Jak zgodnie z prawem zrealizować inwestycje budowlane w 2009 roku

Prowadzenie inwestycji budowlanych wymaga przestrzegania obowiązujących przepisów, z których najważniejsza jest ustawa - Prawo budowlane oraz ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pierwsza z nich określa zadania i obowiązki uczestników procesu budowlanego, wykaz dokumentów, które są wymagane, by inwestycja była legalna, oraz obowiązki inwestora i nadzoru budowlanego przy oddawaniu obiektu do użytkowania. Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wskazuje natomiast, jakiego rodzaju budynki mogą powstać na określonym terenie i kiedy organ gminy może wydać decyzję o warunkach zabudowy.

Plan zagospodarowania

Gromadzenie potrzebnych dokumentów należy rozpocząć od uzyskania wypisu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Oba dokumenty są wydawane przez wydziały architektury urzędów miast, gmin lub dzielnic. Wypisy wydawane są za opłatą 30-50 zł, a wyrys z miejscowego planu wydawany za opłatą 20 zł za jedną stronę. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest uchwalany przez radę gminy na podstawie wcześniej uchwalonego studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Zawarte w nim informacje mogą szczegółowo określać wymagania dotyczące wyglądu domu, dachu, kąta nachylenia połaci, wysokości budynku, a nawet materiałów wykończeniowych i wielkości terenów zielonych. Składa się on z części opisowej, zawierającej treść uchwały rady gminy, oraz części rysunkowej, która jest załącznikiem do uchwały. To właśnie w tej rysunkowej części znajdują się wszystkie najważniejsze informacje, które są interesujące dla inwestorów. Zaznaczone są bowiem na niej m.in. obszary o różnorodnym przeznaczeniu, jak np. obszar zabudowy mieszkaniowej, obszar użytków rolnych czy terenów zielonych. To, jakie może być zagospodarowanie danej działki, określa rada gminy, a budowany obiekt nie może być z tym planem sprzeczny.

Warunki zabudowy

Jeśli działka nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, inwestor, by rozpocząć budowę, musi uzyskać decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Z niej dowie się, jakiego rodzaju budynek może powstać na danej działce. Decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu wydaje wójt, burmistrz albo prezydent miasta i to właśnie do tego organu inwestor powinien złożyć swój wniosek. Wniosek powinien określać granice terenu przedstawione na kopii mapy zasadniczej lub ewidencyjnej oraz funkcje i sposób zagospodarowania terenu oraz charakterystyki zabudowy i zagospodarowania terenu. Dodatkowo we wniosku należy określić zapotrzebowania na wodę, energię i sposób odprowadzenia i oczyszczania ścieków oraz innych potrzeb w zakresie infrastruktury technicznej, a w szczególnych przypadkach sposób unieszkodliwiania odpadów oraz charakterystyczne parametry techniczne inwestycji. Zgodnie z przepisami kodeksu postępowania administracyjnego decyzja określająca warunki zabudowy terenu powinna być wydana w ciągu jednego miesiąca, a w skomplikowanych przypadkach w ciągu dwóch miesięcy. Wszystkie zawarte w niej ustalenia, warunki i wymagania mają charakter wiążący dla przyszłego inwestora, a także dla projektanta, opracowującego na zlecenie inwestora projekt budowlany. Oznacza to, że niezastosowanie się do nich będzie stanowiło naruszenie prawa i może skutkować nawet koniecznością rozbiórki wybudowanego obiektu lub jego części. Decyzja o warunkach zabudowy określa rodzaj inwestycji (np. budynek mieszkalny), warunki zabudowy (np. maksymalna liczba kondygnacji), kształt dachu, linię zabudowy, rozwiązania techniczne (np. zaopatrzenie w wodę), odprowadzenie ścieków i deszczówki, linie rozgraniczające oraz okres jej ważności. Wymienia ona też dokumenty i opinie, jakie inwestor musi zgromadzić, by starać się o pozwolenie na budowę. Tak jak od każdej decyzji administracyjnej, tak również i od decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu można odwołać się do sądu administracyjnego.

