Jak można dokonać legalizacji samowoli budowlanej

Od 6 sierpnia trzeba wypełnić więcej obowiązków związanych z legalizacją samowoli budowlanych. Na dostarczenie wszystkich potrzebnych do legalizacji dokumentów jest maksymalnie 30 dni.

Wśród tych dokumentów jest decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Jedna z ostatnich nowelizacji prawa budowlanego przesądziła jednoznacznie o tym, że decyzję tę wójt, burmistrz lub prezydent miasta może wydać nawet wówczas, jeżeli budynek w części lub w całości został już wybudowany. Wcześniej nie było to możliwe. Wójtowie, burmistrzowie czy prezydenci miast nie chcieli wydawać warunków zabudowy dla obiektów, które choćby w części już istniały. Uzasadniali to tym, że warunki zabudowy muszą być wydane dla niezabudowanej nieruchomości, bo nie można decydować o tym, co może powstać na danej działce, jeżeli jest już ona zabudowana. Teraz w takiej sytuacji nie będą już mogli odmówić wydania warunków zabudowy. Nowelizacja prawa budowlanego jednoznacznie bowiem przesądza, że dopuszczalne jest wydanie warunków zabudowy dla obiektu, który nawet w części lub całości już istnieje.

Zmiana w zakresie obowiązków wójtów, burmistrzów i prezydentów miast umożliwiła w praktyce legalizację samowoli budowlanych wzniesionych na terenach, które nie są objęte miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego. Do tej pory było to niedopuszczalne.

Likwidacja obowiązku dostarczania ostatecznej w dniu wszczęcia postępowania decyzji o warunkach zabudowy nie oznacza jednak, że inwestorzy nie będą musieli spełnić innych wymagań związanych z procedurą legalizacyjną.

Nadal postępowanie w sprawie legalizacji będzie prowadzone przez powiatowego inspektora nadzoru budowlanego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Jeżeli w toku postępowania uzna on, że inwestor przeprowadził inwestycję z naruszeniem prawa budowlanego, to wyda decyzję nakazującą rozbiórkę obiektu budowlanego lub jego części. Jeżeli jednak inspektor nadzoru uzna, że istnieje możliwość doprowadzenia robót budowlanych lub budynku do stanu zgodnego z prawem, to może wszcząć postępowanie legalizacyjne i w postępowaniu tym zobowiązać inwestora do dostarczenia wszystkich potrzebnych do legalizacji dokumentów. Zgodnie z przepisami obowiązującymi od 6 sierpnia 2010 roku na skompletowanie tych dokumentów inwestor ma maksymalnie 30 dni.

W toku postępowania legalizacyjnego inwestor musi wykazać przed nadzorem, że wybudowany przez niego obiekt jest zgodny z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Przede wszystkim nie może on naruszać ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W tym celu inwestor musi przedstawić wypisy i wyrysy z tego planu, z których będzie wynikało, że na danym terenie możliwa jest taka zabudowa. Jedynie wówczas, gdy dana działka nie jest objęta takim planem, inwestor może przedstawić decyzję o warunkach zabudowy, która zgodnie z nowymi przepisami nie musi być ostateczna w dniu wszczęcia postępowania.

Poza wykazaniem, że obiekt nie narusza przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, inwestor musi także udowodnić, że budowa lub istniejący obiekt nie narusza pozostałych przepisów, w tym techniczno-budowlanych, w zakresie uniemożliwiającym doprowadzenie jego całości lub części do stanu zgodnego z prawem. W tym celu musi on między innymi przedstawić cztery egzemplarze projektu budowlanego. Do egzemplarzy tych trzeba również dołączyć opinie, uzgodnienia, pozwolenia i inne dokumenty wymagane przez szczegółowe przepisy. Wymagane jest także zaświadczenie, że osoby, które wykonywały np. projekt budowlany, są wpisane na listę odpowiedniego samorządu zawodowego, co oznacza, że mają stosowne uprawnienia budowlane. Inspektor powinien też otrzymać od inwestora oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Nie oznacza to, że osoba chcąca dokonać legalizacji musi być właścicielem nieruchomości. Może mieć ona bowiem również np. prawo użytkowania wieczystego czy prawo dzierżawy nieruchomości.

Jeżeli inwestor nie dostarczy wszystkich wymaganych dokumentów w wyznaczonym mu terminie, to powiatowy inspektor nadzoru budowlanego wydaje decyzję o rozbiórce samowoli budowlanej. Przedłożenie natomiast niezbędnych dokumentów w terminie traktuje się jako wniosek o zatwierdzenie projektu budowlanego - jeżeli budowa została już zakończona lub jako zatwierdzenie projektu budowlanego i pozwolenie na wznowienie robót budowlanych - jeżeli budowa nie została jeszcze zakończona.

