. (współczynnik procentowy opłaty adiacenckiej ustalony uchwałą rady miejskiej). Właściciel nieruchomości nie zgodził się z szacunkiem rzeczoznawcy majątkowego, uważając, że kwalifikacja całej działki jako budowlanej nie jest zgodna ze stanem faktycznym. Wskazał, że w ewidencji gruntów działka ta figuruje częściowo jako budowlana (0,1034 ha), a częściowo jako grunt rolny (0,1183 ha). Zdaniem właściciela opłata adiacencka powinna być wyliczona jedynie od powierzchni 0,1034 ha. Samorządowe kolegium odwoławcze nie przychyliło się do zarzutów właściciela i podtrzymało decyzję w tej sprawie. Sprawa znalazła swój finał w WSA w Białymstoku.

Białostocki sąd oddalił skargę właściciela. Nie zgodził się z jego stanowiskiem, że część działki o pow. 0,1193 ha powinna być wyłączona z naliczenia opłaty adiacenckiej. W ocenie sądu teren, na którym znajduje się działka, nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Działka jest położona na obszarze osiedla domów jednorodzinnych. Zabudowa mieszkaniowa dotyczy wszystkich działek sąsiadujących. Nieruchomość skarżącego jest ogrodzona, usytuowana w granicach miasta i nie ma charakteru siedliska. Została zabudowana dwoma budynkami mieszkalnymi i trzema budynkami gospodarczymi, co wynika z wypisu mapy geodezyjnej. Nie było więc podstaw do pominięcia w wycenie części działki i traktowania jej jako rolnej. Za taką może być uznana bowiem nieruchomość zgodnie z klasyfikacją gruntów, ale pod warunkiem że nie ustalono dla niej warunków zabudowy. Natomiast działka skarżącego jest od wielu lat zabudowana. Została więc wydana decyzja o warunkach zabudowy, a także pozwolenie na budowę.

Zarzutu niewłaściwej wyceny gruntu ze względu na położenie w pobliżu linii energetycznej białostocki sąd uznał także za bezzasadny. Wskazał, podając odpowiednio kwoty, że rzeczoznawca brał pod uwagę przebieg linii przez poszczególne działki, co znajduje odzwierciedlenie w ich wycenie.

Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku z 28 stycznia 2013 r., sygn. akt II SA/Bk 771/12

Podsumowanie

Decyzja o ustaleniu opłaty adiacenckiej może być wydana w terminie trzech lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej. W przypadku urządzeń kanalizacyjnych datą stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej jest moment zgłoszenia do użytkowania kanału sanitarnego.

Dokumentację sprawdza burmistrz

Włączeniu do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego podlega dokumentacja techniczna.

Geodeta wykonywał na zlecenie wójta i prezydenta Sieradza prace geodezyjne polegające na sporządzeniu dokumentacji technicznej z rozgraniczenia nieruchomości. Starosta sieradzki odmówił mu włączenia do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego dokumentacji technicznych. Wskazał, że w wyniku kontroli stwierdzono w nich nieprawidłowości. Geodeta wniósł skargę do wojewódzkiego sądu administracyjnego. Zarzucił staroście wkroczenie w kompetencje ustawowe będące w wyłącznej właściwości organów prowadzących postępowanie rozgraniczeniowe, tj. wójta i prezydenta Sieradza, którzy ocenili prawidłowość wykonanych czynności rozgraniczeniowych oraz dokumentacji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi oddalił skargę. W uzasadnieniu wskazał, że starosta zasadnie uznał, że sporządzona dokumentacja nie spełnia niezbędnych wymogów. Granice nie zostały wykonane prawidłowo. Pominięte też zostały przez geodetę istniejące w terenie punkty graniczne, a także faktyczny stan użytkowania terenu. Wyrok łódzkiego sądu geodeta zaskarżył do NSA. Ten uchylił wyrok i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania.