Automatyczne odrolnienie

Od początku roku inwestorzy łatwiej będą mogli budować też obiekty na działkach rolnych położonych w miastach. Od 1 stycznia obowiązuje bowiem nowelizacja ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych (ustawa z 19 grudnia 2008 r. o zmianie ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych - Dz.U. nr 237, poz. 1657), która wprowadziła automatyczne odrolnienie gruntów rolnych wszystkich klas położonych w granicach administracyjnych miast. Do 2009 roku nawet jeżeli miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego określał, że dany teren przeznaczony jest pod budownictwo, to właściciele musieli występować do marszałka województwa lub ministra rolnictwa (w zależności od klasy gruntu) o ich odrolnienie. Bez takiego odrolnienia zabudowa terenu nie była możliwa. Podobną procedurę musiały przejść osoby, które otrzymały decyzję o warunkach zabudowy. Od początku tego roku uzyskanie decyzji o odrolnienie działki nie jest już konieczne. Nie oznacza to jednak, że inwestor od razu może przystąpić do rozpoczęcia inwestycji budowlanych na gruntach rolnych. Nowelizacja nie zmieniła bowiem definicji gruntów rolnych i nadal o tym, czy mogą być one wykorzystane pod budownictwo, decyduje gmina poprzez uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo wydanie decyzji o warunkach zabudowy. O tym więc, czy inwestor będzie mógł działkę rolną wykorzystać pod budownictwo, decydują te dwa dokumenty, a budowa bez nich będzie traktowana jak samowola budowlana. Wniosków o odrolnienie nie będą też musiały składać gminy, które uchwalą miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego (do tej pory przy zmianie przeznaczenia terenów z rolnych na inwestycyjne były one obowiązkowe). Po wejściu nowelizacji w życie gmina po przyjęciu w miejscowym planie, że dany obszar zostanie zmieniony np. z rekreacyjnego na inwestycyjny, od razu będzie mogła sprzedać teren inwestorom pod zabudowę.

Projekt budowlany

Po zdobyciu warunków zabudowy, które określą, jaki dokładnie obiekt może powstać na danej działce, inwestor powinien wybrać projekt budowlany. Może być to jeden z projektów zamieszczonych w katalogach lub projekt specjalnie przygotowany przez architekta. Projekt obiektu budowlanego przeznaczony do wielokrotnego zastosowania może być zastosowany jako projekt architektoniczno-budowlany, po przystosowaniu do ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Projekty gotowe, by spełniały wymagania określone w prawie budowlanym, muszą być podpisane przez autorów posiadających odpowiednie uprawnienia do projektowania oraz uprawnienia do wykonywania samodzielnej funkcji technicznej w budownictwie.

Każdy projekt budowlany powinien spełniać wymagania określone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Zakres i treść projektu budowlanego powinny być dostosowane do specyfiki i charakteru obiektu oraz stopnia skomplikowania robót budowlanych. Jednym z elementów projektu budowlanego jest projekt architektoniczny. Do projektu tego powinna być dołączona mapa z oznaczeniem granic działki, usytuowanie i obrys planowanych i już istniejących obiektów budowlanych, jak np. wjazd, śmietnik, studnia czy szambo, projekt uzbrojenia terenu - czyli przyłącza zewnętrzne i wewnętrzne, sposób odprowadzania lub oczyszczania ścieków oraz układ komunikacyjny - czyli dojścia, dojazdy, miejsca postojowe i plan zieleni. Do projektu tego powinny być ponadto dołączone oświadczenia zakładów, które dostarczą prąd, wodę, ciepło i gaz, warunki przyłączenia budynku do sieci elektrycznej, telekomunikacyjnej, wodno-kanalizacyjnej, cieplnej, gazowej oraz dróg dojazdowych, a także kopia uprawnień projektanta.

Projekt budowlany podlega zatwierdzeniu przez starostę w decyzji o pozwoleniu na budowę. Inwestor spełniający warunki do uzyskania pozwolenia na budowę może jednak żądać wydania odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego. Decyzja taka poprzedza wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę. Ważna jest ona przez czas w niej oznaczony, jednak nie dłużej niż rok.

