Jak wydawanie decyzji wpływa na inwestycje budowlane

TOMASZ KUREK

adwokat, radca prawny, partner kierujący Departamentem Nieruchomości i Budownictwa kancelarii CMS Cameron McKenna Dariusz Greszta

Wśród inwestorów panuje powszechne przekonanie, że władze publiczne zbytnio ingerują w proces budowlany. Inwestycje budowlane, których przygotowanie powinno być przeprowadzone w kilka miesięcy, przedłużają się właśnie na skutek działań administracji publicznej, która mnoży decyzje, pozwolenia itp.

Jednym z poważniejszych problemów wpływających na przewlekłość przygotowania inwestycji do realizacji są podatne na interpretację przepisy dotyczące możliwości występowania jako strona w postępowaniu administracyjnym. Dotyczy to zarówno etapu uzyskiwania decyzji o warunkach zabudowy, jak i decyzji o pozwoleniu na budowę. W pierwszym z przypadków zastosowanie mają ogólne zasady kodeksu postępowania administracyjnego, tzn.: w postępowaniu jako strona wziąć może udział każdy, kto wykaże swój interes prawny w danej sprawie. W postępowaniu w sprawie uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę krąg podmiotów, które uznane są za stronę, został ograniczony do inwestora oraz właścicieli, użytkowników wieczystych lub zarządców nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu. W obu przypadkach jednak regulacja jest na tyle szeroka, że udział w postępowaniach zgłasza wiele podmiotów niemających interesu prawnego, a jedynie interes faktyczny, zaś weryfikacja przez organy administracji wniosków o dopuszczenie do udziału w postępowaniu ma poważny wpływ na przedłużenie postępowania. W efekcie utrudnia to szybkie przystąpienie do realizacji inwestycji. W kontekście zagadnienia stron uprawnionych do wzięcia udziału w formalnej części procesu inwestycyjnego warto zwrócić uwagę na obowiązek uzyskania dla pewnych rodzajów inwestycji tzw. decyzji środowiskowej. Zgodnie z nową regulacją, która weszła w życie w listopadzie ubiegłego roku, w postępowaniu w sprawie wydania decyzji środowiskowej ma prawo wziąć udział każdy obywatel, jak również - na każdym stadium postępowania - organizacja społeczna, która uzasadni swój udział w procedurze swoimi celami statutowymi.

Niewątpliwie utrudnienia procesu inwestycyjnego związane są często z tworzeniem się równolegle do obowiązujących przepisów tzw. praktyki urzędowej. Komplikacje w procesie inwestycyjnym są wielokrotnie konsekwencją braku egzekwowania przepisów prawa przez niektóre organy. Mnożyć można przypadki, w których organy wychodzą poza obszar przekazanych im ustawowo kompetencji, np. konserwator zabytków sprzeciwia się danej inwestycji ze względów natury czysto planistycznej, co powinno być przedmiotem rozważań organów wydających decyzje o warunkach zabudowy lub gmin uchwalających miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego.

Chyba najbardziej pożądaną przez uczestników procesu budowlanego zmianą jest jednak zastąpienie decyzji pozwolenia na użytkowanie zgłoszeniem odpowiedniemu organowi. Obecna praktyka jest taka, że termin 21 dni na wydanie decyzji, zakreślonych przez ustawodawcę, nie jest przestrzegany. Niekiedy inwestorzy czekają z zakończonym budynkiem i po kilka miesięcy, zanim zostanie dokonana obowiązkowa kontrola, poprzedzająca wydanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.

Sytuacja dla prowadzenia inwestycji budowalnych ulega stopniowej poprawie, choćby w związku z wprowadzeniem tzw. odrolnienia gruntów miejskich czy proponowanymi zmianami w zakresie zniesienia pozwolenia na budowę. Ale i tu zmiany bywają powierzchowne i nie rozwiązują w sposób systemowy wszystkich problemów. Mimo że użytki rolne położone w granicach administracyjnych miast nie będą wymagały uzyskania decyzji o wyłączeniu z produkcji rolniczej, jeśli miałyby zostać wykorzystane np. na cele budowlane, to w dalszym ciągu pozostaje problem ich przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.