Gmina nie może modyfikować zasady rozliczania kaucji mieszkaniowej

Ustawodawca jasno i kompleksowo określił zasady dotyczące rozliczania kaucji mieszkaniowej w związku z wykupem mieszkania przez najemcę. Dlatego gmina nie jest uprawniona do modyfikowania tych zasad w drodze uchwały. Nie może zwłaszcza uzależnić możliwości skorzystania z bonifikaty od zrzeczenia się roszczenia o zwrot kaucji.

Rada miasta podjęła uchwałę w sprawie zasad bezprzetargowej sprzedaży gminnych lokali mieszkalnych ich najemcom. Rada zastrzegła, że warunkiem skorzystania z bonifikaty przy sprzedaży lokalu jest pisemne zrzeczenie się przez najemcę roszczeń o zwrot kaucji mieszkaniowej, złożone najpóźniej z wnioskiem o nabycie mieszkania.

Uchwała została opublikowana i weszła w życie po upływie 14 dni od ogłoszenia. Później rada zmieniła zdanie i określiła nowe zasady sprzedaży mieszkań. Jednocześnie postanowiła, że pierwotna uchwała traci moc.

Uchyloną uchwałę do sądu administracyjnego zaskarżył jednak wojewoda. W jego ocenie uchwała jest niezgodna z art. 6 ust. 3 i 4 oraz art. 36 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2005 r. nr 31, poz. 266). Przepisy te jasno i w całości określają zasady dotyczące rozliczania kaucji mieszkaniowej w związku z nabyciem przez najemcę własności lokalu mieszkalnego. W związku z tym rada gminy nie była upoważniona do ich modyfikacji w drodze aktu prawa miejscowego. Zdaniem wojewody, uchylenie przez radę kwestionowanego zapisu nie powoduje, że skarga jest bezprzedmiotowa. Podkreślił, że może ona być stosowana do okresu poprzedzającego jej uchylenie.

W odpowiedzi na skargę prezydent miasta argumentował, że nie ma przepisów przejściowych i stara uchwała nie zostanie zastosowana już w żadnej sprawie. Wojewoda zauważył jednak, że uchwała obowiązywała i pewna liczba mieszkańców gminy zrzekła się zwrotu zwaloryzowanej kaucji mieszkaniowej, bo tylko pod tym warunkiem mogła nabyć wynajmowany lokal mieszkalny.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zgodził się z wojewodą i uwzględnił jego skargę. Sąd potwierdził, że ustanowienie przez radę warunku zrzeczenia się przez najemcę roszczenia o zwrot zwaloryzowanej kaucji jest niezgodny z art. 6 ust. 2 i 3 oraz art. 36 ustawy o ochronie praw lokatorów. Ponadto ustawa nie zawiera upoważnienia do stanowienia w drodze aktu prawa miejscowego odmiennych zasad w zakresie ustawowego obowiązku zwrotu kaucji. W związku z tym rada miasta podjęła uchwałę bez podstawy prawnej i z naruszeniem przepisu rangi ustawowej. WSA przypomniał, że stanowienie aktów prawa miejscowego dopuszczalne jest wyłącznie na podstawie i w granicach upoważnienia ustawodawcy.

Sąd podzielił też pogląd wojewody co do bezprzedmiotowości postępowania. Zdaniem WSA dla oceny przesłanki bezprzedmiotowości postępowania istotne jest, czy uchwała miała zastosowanie, a więc, czy jej wyeliminowanie z obrotu prawnego odwróciło ujemne i niezgodne z prawem skutki obowiązywania wadliwego aktu. Skoro zaskarżona uchwała weszła w życie i obowiązywała, to jej uchylenie w żaden sposób nie zniosło skutków prawnych sprzed tej daty. Niezgodny z prawem akt pozostawał przez znaczny czas w obrocie prawnym. Poza tym w przypadku aktów prawa miejscowego ustawodawca w żaden sposób nie ograniczył terminem konieczności stwierdzenia jego nieważności. Orzeczenie o nieważności aktu rodzi skutek ex tunc (z mocą wsteczną), uchylenie przez organ gminy, powoduje utratę mocy dopiero ex nunc (na przyszłość). Zatem zdaniem WSA z punktu widzenia ochrony prawnej mieszkańców stwierdzenie nieważności było w tej sprawie koniecznością.