Gmina może żądać należności od następcy prawnego, który przejął prawa do nieruchomości

Postanowienia umowy o oddanie w użytkowanie wieczyste wiążą nie tylko pierwotnego użytkownika wieczystego, ale także podmioty, które wtórnie nabędą od niego to prawo. Dotyczy to w szczególności celu i terminu zagospodarowania działki. Tak wynika z orzeczenia Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie.

Niedotrzymanie terminu z umowy

W 1995 r. gmina oddała w użytkowanie wieczyste jedną z działek na terenie Krakowa. W umowie określono, że nieruchomość ma zostać zabudowana pod usługi komercyjne do 1999 r. Możliwość ubiegania się o warunki zabudowy powstała jednak dopiero w 2008 r.

Użytkownik wieczysty nie podejmował żadnych działań inwestycyjnych, nie wyrażał też zgody na rozwiązanie umowy ani nie wnioskował o wyznaczenie nowych terminów zabudowy. Dlatego w 2012 r. prezydent Krakowa, zgodnie z art. 63 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 518 ze zm.), naliczył spółce dodatkową opłatę roczną za niedotrzymanie terminu zabudowy.

Przepisy mówią, że taka opłata wynosi 10 proc. wartości działki w pierwszym roku po upływie terminu zabudowy określonego w umowie. Prezydent, naliczając opłatę roczną za 2009 r., określił ją według ówczesnej wyceny działki. Decyzję tę uchylił WSA, gdyż zgodnie z umową termin zabudowy nieruchomości upłynął w 1999 r., a zatem opłata powinna być określona według wartości działki z 2000 r.

Następca musi się liczyć z konsekwencjami

Zanim prezydent wydał nową decyzję naliczającą opłatę w sposób prawidłowy, prawo użytkowania wieczystego zostało przeniesione na inną spółkę. Gdy w 2013 r. otrzymała ona decyzję o naliczeniu dodatkowej opłaty, odwołała się od niej. Argumentowała, że termin zabudowy upłynął 14 lat przed uzyskaniem przez nią prawa użytkowania wieczystego, dlatego nie ponosi winy za niedopełnienie go. Ponadto, zdaniem skarżącej, okoliczności przemawiały za wyznaczeniem przez prezydenta dodatkowego terminu na zabudowę. Zarzuciła też władzom, że nie przeprowadziły oględzin w celu stwierdzenia, czy działka nadaje się pod zabudowę komercyjną. W 2010 r. urząd wydał bowiem decyzję, na podstawie której przez nieruchomość miała przebiegać droga lokalna.

Samorządowe kolegium odwoławcze podtrzymało jednak decyzję prezydenta. Stwierdziło, że spółka jako następca prawny pierwotnego użytkownika wieczystego ponosi odpowiedzialność za zobowiązania wynikające z umowy, jaką samorząd z nim zawarł. Zwrócono też uwagę, że firma nie podejmowała żadnych czynności w celu zabudowy nieruchomości ani nie wnioskowała o wyznaczenie dodatkowych terminów, a bez tego prezydent nie miał podstaw do ich wyznaczenia. Zdatność działki do zabudowy komercyjnej została zaś stwierdzona w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego z 2013 r.

Spółka zaskarżyła decyzję do WSA w Krakowie, który jednak oddalił skargę jako bezzasadną, przychylając się do argumentacji SKO. "Skoro już dla skarżącej spółki w chwili nabycia prawa użytkowania wieczystego było wiadomo, że dawno minęły terminy wykonania na przedmiotowej nieruchomości inwestycji o charakterze zabudowy usług komercyjnych, to nabywając prawo użytkowania wieczystego, skarżąca spółka musiała się liczyć z konsekwencjami tego zaniedbania" - stwierdził w uzasadnieniu WSA. Wyrok jest nieprawomocny.

Szymon Cydzik

szymon.cydzik@infor.pl

ORZECZNICTWO

Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z 23 lipca 2014 r., sygn. akt II SA/Kr 735/14. www.serwisy.gazetaprawna.pl/orzeczenia