Pozwolenie na budowę

Do wybudowania większości budynków potrzebne jest uzyskanie pozwolenia na budowę, które jest wydawane przez starostę. Bez takiego pozwolenia nie jest dopuszczalne rozpoczęcie robót budowlanych. Prawo budowlane nie zawiera wykazu budynków, do wzniesienia których potrzebne jest pozwolenie na budowę, ale zawiera wykaz obiektów, których budowa możliwa jest bez pozwolenia na budowę. Zgodnie z art. 29 prawa budowlanego bez pozwolenia można wybudować m.in. altany i obiekty gospodarcze na działkach w rodzinnych ogrodach działkowych o powierzchni zabudowy do 25 mkw. w miastach i do 35 mkw. poza granicami miast oraz wysokości do 5 m przy dachach stromych i do 4 m przy dachach płaskich, przyłącza elektroenergetyczne, wodociągowe, kanalizacyjne, gazowe, cieplne i telekomunikacyjne, obiekty małej architektury, ogrodzenia, a także obiekty przeznaczone do czasowego użytkowania w trakcie realizacji robót budowlanych położone na terenie budowy. Starosta nie musi, więc wydawać pozwolenia, jeżeli inwestor rozpocznie budowę jednego z tych obiektów.

Starosta może wydać pozwolenie na budowę jedynie wówczas, kiedy złożony do niego wniosek jest kompletny, tzn. zawiera wszystkie wymagane przez prawo dokumenty. Do wniosku o wydanie pozwolenia na budowę należy więc dołączyć cztery egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczególnymi oraz zaświadczenie potwierdzające uprawnienia do projektowania. Konieczne jest także dołączenie oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Starosta może wydać pozwolenie wyłącznie w sytuacji, kiedy wniosek w tej sprawie został złożony w okresie ważności decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Niedopuszczalne jest także wydanie pozwolenia osobie, która nie złożyła, pod rygorem odpowiedzialności karnej, oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Pozwolenie na budowę może być wydane po uprzednim przeprowadzeniu postępowania w sprawie oceny oddziaływania na środowisko wymaganej przepisami o ochronie środowiska oraz uzyskaniu przez inwestora wymaganych przepisami szczególnymi pozwoleń, uzgodnień lub opinii innych organów. Uzgodnienia te, zgody lub opinie powinny być wydane w terminie 14 dni od dnia zaproponowania rozwiązań przez inwestora.

Na wydanie pozwolenia na budowę starosta ma 65 dni od złożenia wniosku. Jeżeli starosta w terminie tym nie wyda pozwolenia, to organ wyższego stopnia ma obowiązek wymierzenia mu kary w drodze postanowienia, na które przysługuje zażalenie. Karę wymierza się w wysokości 500 zł za każdy dzień zwłoki. Wpływy z kar stanowią dochód budżetu państwa. Kara może być wymierzona także z inicjatywy inwestora, który może zawiadomić organ wyższego stopnia o zwłoce starosty. W decyzji o pozwoleniu na budowę starosta w razie potrzeby może określić szczególne warunki zabezpieczenia terenu budowy i prowadzenia robót budowlanych, czas użytkowania tymczasowych obiektów budowlanych oraz termin rozbiórki istniejących obiektów budowlanych nieprzewidzianych do dalszego użytkowania i obiektów tymczasowych. W niektórych wypadkach konieczne może być także określenie szczegółowych wymagań dotyczących nadzoru na budowie oraz poinformowanie o obowiązkach i warunkach uzyskania ostatecznej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.

Decyzja staje się prawomocna i inwestor może przystąpić do rozpoczęcia robót budowlanych, gdy w terminie 14 dni od jej uzyskania nikt się od niej nie odwoła. Przed przystąpieniem do robót budowlanych inwestor z siedmiodniowym uprzedzeniem musi powiadomić starostę o rozpoczęciu prac. Jeżeli w terminie dwóch lat od dnia, w którym decyzja stała się prawomocna, inwestor nie rozpocznie budowy lub przerwie ją na okres dłuższy niż dwa lata, to decyzja wygasa. Inwestor, który otrzymał pozwolenie na budowę, a chce wprowadzić istotne zmiany w projekcie budowlanym, nie musi występować o nowe pozwolenie, ale musi wystąpić o zmianę wydanej wcześniej decyzji o pozwoleniu na budowę. W tym celu musi wystąpić z wnioskiem do starosty. Pozwolenie na budowę może zostać również przeniesione na innego inwestora. W tym wypadku nowy inwestor musi złożyć odpowiedni wniosek, do którego konieczne jest dołączenie zgody poprzedniego inwestora. Pozwolenie na budowę nie może być jednak przeniesione na nowego inwestora, jeśli decyzja o pozwoleniu wygasła z powodu np. nierozpoczęcia lub przerwania budowy na okres dwóch lat.