W rozpatrywanej sprawie istotna jest treść par. 7 ust. 1 rozporządzenia ministra rozwoju regionalnego i budownictwa z 16 lipca 2001 r. w sprawie zgłaszania prac geodezyjnych i kartograficznych, ewidencjonowania systemów i przechowywania kopii zabezpieczających bazy danych, a także ogólnych warunków umów o udostępnianie tych baz (Dz.U. nr 78, poz. 837). Zgodnie z tym przepisem po zakończeniu pracy wykonawca przekazuje dokumentację do zasobu w formie i zakresie przewidzianych w standardach technicznych dotyczących geodezji, kartografii oraz krajowego systemu informacji o terenie. Przede wszystkim należy zwrócić uwagę na treść pojęcia "dokumentacja". To materiały i informacje powstałe w wyniku wykonania prac geodezyjnych i kartograficznych, opracowane zgodnie ze standardami technicznymi dotyczące geodezji, kartografii oraz krajowego systemu informacji o terenie (par. 2 pkt 4 rozporządzenia). Dokumentacja techniczna z rozgraniczenia podlega więc włączeniu do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Starosta wydając decyzję odmowną, wkroczył w uprawnienia organu rozgraniczeniowego (tj. wójta i prezydenta miasta). Bo to on jest zobowiązany do formalnej oceny przekazanej dokumentacji z rozgraniczenia.

Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 20 marca 2013 r., sygn. akt I OSK 2058/11

Podsumowanie

Włączenie do zasobu poprzedzone jest czynnościami sprawdzającymi poprawność wykonania zgłoszonych prac ze standardami technicznymi dotyczącymi geodezji, kartografii oraz krajowego systemu informacji o terenie. Dopiero po przyjęciu do zasobu dokumentacji technicznej z rozgraniczenia nieruchomości geodeta przekazuje właściwemu organowi dokumentację związaną z tą procedurą. Właściwy organ (wójt, burmistrz, prezydent miasta), dysponując protokołem potwierdzającym włączenie dokumentacji technicznej do zasobu geodezyjnego, może w tym momencie przystąpić do oceny przekazanej przez upoważnionego geodetę dokumentacji z rozgraniczenia.

Gmina nie zawsze przejmie drogę

Decyzja komunalizacyjna podlega uchyleniu, gdy wojewoda nie przeprowadzi postępowania wyjaśniającego w zakresie ustalenia stanu faktycznego i prawnego nieruchomości.

Wojewoda decyzją stwierdził, że gmina z mocy prawa, od 27 maja 1990 r. stała się właścicielem nieruchomości drogowych położonych na jej terenie. Postępowanie w sprawie komunalizacji wszczęte zostało z urzędu. Gmina nie zgodziła się z tym rozstrzygnięciem i wskazała, że nieruchomości objęte tą decyzją nie spełniały określonych w art. 5 ust. 1 ustawy z 10 maja 1990 r. o samorządzie terytorialnym (t.j. Dz.U. z 2008 r. nr 223, poz. 1458 z późn. zm.) warunków komunalizacji z mocy prawa, gdyż nie są one drogami gminnymi. Są to bowiem drogi dojazdowe do gruntów rolnych oraz użytków zielonych i służą wyłącznie do obsługi tych nieruchomości. Gmina zarzuciła wojewodzie, że nie dokonał analizy sieci dróg na jej terenie. Krajowa Komisja Uwłaszczeniowa utrzymała w mocy zaskarżoną decyzję. W skardze do wojewódzkiego sądu administracyjnego gmina stwierdziła, że działki były drogami wewnętrznymi dojazdowymi do gruntów rolnych i leśnych, służącymi do obsługi tych nieruchomości. Nie są przy tym zaliczone do dróg publicznych. Nie mogą więc podlegać komunalizacji z mocy prawa. Warszawski sąd uznał rację skarżącej gminy i uchylił decyzję I i II instancji.

Przedmiotem postępowania zakończonego zaskarżoną decyzją jest komunalizacja mienia stanowiącego własność Skarbu Państwa w trybie art. 5 ust. 1 ww. ustawy. Rozstrzygnięcie w przedmiocie komunalizacji ma charakter deklaratoryjny. Oznacza to, iż stwierdza ona fakt prawny, jaki zaistniał 27 maja 1990 r., tj. w dniu wejścia ww. ustawy w życie. Obowiązkiem wojewody orzekającego o komunalizacji mienia jest ustalenie, czy zachodzą niezbędne warunki. Chodzi więc po pierwsze o to, czy nieruchomość stanowiła własność Skarbu Państwa, i po drugie, czy należała do wymienionych w ustawie organów. W rozpatrywanej sprawie wszczęcie postępowania w sprawie komunalizacji mienia nastąpiło na podstawie art. 17a ust. 3 ustawy. Przepis ten stanowi, że w stosunku do nieruchomości nieobjętych spisami inwentaryzacyjnymi, przekazanymi przez gminy do 31 grudnia 2005 r., właściwy wojewoda wszczyna z urzędu postępowanie w sprawie potwierdzenia nabycia przez gminy własności nieruchomości. Wszczęcie tego postępowania nie zwalnia go jednak od obowiązku przeprowadzenia postępowania, czy w stosunku do oznaczonego mienia zaistniały warunki komunalizacji. Zasadniczym zagadnieniem dla rozstrzygnięcia w sprawie było więc ustalenie stanu prawnego i faktycznego spornych nieruchomości 27 maja 1990 r. Wojewoda ani organ odwoławczy tego nie wyjaśnili.

Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 7 lutego 2013 r., sygn. akt I SA/Wa 1739/12

Podsumowanie

Mienie państwowe, które 27 maja 1990 r. należało do:

1) rad narodowych i terenowych organów administracji państwowej stopnia podstawowego,

2) przedsiębiorstw państwowych, dla których organy określone w pkt 1 pełniły funkcję organu założycielskiego,

3) zakładów i innych jednostek organizacyjnych podporządkowanych organom określonym w pkt 1.

- stało się z mocy prawa mieniem właściwych gmin.

Ptaki mogą zatrzymać inwestycję

Organ uzgadniający projekt decyzji o warunkach zabudowy pod względem wymagań ochrony przyrody dokonuje we własnym zakresie oceny oddziaływania inwestycji na środowisko.

Wójt wystąpił do wojewody o wyrażenie zgody, czyli warunków zabudowy, dla inwestycji polegającej na budowie siedliska rolniczego obejmującego postawienie murowanego domu mieszkalnego, budynku gospodarczego drewnianego, spichlerza oraz zbiornika ścieków. Wojewódzki konserwator przyrody, działający z upoważnienia wojewody, odmówił uzgodnienia inwestycji. Jako uzasadnienie podał, że jej realizacja pogorszy stan siedlisk gatunków roślin i zwierząt oraz negatywnie wpłynie na gatunki ptaków drapieżnych, dla których ochrony został wyznaczony obszar Natura 2000. Inwestor odwołał się do generalnego dyrektora ochrony środowiska (GDOŚ). GDOŚ utrzymał zaskarżone postanowienie w mocy. Uznał, że inwestycja będzie miała znaczący negatywny wpływ na gatunki lub ich siedliska przyrodnicze. Inwestor złożył skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie. Została ona oddalona. Podobny finał miała sprawa NSA.

Punktem wyjścia do rozważań w rozpoznawanej sprawie jest to, iż objęta wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy nieruchomość znajduje się na obszarze specjalnej ochrony ptaków Natura 2000, wyznaczonym rozporządzeniem ministra środowiska z 21 lipca 2004 r. w sprawie obszarów specjalnej ochrony ptaków Wspólnoty Natura 2000 (Dz.U. nr 229, poz. 2313 z późn. zm.) oraz w granicach obszaru chronionego krajobrazu. W związku z tym decyzja o warunkach zabudowy podlega uzgodnieniu z regionalnym dyrektorem ochrony środowiska w odniesieniu do obszarów Natura 2000 oraz obszarów chronionego krajobrazu. Taki obowiązek wynika z art. 60 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2012 r. nr 647). Odnośnie do zarzutu inwestora, że w decyzji środowiskowej starosta nie uznał, że przedsięwzięcie może znacząco oddziaływać na obszar Natura 2000, NSA wskazał, że postępowanie, w którym wydaje się tę decyzję, jest procedurą niezależną, czyli odrębną od tej, która się toczy przed organem uzgadniającym inwestycję z zakresu ochrony przyrody. Oznacza to, że organ, który uzgadnia projekt decyzji o warunkach zabudowy, sam dokonuje oceny oddziaływania na środowisko. Musi więc rozważyć, czy inwestycja, która znajduje się na obszarze Natura 2000 i obszarze chronionego krajobrazu, jest możliwa do pogodzenia z celem, dla którego utworzona została dana forma ochrony przyrody.

Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 14 lutego 2013 r., sygn. akt II OSK 1941/11

Podsumowanie

Decyzję o warunkach zabudowy wydaje (z wyłączeniem terenów zamkniętych) wójt po uzgodnieniu m.in. z:

● organami właściwymi w sprawach ochrony gruntów rolnych i leśnych oraz melioracji wodnych - dla gruntów wykorzystywanych na cele rolne i leśne w rozumieniu przepisów o gospodarce nieruchomościami;

● dyrektorem parku narodowego - w odniesieniu do obszarów położonych w granicach parku i jego otuliny;

● regionalnym dyrektorem ochrony środowiska - dla obszarów objętych ochroną na podstawie ustawy o ochronie przyrody.

Wyroki opracował Leszek Jaworski