Jak ustalić wymiar dodatkowej opłaty za użytkowanie wieczyste

Sygn. akt I OSK 217/14

z 10 października 2015 r.

Nieruchomości gruntowe położone w jednym z miast zostały oddane w użytkowanie wieczyste na 99 lat w drodze przetargu ustnego nieograniczonego na rzecz spółki z o.o. z przeznaczeniem na administrację, bankowość, biura, mieszkalnictwo, zbiorowe zamieszkanie i usługi. Zgodnie z par. 8 umowy o oddaniu nieruchomości w użytkowanie wieczyste nabywca był zobowiązany do rozpoczęcia inwestycji w terminie pierwszego roku od daty podpisania umowy notarialnej, tj. do 1 marca 2007 r. i zakończenia jej w terminie trzech lat od tej daty, tj. do 1 marca 2009 r.

Spółka nie wywiązała się z terminów i wystąpiła z wnioskiem o przedłużenie terminu zabudowy, uzasadniając to przyczynami od niej niezależnymi. Prezydent miasta zarządzeniami z 1 marca 2009 r. przedłużył termin zagospodarowania obu nieruchomości gruntowych do 1 marca 2012 r., w następstwie czego strony zmieniły umowę użytkowania wieczystego. Trzy lata później spółka wystąpiła z ponownym wnioskiem o przedłużenie umowy użytkowania wieczystego, tym razem do 1 marca 2015 r. Organ stwierdził jednak, że przeprowadzone 8 stycznia 2012 r. oględziny nieruchomości wykazały, że nie zostały one zabudowane zgodnie z celem określonym w umowie, jak również nie zostały całkowicie zakończone badania archeologiczne. Pomimo przedłużenia o trzy lata terminu zabudowy inwestor nie dokonał w tym czasie żadnych znaczących działań administracyjnych i inwestycyjnych w celu wywiązania się z obowiązku. Z tej przyczyny prezydent miasta, uwzględniając położenie nieruchomości, nie wyraził zgody na kolejne przedłużenie terminu zabudowy. Jednocześnie pismem z 5 lutego 2012 r. poinformował spółkę o wszczęciu postępowania ustalającego dodatkowe opłaty roczne. W jego rezultacie prezydent miasta decyzją zobowiązał spółkę do uiszczenia dodatkowej opłaty rocznej za niezagospodarowanie w terminie dwóch nieruchomości gruntowych.

Spółka odwołała się do samorządowego kolegium odwoławczego. Wskazała, że niedochowanie terminu zabudowy nie było zawinione przez nią, a było spowodowane przedłużającymi się badaniami archeologicznymi. Kolegium utrzymało w mocy zaskarżone rozstrzygnięcie, a Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku skargę oddalił. W uzasadnieniu wyroku wskazał, że art. 62 ust. 2 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 782 ze zm., dalej: u.g.n.) nie uzależnia nałożenia opłaty za niedotrzymanie terminu zabudowy nieruchomości od przyczyn tego stanu rzeczy, w tym zawinienia użytkownika wieczystego. Możliwość ustalenia opłaty dodatkowej jest bowiem uzależniona wyłącznie od stwierdzenia faktu niedotrzymania przez użytkownika wieczystego zastrzeżonego w umowie terminu zagospodarowania nieruchomości. Spółka zaskarżyła wyrok do Naczelnego Sądu Administracyjnego.

Naczelny Sąd Administracyjny uchylił zaskarżone orzeczenie oraz decyzje organów obu instancji. Nie podzielił poglądu WSA, że zbędne było ustalanie i badanie przyczyn, dla których użytkownik wieczysty nie dotrzymał terminu na zagospodarowanie oddanej mu w użytkowanie wieczyste nieruchomości. Nie było prawidłowe porównanie przez WSA unormowań prawnych zawartych w art. 62 ust. 4 i art. 63 ust. 1 u.g.n. z regulacją określoną w art. 63 ust. 2 u.g.n. i wyciąganie wniosku, mającego w tym przypadku charakter rozstrzygający.

Artykuł 62 ust. 4 i art. 63 ust. 1 u.g.n. regulują bowiem kwestie cywilnoprawne. Jak sam WSA zaznaczył, zarówno przedłużenie terminu (art. 62 ust. 4 u.g.n.), jak i wyznaczenie terminu dodatkowego (art. 63 ust. 1 u.g.n.) następuje w drodze zmiany postanowień umowy o oddaniu nieruchomości w użytkowanie wieczyste, a w dalszej kolejności możliwe jest rozstrzyganie tych kwestii w drodze procesu cywilnego. Natomiast ustalenie opłaty dodatkowej (art. 63 ust. 2 u.g.n.) jest dokonywane już w odmiennym trybie, bo w postępowaniu administracyjnym.

@RY1@i02/2015/238/i02.2015.238.21500080b.802.jpg@RY2@

Linia orzecznicza

Oprac. Leszek Jaworski