Samowolą są tylko istotne odstępstwa od projektu budowlanego

radca prawny, Senior Counsel w kancelarii Sołtysiński Kawecki & Szlęzak

Budowa lub rozbudowa budynku albo innego obiektu budowlanego bez wymaganego pozwolenia na budowę, albo wybudowanie obiektu lub wykonywanie określonych robót budowlanych bez wymaganego zgłoszenia, albo pomimo wniesienia sprzeciwu – to najbardziej typowe przykłady samowoli budowlanej związanej z rozpoczęciem robót budowlanych. Kiedy jednak będziemy mieć do czynienia z samowolą budowlaną w odniesieniu do robót budowlanych, dla których uzyskano ważne pozwolenie na budowę lub dokonano odpowiedniego zgłoszenia?

Najczęściej do takiej samowoli dojdzie, gdy inwestor przystąpi do budowy lub prowadzi roboty budowlane bez zawiadomienia właściwego organu o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót budowlanych, na które jest wymagane pozwolenie na budowę co najmniej na siedem dni przed ich rozpoczęciem. Samowolą jest także budowa bez prowadzenia dziennika budowy (jest to urzędowy dokument stwierdzający przebieg robót budowlanych oraz zdarzeń i okoliczności zachodzących w toku wykonywania robót) oraz prowadzenie robót bez kierownictwa osoby posiadającej odpowiednie uprawnienia, czyli niewyznaczenie kierownika budowy, co powinno zostać również stwierdzone wpisem w dzienniku budowy razem z podpisem osoby, która ma taką funkcję pełnić (należy tu również pamiętać o tym, że inwestor może być zobowiązany, w zależności od okoliczności, do powołania więcej niż jednego kierownika budowy, co będzie wynikać ze specyfiki robót oraz specjalizacji kierownika budowy). Inwestor dopuszcza się także przekroczenia przepisów prawa budowlanego, jeżeli wykonuje roboty budowlane w sposób odbiegający od ustaleń i warunków określonych w przepisach, pozwoleniu na budowę lub rozbiórkę bądź w zgłoszeniu budowy lub rozbiórki, bądź istotnie odbiegający od zatwierdzonego projektu, a także jeśli zmienia sposób użytkowania obiektu budowlanego lub jego części bez wymaganego zgłoszenia, bądź mimo sprzeciwu właściwego organu.

Powszechnie za samowolę budowlaną nie uznaje się każdego odstępstwa od zatwierdzonego projektu budowlanego, bowiem zgodnie z przepisami prawa budowlanego odstępstwa od zatwierdzonego projektu budowlanego dzielą się na istotne i nieistotne. Istotne odstępstwo od zatwierdzonego projektu budowlanego jest dopuszczalne po uzyskaniu przez inwestora decyzji o zmianie decyzji o pozwoleniu na budowę (art. 36a prawa budowlanego), a jest to takie odstępstwo, które wymaga uzyskania opinii, uzgodnień, pozwoleń i innych dokumentów, zgodnie z przepisami szczególnymi, np. dotyczącymi ochrony zabytków. Istotne odstępstwa mogą dotyczyć także zakresu objętego projektem zagospodarowania działki lub terenu, charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego (kubatury, wysokości, długości, liczby kondygnacji), zapewnienia warunków niezbędnych do korzystania z tego obiektu przez osoby niepełnosprawne, zmiany zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, albo też ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Postępowanie zmierzające do zmiany decyzji o pozwoleniu na budowę, wynikające z odstępstwa od zatwierdzonego projektu budowlanego, regulują przepisy art. 32 – 35 prawa budowlanego. Natomiast w razie nieistotnego odstępstwa od zatwierdzonego projektu budowlanego inwestor musi jedynie zgłosić taki fakt właściwemu organowi przed przystąpieniem do użytkowania obiektu budowlanego.

Wszystkie czyny stanowiące samowolę budowlaną są jednocześnie wykroczeniami zagrożonymi karą grzywny.