Organ nie może bezkrytycznie ufać opinii biegłego

Rzeczoznawca majątkowy ma pewien wpływ na ustalenie wartości nieruchomości, skoro organ dokonuje określenia wysokości odszkodowania za grunt wydzielony pod drogi publiczne na podstawie dokumentu jego autorstwa - orzekł Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie.

Starosta ustalił na rzecz spółki rekompensatę w wysokości 289 tys. zł za działki, które przeszły z mocy prawa na własność gminy jako publiczne drogi gminne. Wskazano, że zgodnie z art. 98 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010 r. nr 102, poz. 651 z poźn. zm.) za działki wydzielone pod drogi publiczne przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem a właściwym organem. Do porozumienia stron jednak nie doszło, więc starosta wydał decyzję ustalającą je na 289 tys. zł. Kierował się przy tym operatem sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego. Rzeczoznawca określił wartość działek przy założeniu, że odpowiada ona cenom, jakie uzyskano za podobne obiekty, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Przyjmując operat szacunkowy jako dowód, uznano w toku postępowania pierwszoinstancyjnego, że jest on wyczerpujący i spełnia wszystkie wymogi formalne.

Prezes zarządu spółki wniósł jednak odwołanie. Jego zdaniem ustalona wysokość odszkodowania była za niska. Powołał się na akt notarialny umowy sprzedaży działki pomiędzy spółką a osobą fizyczną.

Wojewoda zwrócił się do autorki operatu o wyjaśnienie. Ta wytłumaczyła, że wartość nie musi pokrywać się oczekiwaniami stron. Wojewoda uchylił jednak decyzję i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia. Uznał, że istnieje konieczność uzupełnienia operatu. Spółka wniosła zaś skargę do sądu, którą jednak WSA w Olsztynie oddalił.

Wyjaśnił, że sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy stanowi dowód wartości nieruchomości. Nie oznacza to jednak związania organu ustaleniami uzyskanej opinii. O wysokości odszkodowania decyduje ostatecznie starosta. On ocenia wiarygodność opinii. Nie może ograniczać się jedynie do powołania na konkluzję zawartą w opinii biegłego, lecz obowiązany jest sprawdzić, na jakich przesłankach ekspert ją oparł, i skonfrontować zawarte w opinii wnioski z podniesionymi przez strony zarzutami.

WSA potwierdził więc decyzję wojewody, że sprawę należało przekazać organowi I instancji do ponownego rozpatrzenia. Jeśli bowiem przyjęta w operacie szacunkowym wartość nieruchomości nasuwa uzasadnione wątpliwości, to organ zobowiązany jest podjąć związane z tym dodatkowe czynności, np. zwrócić się do innego rzeczoznawcy o dokonanie wyceny.

Ewa Maria Radlińska

ewa.radlinska@infor.pl

ORZECZNICTWO

Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z 14 stycznia 2014 r., sygn. akt I OSK 1998/13.