Jakie są zasady wywłaszczania nieruchomości pod drogę

adwokat i radca prawny, partner kierujący Departamentem Nieruchomości i Budownictwa CMS Cameron McKenna Dariusz Greszta w Warszawie

Zgodnie z art. 21 konstytucji każdemu została zagwarantowana ochrona w wykonywaniu prawa własności. Konstytucja dopuszcza jednak sytuacje, w których prawo własności może zostać ograniczone. Wywłaszczenie jest dopuszczalne, jeżeli zostaną spełnione dwa podstawowe warunki: nastąpi ono na cele publiczne oraz zostanie wypłacone słuszne odszkodowanie. Zasady oraz tryb wywłaszczania i wypłaty odszkodowania zostały uregulowane m.in. w ustawie o gospodarce nieruchomościami oraz ustawie o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych.

Zgodnie z tą specustawą starosta w odniesieniu do dróg powiatowych i gminnych oraz wojewoda w stosunku do dróg krajowych i wojewódzkich wydają decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej w terminie trzech miesięcy od daty otrzymania wniosku o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Wniosek ten powinien być złożony przez jednostkę samorządu terytorialnego reprezentowaną przez swój organ wykonawczy. Decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej ma kluczowe znaczenie, ponieważ z jednej strony zatwierdza projekt podziału nieruchomości i stanowi podstawę do dokonania wpisu w księdze wieczystej i katastrze nieruchomości, a z drugiej strony określa również termin wydania nieruchomości lub opróżnienia lokali. Co ważne, z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna, nieruchomości stają się z mocy prawa własnością odpowiednio Skarbu Państwa – w stosunku do dróg krajowych, lub odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego – w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych. Utrata praw do nieruchomości następuje zatem z chwilą, kiedy wydana przez wojewodę lub starostę decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej staje się ostateczna. Właściciel nieruchomości nie otrzymuje decyzji, jest jedynie informowany, na adres wskazany w katastrze nieruchomości, o fakcie jej wydania.

Szczególny tryb uregulowany w specustawie pomija w procesie wywłaszczenia nieruchomości cały etap rokowań w celu dobrowolnego nabycia nieruchomości. W terminie 30 dni od dnia, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna, wojewoda lub starosta wydają decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomości zajęte pod drogi. Wysokość odszkodowania organ ustala według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania.

Zgodnie ze zmianą ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U. z 2008 r. nr 154, poz. 958), która weszła w życie 10 września 2008 r., w przypadku gdy dotychczasowy właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej odpowiednio wyda tę nieruchomość niezwłocznie, lecz nie później niż w terminie 30 dni od dnia doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji lub doręczenia postanowienia o nadaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej rygoru natychmiastowej wykonalności albo w dniu, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna – wysokość należnego mu odszkodowania zostanie powiększona o kwotę równą 5 proc. wartości nieruchomości lub wartości prawa użytkowania wieczystego.