Zgłoszenie robót budowlanych

W przypadku budowy określonych obiektów budowlanych nie jest konieczne uzyskiwanie pozwolenia na budowę, ale jest wymagane zgłoszenie takiej inwestycji do starosty. Zgodnie z art. 30 prawa budowlanego zgłoszenie jest konieczne m.in. w przypadku budowy:

obiektów gospodarczych związanych z produkcją rolną,

wolno stojących parterowych budynków gospodarczych, wiat i altan o powierzchni zabudowy do 25 mkw.,

ogrodzenia od strony dróg, ulic, placów, torów kolejowych i innych miejsc publicznych oraz ogrodzenia o wysokości powyżej 2,20 m,

krat na budynkach mieszkalnych wielorodzinnych, użyteczności publicznej i zamieszkania zbiorowego oraz obiektach wpisanych do rejestru zabytków,

miejsc postojowych dla samochodów osobowych do dziesięciu stanowisk włącznie,

tymczasowych obiektów budowlanych, niepołączonych trwale z gruntem i przewidzianych do rozbiórki lub przeniesienia w inne miejsce,

przydomowych basenów i oczek wodnych o powierzchni do 30 mkw.,

urządzeń o wysokości powyżej 3 m na obiektach budowlanych,

obiektów małej architektury w miejscach publicznych.

Inwestor powinien dokonać zgłoszenia jeszcze przed terminem zamierzonego rozpoczęcia robót budowlanych. Do wykonywania robót budowlanych można przystąpić, jeżeli w terminie 30 dni od dnia doręczenia zgłoszenia starosta nie wniesie swojego sprzeciwu. Sprzeciw starosty powinien być wniesiony w drodze decyzji. Rozpoczęcie prac dopuszczalne jest ponadto nie później niż po upływie dwóch lat od określonego w zgłoszeniu terminu ich rozpoczęcia. Dokonując zgłoszenia inwestor powinien określić w nim rodzaj, zakres i sposób wykonywania robót budowlanych oraz termin ich rozpoczęcia.

Do zgłoszenia należy dołączyć oświadczenie, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz, w zależności od potrzeb, odpowiednie szkice lub rysunki, a także pozwolenia, uzgodnienia i opinie wymagane odrębnymi przepisami. W razie konieczności uzupełnienia zgłoszenia starosta nakłada, w drodze postanowienia, obowiązek uzupełnienia brakujących dokumentów. Uchybienia powinny być naprawione w terminie określonym w postanowieniu. Jeżeli termin ten nie zostanie dotrzymany, to starosta ma obowiązek wniesienia sprzeciwu, w drodze decyzji. Poza wypadkiem nieuzupełnienia braków zgłoszenia organ, który je rozpoznaje, wnosi sprzeciw także w sytuacji, gdy zgłoszenie dotyczy budowy lub wykonywania robót budowlanych objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę, budowa lub wykonywanie robót budowlanych narusza ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub inne przepisy albo gdy zgłoszenie dotyczy budowy tymczasowego obiektu budowlanego w miejscu, w którym taki obiekt istnieje.

Budowa przyłączy medialnych

Od 2005 roku nie jest już konieczne uzyskiwanie decyzji o pozwoleniu na budowę przyłączy medialnych, jak np. gaz, woda czy energia elektryczna. Przyłącza medialne można budować zarówno do działek zabudowanych, jak i niezabudowanych. Nie jest konieczne również zawiadamianie o rozpoczęciu ich budowy starosty. Jeżeli jednak inwestor zdecyduje się na zgłoszenie budowy przyłączy medialnych, to powinien określić rodzaj, zakres i sposób wykonywania robót budowlanych oraz termin ich rozpoczęcia. Do zgłoszenia należy dołączyć oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, odpowiednie szkice lub rysunki, m.in. projekt zagospodarowania działki lub terenu wraz z opisem technicznym instalacji, wykonanym przez projektanta mającego odpowiednie uprawnienia budowlane, a także pozwolenia, uzgodnienia i opinie wymagane odrębnymi przepisami. Jeśli inwestor nie dokona zgłoszenia budowy przyłączy, to zobowiązuje się do wykonania kopii aktualnej mapy zasadniczej lub mapy jednostkowej przyjętej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego planu sytuacyjnego przyłączy.

