Kiedy trzeba zapłacić rentę planistyczną

Nierzadko zdarza się, że na skutek uchwalenia nowego lub zmiany dotychczasowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (dalej "plan") rośnie wartość nieruchomości. Zdaniem ustawodawcy gmina powinna skorzystać na tym wzroście. Dlatego w przypadku zbycia takiej nieruchomości w ciągu pięciu lat po uchwaleniu lub zmianie planu, właściciel lub użytkownik wieczysty uiszcza na rzecz gminy opłatę, tzw. rentę planistyczną, ustaloną w planie, odpowiadającą procentowej (maksymalnie 30 proc.) części takiego wzrostu wartości. Na opłatę szczególną uwagę powinni zwrócić inwestorzy nabywający tereny nieobjęte dotychczas nowym planem, ponieważ nieuwzględnienie renty w planach inwestycyjnych może spowodować przykrą niespodziankę (dodatkowy, nierzadko wysoki, wydatek) na etapie zbycia nieruchomości po zakończeniu inwestycji.

Od początku renta planistyczna wiązała się ze zbyciem nieruchomości. Brak jest jednak ustawowej definicji zbycia. Czy zbyciem jest tylko sprzedaż, czy może także np. darowizna? Problemem zajął się Naczelny Sąd Administracyjny, który w uchwale z 30 października 2000 r. (OPK 16/00) uznał, że w odniesieniu do renty planistycznej zbyciem jest odpłatne (czyli za wynagrodzeniem) przeniesienie tytułu do nieruchomości. Pogląd ten początkowo zaakceptował ustawodawca, który w nowej ustawie z 2003 roku związał omawianą opłatę ze sprzedażą nieruchomości. Jednak półtora roku później zmieniono ustawę i powrócono do słowa zbycie. Co ciekawe, uczyniono tak tylko w przepisie nakładającym obowiązek uiszczenia renty planistycznej (art. 36 ust. 4 ustawy). Natomiast w przepisie określającym zasady jej obliczania (art. 37 ust. 1) utrzymano nakaz ustalania jej wysokości na dzień sprzedaży nieruchomości. W ten sposób zagadnienie, czym jest zbycie, znowu stało się aktualne.

Było ono różnie rozstrzygane przez sądy. Jedne (np. WSA we Wrocławiu w wyroku z 25 marca 2009 r., II SA/Wr 478/08, WSA w Gdańsku w wyroku z 14 stycznia 2009 r., II SA/Gd 799/08) opowiedziały się za objęciem terminem zbycie zarówno czynności prawnych odpłatnych (np. sprzedaż), jak i nieodpłatnych (np. darowizna). Inne natomiast (np. NSA w uchwale z 10 grudnia 2009 r., II OPS 3/09 i wyroku z 5 marca 2009 r., II OSK 302/08, WSA w Olsztynie w wyroku z 3 listopada 2009 r., IISA/Ol 790/09) uznały, że zbycie wiąże się z odpłatnością i dlatego tylko przy przeniesieniu tytułu do nieruchomości za wynagrodzeniem należy pobierać rentę planistyczną. Zagadnienie pozostaje nierozstrzygnięte, chociaż wydaje się, że większość sądów, w tym NSA, skłania się ku drugiej z zaprezentowanych interpretacji.

Renta planistyczna to określony w planie procent wzrostu wartości nieruchomości. Wzrost ten ustala się, porównując wartość nieruchomości po uchwaleniu lub zmianie planu z jej wartością sprzed takich zdarzeń. Ale w przypadku uchwalania nowego planu możliwe są dwie sytuacje: obszar był objęty poprzednim planem lub przed uchwaleniem nowego planu dla tego obszaru nie obowiązywał żaden plan. W pierwszym przypadku przy ustalaniu wartości nieruchomości brało się pod uwagę (zanim zapadł wyrok TK) przeznaczenie terenu określonym w dotychczasowym planie, a w drugim - dotychczasowy sposób jej wykorzystywania. Przykładowo nieruchomość wykorzystywaną jako grunt rolny, zarówno stary, jak i nowy plan przeznaczają na cele mieszkaniowe. Jeśli stary plan wygasł 30 listopada 2003 r., ponieważ 1 grudnia wszedł w życie nowy plan, to uchwalenie nowego planu nie wpływa na wartość tej nieruchomości. Ale jeśli rada gminy uchwaliła nowy plan nieco później i wszedł on w życie np. 1 lutego 2004 r., wówczas przez cały styczeń nasza nieruchomość nie była objęta żadnym planem. Tym razem należałoby porównać wartość nieruchomości mieszkaniowej z wartością nieruchomości rolnej - różnica prawdopodobnie będzie znaczna. W ten sposób działania rady gminy, która uchwala plan, i ich tempo (bądź jego brak), mogły powodować znaczące zróżnicowanie sytuacji prawnej właścicieli lub użytkowników wieczystych nieruchomości.

Stan taki spotkał się z dezaprobatą Trybunału Konstytucyjnego, który w wyroku z 9 lutego 2010 r. (P 58/08) uznał, że wspomniany art. 37 ust. 1 ustawy z 2003 roku jest niekonstytucyjny, bowiem nakazuje brać pod uwagę faktyczny sposób korzystania z nieruchomości przed uchwaleniem nowego planu, gdy przeznaczenie tej nieruchomości w poprzednio obowiązującym, lecz już wygasłym, planie było takie samo, jak w nowym. Z wyroku TK wynika, iż renty planistycznej nie pobiera się, gdy dotychczasowy i nowy plan przewidują takie samo przeznaczenie danej nieruchomości, a ewentualny odstęp czasowy pomiędzy wygaśnięciem poprzedniego a uchwaleniem nowego planu nie ma znaczenia.

Nie sposób odnieść się do wszystkich zagadnień związanych z rentą (np. skutki braku określenia stawki proc. w planie, odpowiedzialność współwłaścicieli, brak planów zagospodarowania itp.). Należy się spodziewać dalszych orzeczeń precyzujących nieścisłości i niepewność dotyczącą renty planistycznej. Ponadto w Sejmie trwają prace nad projektem zmiany wysokości renty poprzez wprowadzenie stawki 10 proc. Niestety, to na razie jedyna planowa zmiana dotycząca renty planistycznej.

@RY1@i02/2010/042/i02.2010.042.087.006a.001.jpg@RY2@

Monika Sitowicz, adwokat

@RY1@i02/2010/042/i02.2010.042.087.006a.002.jpg@RY2@

Łukasz Zwiercan, aplikant radcowski, Zespół Prawa Nieruchomości w kancelarii Salans

Monika Sitowicz

adwokat

Łukasz Zwiercan

aplikant radcowski

Zespół Prawa Nieruchomości w kancelarii Salans

Art. 36 i 37 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. nr 80, poz. 717 ze zm.)