Przed wydaniem takiej decyzji inspektor nadzoru budowlanego ma obowiązek zbadania dostarczonych przez inwestora dokumentów. Sprawdza on przede wszystkim zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, czyli z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, albo decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Inspektor skontroluje także kompletność projektu budowlanego i posiadanie wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń, jak również to, czy projekt budowlany wykonała osoba z wymaganymi uprawnieniami budowlanymi. W przypadku stwierdzenia jakichkolwiek naruszeń powiatowy inspektor nadzoru budowlanego nałoży na inwestora obowiązek usunięcia wskazanych nieprawidłowości w określonym terminie. Niedotrzymanie wyznaczonego terminu i niepoprawienie naruszeń będzie skutkowało wydaniem przez inwestora decyzji o nakazie rozbiórki samowoli.

Przed wydaniem decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzieleniem pozwolenia na wznowienie robót powiatowy inspektor nadzoru budowlanego ustala wysokość opłaty legalizacyjnej. Jeśli inwestor jej nie uiści, to również otrzyma nakaz rozbiórki. Bez tej opłaty inspektor nadzoru budowlanego nie może bowiem zalegalizować samowoli. Nie może on także umorzyć tej opłaty, obniżyć jej wysokości lub rozłożyć jej na raty, bowiem nie ma takich uprawnień.

Wysokość opłaty legalizacyjnej zależna jest od rodzaju obiektu i celu, jakiemu ma służyć, oraz od jego kubatury. Legalizacja ogrodzenia kosztuje np. 5 tys. zł, budynku gospodarczego - 25 tys. zł, domu jednorodzinnego - 50 tys. zł, a budynków wielorodzinnych czy obiektów przemysłowych aż 200 tys. zł. Nie ma przy tym żadnego znaczenia, czy inwestor wybuduje cały budynek bez pozwolenia i innych wymaganych dokumentów, czy tylko dobuduje do niego np. taras lub ganek. W obu przypadkach wysokość opłaty legalizacyjnej jest taka sama. Nie jest ona bowiem w ogóle uzależniona od rodzaju przewinienia, jakiego dopuścił się inwestor.

Jeżeli w trakcie postępowania legalizacyjnego zostanie ustalone, że legalizowany obiekt jest zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, inwestor złożył odpowiednie dokumenty oraz uiścił opłatę legalizacyjną - powiatowy inspektor nadzoru budowlanego może zalegalizować samowolę. W tym celu powinien wydać decyzję o zatwierdzeniu projektu budowlanego i pozwoleniu na wznowienie robót lub o zatwierdzeniu projektu budowlanego, jeżeli budowa została już zakończona.

Powiatowy inspektor nadzoru budowlanego, wydając decyzję legalizacyjną, powinien zobowiązać w niej inwestora do uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie budynku.

Przed uzyskaniem takiego pozwolenia inwestor będzie musiał poddać się obowiązkowej kontroli budynku już po zakończeniu wszystkich prac. Dopiero po dokładnym sprawdzeniu budynku i otrzymaniu zgody nadzoru budowlanego dopuszczalne jest korzystanie z budynku.

● przedstawi zaświadczenia o zgodności z miejscowym planem zagospodarowania lub ostateczną decyzją o warunkach zabudowy,

● przedłoży cztery egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczególnymi,

● przedstawi oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,

● uiści opłatę legalizacyjną.

Samowola budowlana to naruszenie prawa budowlanego polegające na:

● przebudowie lub rozbudowie budynku bez pozwolenia na budowę,

● budowie ogrodzenia lub innych obiektów, np. altanki, bez wymaganego zgłoszenia,

● użytkowaniu budynku bez zgody nadzoru,

● zmianie sposobu użytkowania budynku bez pozwolenia, np. zrobienie z domu warsztatu krawieckiego,

● wprowadzeniu istotnych zmian w projekcie w czasie wykonywania robót budowlanych, na przykład poprzez dobudowanie dodatkowego piętra.

1. Obliczanie opłaty dla domu jednorodzinnego. Obliczając opłatę legalizacyjną dla domu jednorodzinnego, ustalamy, że współczynnik (k) dla tej kategorii obiektów wynosi 2, a współczynnik wielkości obiektu (w) wynosi 1. Po przemnożeniu tych liczb osiągniemy następujący wynik: 50 (podwyższenie stawki opłaty) x 500 (podstawowa stawka opłaty) x 2 (współczynnik k) x 1 (współczynnik w) = 50 tys. zł.

2. Obliczanie opłaty dla domu letniskowego. Opłata legalizacyjna dla domu letniskowego i garażu wyniesie 25 tys. zł. W tym przypadku współczynnik kategorii obiektu (k) wynosi 1, wielkości obiektu (w) 1. Mnożąc te wielkości przez 500 (podstawową stawkę opłaty) i 50 (podwyższoną opłatę), otrzymujemy opłatę legalizacyjną w wysokości 25 tys. zł.

Arkadiusz Jaraszek

arkadiusz.jaraszek@infor.pl

Ustawa z 6 maja 2010 r. o zmianie ustawy - Prawo budowlane (Dz.U. z 2010 r. nr 121, poz. 809).

Ustawa z 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz.U. z 2006 r. nr 156, poz. 1118 z późn. zm.).