Przystąpienie do robót

Po uzyskaniu pozwolenia na budowę lub zgłoszeniu robót budowlanych inwestor może przystąpić do realizacji zamierzonej inwestycji. Przed rozpoczęciem prac musi jednak zawiadomić starostę oraz projektanta sprawującego nadzór nad zgodnością realizacji budowy z projektem o terminie rozpoczęcia tych prac. Powinno to nastąpić co najmniej na siedem dni przed rozpoczęciem budowy. Jednocześnie, składając takie zawiadomienie, inwestor powinien dołączyć do niego: oświadczenie kierownika budowy, stwierdzające sporządzenie planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia oraz przyjęcie obowiązku kierowania budową, a także zaświadczenie o możliwości wykonywania samodzielnych funkcji technicznych w budownictwie, informację zawierającą dane zamieszczone w ogłoszeniu o bezpieczeństwie pracy i ochronie zdrowia, a w przypadku ustanowienia nadzoru inwestorskiego zawiadomienie powinno zawierać także oświadczenie inspektora nadzoru inwestorskiego, stwierdzające przyjęcie obowiązku pełnienia nadzoru inwestorskiego nad danymi robotami budowlanymi, a także zaświadczenie o możliwości wykonywania samodzielnych funkcji technicznych w budownictwie.

Rozpoczęcie budowy zawsze następuje z chwilą podjęcia prac przygotowawczych na terenie budowy. Do prac tych zalicza się wytyczenie geodezyjne obiektu w terenie, wykonanie niwelacji terenu, zagospodarowanie terenu budowy wraz z budową tymczasowych obiektów oraz wykonanie przyłączy do sieci infrastruktury technicznej na potrzeby budowy. Prace te mogą być wykonywane tylko na terenie objętym pozwoleniem na budowę lub zgłoszeniem. Podczas prowadzenia robót budowlanych obowiązkowe jest posiadanie dziennika budowy. Inwestor może go pobrać w inspektoracie nadzoru budowlanego. Może być on jednak wydany dopiero po uprawomocnieniu się pozwolenia na budowę.

Zapisy dziennika budowy

Dziennik budowy stanowi urzędowy dokument przebiegu robót budowlanych oraz zdarzeń i okoliczności zachodzących w toku wykonywania robót. To zeszyt formatu A4, którego strony są ponumerowane, w celu dokonywania wpisów chronologicznie. Strony w dzienniku budowy są ponadto podwójne, co umożliwia tworzenie kopii. Poszczególne strony dziennika są opatrzone pieczęcią organu wydającego ten dokument. Na stronie tytułowej dziennika powinny znajdować się dane dotyczące jego numeru (nadawany jest on przez inspektorat nadzoru budowlanego), daty wydania, liczby stron, personaliów inwestora, budowy (adres i rodzaj budowy) oraz numeru i daty wydania pozwolenia na budowę. Ponadto przed rozpoczęciem robót budowlanych należy dokonać w dzienniku budowy wpisu osób, którym zostało powierzone kierownictwo, nadzór i kontrola techniczna robót budowlanych. Osoby te są obowiązane potwierdzić podpisem przyjęcie powierzonych im funkcji. Za prawidłowe prowadzenie dziennika budowy, za jego stan i właściwe przechowywanie jest odpowiedzialny kierownik budowy.

W trakcie procesu budowlanego kierownik budowy odpowiada ponadto za umieszczenie na budowie, w widocznym miejscu, tablicy informacyjnej oraz ogłoszenia zawierającego dane dotyczące bezpieczeństwa pracy i ochrony zdrowia, a także odpowiednie zabezpieczenie terenu budowy. Ogłoszenie dotyczące bezpieczeństwa pracy i ochrony zdrowia obowiązkowe jest jednak wyłącznie w przypadku budowy, na której przewiduje się prowadzenie robót budowlanych trwających dłużej niż 30 dni roboczych i jednoczesne zatrudnienie co najmniej 20 pracowników, albo na których planowany zakres robót przekracza 500 osobodni. Jednocześnie ogłoszenie to nie jest konieczne w przypadku obiektów liniowych oraz obiektów, do wybudowania których wystarczy zgłoszenie. Ponadto przez okres wykonywania robót budowlanych inwestor jest zobowiązany do przechowywania dokumentów stanowiących podstawę ich wykonania, a także oświadczeń dotyczących wyrobów budowlanych jednostkowo zastosowanych w obiekcie budowlanym. Inwestor ma obowiązek udostępniania tych dokumentów przedstawicielom uprawnionych organów, czyli np. powiatowemu inspektorowi nadzoru budowlanego.

