Starosta będzie odpowiadał za zarejestrowanie budowy

adwokat, radca prawny, partner kierujący Departamentem Nieruchomości i Budownictwa Kancelarii CMS Cameron McKenna Dariusz Greszta w Warszawie

12 lutego 2009 r. Sejm uchwalił dużą zmianę do ustawy - Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw. Ustawa trafiła teraz do Senatu, a następnie na biurko Prezydenta. Ustawa, o której mowa, wprowadza pewne uproszczenia w procesie inwestycyjnym, zwłaszcza w zakresie postępowań administracyjnych poprzedzających rozpoczęcie budowy i jej zakończenie. Mimo że proces uzyskania pozwolenia na budowę został skrócony, to wciąż nierozwiązany pozostaje problem braku planów zagospodarowania przestrzennego w dużych miastach, co ma zasadnicze znaczenie dla skrócenia procedur przygotowania inwestycji. Do najważniejszych zmian wprowadzonych uchwaloną ustawą należy zniesienie obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę i zastąpienie go, co do zasady, zgłoszeniem zamierzonego rozpoczęcia budowy, zaś co do inwestycji znacząco oddziałujących na środowisko oraz zabytków - obowiązkiem rejestracji budowy w formie decyzji administracyjnej. Dużą zmianą jest również zniesienie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie wybudowanego obiektu. Zgodnie z nowymi przepisami, w terminie 30 dni od zgłoszenia zamierzenia budowlanego urząd może złożyć swój sprzeciw w formie decyzji. Jeśli organ we wskazanym terminie tego nie uczyni, inwestor będzie mógł rozpocząć budowę, zgłaszając ją uprzednio organowi nadzoru budowlanego. Ponadto inwestor będzie mógł, również przed upływem 30-dniowego terminu, wnosić o wydanie zaświadczenia o rejestracji budowy. Wydaje się, że na gruncie proponowanych zmian ciężar obowiązków związanych z zarejestrowaniem budowy został nieco przesunięty na urząd. Przykładem może być problem uzupełnienia zgłoszenia lub projektu budowlanego. Organ będzie, co prawda, mógł nałożyć na inwestora obowiązek uzupełnienia braków w zgłoszeniu lub projekcie, ale postanowienie o uzupełnieniu będzie mogło być wydane tylko raz i przysługiwać będzie na nie zażalenie. Czy są to jednak zmiany rewolucyjne? Zgodnie z proponowaną ustawą, inwestor będzie zobowiązany do przedłożenia wraz ze zgłoszeniem trzech egzemplarzy projektu budowlanego wraz z wymaganymi decyzjami, opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami lub sprawdzeniami oraz oświadczeniem o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Dokładnie takie same dokumenty jest zobowiązany przedstawić na gruncie obecnie obowiązujących przepisów w trakcie postępowania o wydanie pozwolenia na budowę.

Dużą zmianą, oczekiwaną przez inwestorów, jest zastąpienie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie zgłoszeniem zakończenia budowy. Podobnie jak w przypadku zgłoszenia zamierzenia budowlanego, jeżeli organ nie wyrazi sprzeciwu, tutaj w terminie 21 dni od doręczenia zawiadomienia, inwestor będzie mógł przystąpić do użytkowania obiektu budowlanego. Niewątpliwie jest to pozytywna zmiana, która przyspieszy oddawanie nowych obiektów budowlanych.

Nowelizacją został również zmodyfikowany zakres budów, które nie wymagają zgłoszenia i tych, które pomimo zgłoszenia nie muszą mieć projektu budowlanego. Natomiast zmianą, która nie idzie w dobrym kierunku, jest mniejsza, a właściwie żadna ochrona sąsiadów zamierzenia budowlanego podlegającego zgłoszeniu. W związku z faktem, że zgłoszenie budowy nie będzie poprzedzone postępowaniem administracyjnym, sąsiedzi nie będą mieli możliwości obrony swoich interesów w postępowaniu administracyjnym, co może zmierzać do pogwałcenia ich praw. Jedyną drogą pozostanie postępowanie sądowe, długotrwałe i kosztowne. Istnieje ryzyko, że obiekt, który narusza prawa sąsiada, zostanie zbudowany, zanim postępowanie sądowe zostanie zakończone.