W trakcie realizacji inwestycji możliwa jest zmiana kierownika budowy, inspektora nadzoru inwestorskiego czy projektanta sprawującego nadzór autorski. O takiej zmianie inwestor musi jednak niezwłocznie zawiadomić organ administracji architektoniczno-budowlanej, czyli starostę. Do zawiadomienia inwestor musi dołączyć oświadczenia nowego kierownika budowy, inspektora nadzoru inwestorskiego czy projektanta sprawującego nadzór autorski o przejęciu obowiązków.

Przystąpienie do użytkowania

W większości przypadków do użytkowania obiektu budowlanego, na którego wzniesienie jest wymagane pozwolenie na budowę, można przystąpić po zawiadomieniu starosty o zakończeniu budowy. Jeśli w terminie 21 dni od dnia doręczenia zawiadomienia nie zgłosi on sprzeciwu w drodze decyzji, to można rozpocząć legalne użytkowanie obiektu.

W przypadku niektórych kategorii budynków nie wystarczy jednak samo zgłoszenie zakończenia robót budowlanych. Konieczne jest bowiem wystąpienie o pozwolenie na użytkowanie budynku. Obowiązek wystąpienia o takie pozwolenie obejmuje budynki, na wzniesienie których jest wymagane pozwolenie na budowę i są one zaliczane do kategorii V, IX-XVIII, XX, XXII, XXIV, XXVII-XXX, o których mowa w załączniku do ustawy - Prawo budowlane. Dla przykładu do kategorii V należą: obiekty sportu i rekreacji, jak: stadiony, amfiteatry, skocznie i wyciągi narciarskie, kolejki linowe, odkryte baseny, zjeżdżalnie. Do kategorii IX - m.in. budynki kultury, nauki i oświaty, jak: teatry, opery, kina, muzea, galerie sztuki, biblioteki, archiwa, do kategorii XIII - pozostałe budynki mieszkalne; do kategorii XVI - budynki biurowe i konferencyjne, a do kategorii XVII - budynki handlu, gastronomii i usług, jak: sklepy, centra handlowe, domy towarowe, hale targowe, restauracje, bary, kasyna, dyskoteki, warsztaty rzemieślnicze, stacje obsługi pojazdów, myjnie samochodowe, garaże powyżej dwóch stanowisk, budynki dworcowe. Obowiązek uzyskania pozwolenia na użytkowanie obejmuje także budynki, które zostały uznane ze samowole budowlane i zostały zalegalizowane lub doprowadzone do stanu zgodnego z prawem. Dodatkowo, jeżeli inwestor chce przystąpić do użytkowania budynku przed wykonaniem wszystkich robót, to także ma obowiązek uzyskania pozwolenia na jego użytkowanie.

Inwestor, który ma obowiązek uzyskania pozwolenia na użytkowanie budynku, ma obowiązek zawiadomienia Państwowej Inspekcji Sanitarnej, Państwowej Inspekcji Pracy oraz Państwowej Straży Pożarnej o zakończeniu budowy i zamiarze przystąpienia do użytkowania budynku. Organy te mają obowiązek zajęcia stanowiska w sprawie zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym w terminie 14 dni od dnia otrzymania zawiadomienia. Jeżeli termin ten zostanie przekroczony, to uznaje się, że organy te nie zgłosiły swojego sprzeciwu lub uwag.

Przed wydaniem pozwolenia na użytkowanie budynku konieczne jest przeprowadzenie przez powiatowego inspektora nadzoru budowlanego kontroli. Kontrola ta obejmuje m.in. sprawdzenie zgodności obiektu z projektem zagospodarowania działki lub terenu oraz z projektem architektoniczno-budowlanym, sprawdzenie wyrobów budowlanych szczególnie istotnych dla bezpieczeństwa konstrukcji i bezpieczeństwa pożarowego oraz uporządkowania terenu budowy. W kontroli tej zobowiązany jest uczestniczyć inwestor. O jej terminie musi zatem zostać powiadomiony przez powiatowego inspektora nadzoru budowlanego najpóźniej siódmego dnia od dnia doręczenia wezwania. Po kontroli powiatowy inspektor nadzoru budowlanego sporządza protokół w trzech egzemplarzach i jeden z nich przekazuje inwestorowi. Jeżeli kontrola nie ujawni żadnych nieprawidłowości, to inwestor będzie mógł przystąpić do użytkowania obiektu budowlanego.

Przystąpienie do użytkowania budynku bez zawiadomienia o zakończeniu robót albo bez uzyskania pozwolenia na użytkowanie budynku stanowi złamanie prawa budowlanego. Za takie działanie powiatowy inspektor nadzoru budowlanego może nałożyć na inwestora karę w wysokości 10 tys. zł (w przypadku domu jednorodzinnego).

Świadectwa energetyczne budynków

Od 1 stycznia 2009 r. wszystkie nowo wybudowane budynki muszą posiadać świadectwa energetyczne budynku, bo bez tego dokumentu nie jest możliwe przystąpienie do użytkowania budynku. Dokument ten inwestor powinien dołączyć do zawiadomienia o zakończeniu robót budowlanych lub wniosku o pozwolenie na użytkowanie budynku. Obowiązek taki przewiduje nowelizacja prawa budowlanego, która weszła w życie właśnie z początkiem roku (ustawa z 19 września 2007 r. o zmianie ustawy - Prawo budowlane Dz.U. nr 191, poz. 1373). Jeżeli zatem ktoś zamieszka w nowo wybudowanym domu i nie sporządzi dla niego świadectwa energetycznego, to dopuści się nielegalnego użytkowania. Może zostać za to ukarany przez powiatowego inspektora nadzoru budowlanego grzywną w wysokości 10 tys. zł.

Świadectwo energetyczne określi, ile energii potrzeba do zaspokojenia potrzeb związanych z użytkowaniem budynku, czyli ogrzaniem, oświetleniem, przygotowaniem ciepłej wody. Wielkość energii wyrażona jest w kWh/mkw./rok. Każde świadectwo musi się składać z sześciu części. Część tytułowa świadectwa powinna określać typ budynku, adres i nazwisko właściciela, wartość wskaźnika EP dla budynku ocenianego (pokazującego roczne zapotrzebowanie energii na jednostkę powierzchni, dostarczonej do budynku lub lokalu mieszkalnego wyrażone w kWh/mkw./rok), jego porównanie z wartością wskaźnika EP dla budynku referencyjnego (modelowego) wynikającą z przepisów techniczno-budowlanych oraz datę wydania i ważności świadectwa, a także imię i nazwisko sporządzającego świadectwo, jego adres i numer uprawnienia. W części drugiej - charakterystyce techniczno-użytkowej - znajdą się informację o przeznaczeniu budynku, roku jego oddania do użytkowania, kubaturze i liczbie kondygnacji, rodzaju konstrukcji, powierzchni, ogrzewaniu, wentylacji, ciepłej wodzie oraz chłodzeniu. Część trzecia określi charakterystykę energetyczną budynku, czyli np. średni współczynnik przenikania ciepła i zapotrzebowanie energii końcowej. W części czwartej musi znaleźć się ocena charakterystyki energetycznej, czyli określenie obliczeniowego zapotrzebowania nieodnawialnej energii pierwotnej i porównanie jej z wartościami referencyjnymi oraz ocena graficzna charakterystyki energetycznej na wykresie. Część piąta zawiera uwagi o możliwości zmniejszenia zapotrzebowania energii w budynku. Ostatnia - szósta część świadectwa energetycznego powinna wskazywać podstawę prawną, na jakiej sporządzono świadectwo.

Koszty sporządzenia świadectw spoczywają na inwestorach i wynoszą one od 1 tys. zł nawet do kilkudziesięciu tysięcy, w zależności od rodzaju i powierzchni oddawanego do użytkowania obiektu. O sporządzenie świadectwa każdy inwestor powinien zwrócić się do inżyniera budownictwa posiadającego wykształcenie magisterskie i uprawnienia budowlane do projektowania w specjalności architektonicznej, konstrukcyjno-budowlanej lub instalacyjnej. Poza inżynierami świadectwa energetyczne mogą być także wydawane przez osoby, które odbyły nie mniej niż roczne studia podyplomowe na kierunkach: architektura, budownictwo, inżynieria środowiska, energetyka lub pokrewne w zakresie audytu energetycznego na potrzeby termomodernizacji oraz oceny energetycznej. Uprawnienia te posiadają również osoby, które mają dowolne wykształcenie magisterskie, jak np. historyczne czy prawnicze, odbyły szkolenia oraz zdały egzamin organizowany przez ministra infrastruktury.