Dla jakich budynków konieczne jest świadectwo energetyczne

Obowiązujące od 1 stycznia tego roku nowe przepisy prawa budowlanego zwiększyły grupę budynków, które muszą posiadać świadectwa energetyczne. Zgodnie z tymi przepisami wszystkie osoby sprzedające lub wynajmujące mieszkania powinny sporządzić dla nich świadectwo energetyczne.

Przy podpisywaniu umowy sprzedaży lub najmu świadectwo energetyczne powinno być przedstawione nabywcy lub najemcy. Nie ma przy tym znaczenia, czy nieruchomość wprowadzana jest do obrotu na rynku wtórnym, czy pierwotnym. Obowiązek posiadania świadectwa energetycznego występuje bowiem w obu przypadkach.

Właściciele mieszkań i domów nie powinni być jednak zaniepokojeni. Nowe przepisy nie oznaczają bowiem, że wszyscy oni muszą zamówić sporządzenie świadectw energetycznych dla swoich nieruchomości. Obowiązek ten ciąży jedynie na tych właścicielach, którzy zamierzają sprzedać lub wynająć swoją nieruchomość. Jeżeli zatem ktoś mieszka w swoim domu lub mieszkaniu i nie zamierza go zbyć, to tak jak do tej pory świadectwa nie będzie musiał posiadać.

Właściciel jest inżynierem budownictwa i ma mieszkanie odziedziczone po babci. Chciałby je sprzedać. Wie, że w takiej sytuacji powinien sporządzić dla niego świadectwo energetyczne. Czy skoro jest inżynierem budownictwa, to może w tej sytuacji sporządzić świadectwo energetyczne dla swojego mieszkania?

Zgodnie z nowymi przepisami dokumentu określającego poziom zużycia energii w danym budynku nie może sporządzić jego właściciel. Zakaz sporządzenia świadectwa energetycznego dotyczy też osób, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, dla którego dokument ma być przygotowany. Osoby te nie mogą sporządzić świadectwa nawet wówczas, gdy posiadają odpowiednie uprawnienia, czyli są np. inżynierami budownictwa lub zdały specjalny egzamin organizowany przez ministra infrastruktury.

O obowiązku posiadania świadectw energetycznych powinni pamiętać nie tylko właściciele, którzy zamierzają sprzedać lub wynająć swoje nieruchomości. O przygotowanie takiego dokumentu powinni bowiem zadbać także ci właściciele, którzy przeprowadzą remont lub rozbudowę swoich domów i mieszkań. Nie w każdym przypadku wykonania takich prac od razu powstanie obowiązek sporządzenia świadectwa. Będzie ono konieczne jedynie wówczas, gdy w wyniku remontu lub rozbudowy zmieni się charakterystyka energetyczna budynku. Świadectwo będzie więc musiał przygotować np. właściciel, który wymienił okna lub kaloryfery w swoim mieszkaniu.

Bez względu na stan budynku i zakres prowadzonych w nim prac świadectwa energetyczne powinny być także sporządzane dla budynków o powierzchni użytkowej przekraczającej 1000 mkw., które są zajmowane przez organy administracji publicznej lub w których świadczone są usługi znacznej liczbie osób.

Właściciel wymienił okna w swoim mieszkaniu, co sprawiło, że zużywa ono teraz mniej energii. Czy w takiej sytuacji musi on sporządzić świadectwo dla swojego mieszkania, czy wystarczy, że dokument ten posiada blok, w którym się ono znajduje?

Jeżeli w wyniku remontu zmieni się charakterystyka energetyczna mieszkania, to jego właściciel powinien sporządzić dla niego nowe świadectwo energetyczne. Nie wystarczy, że dokument ten posiada blok, w którym się ono znajduje. W budynkach zasilanych z sieci ciepłowniczej oraz w budynkach z instalacją centralnego ogrzewania zasilaną ze źródła w budynku lub poza nim, czyli np. w blokach mieszkalnych, świadectwo energetyczne lokalu może być jednak opracowane na podstawie świadectwa energetycznego dla całego bloku.

Nie w każdym jednak przypadku właściciel nieruchomości ma obowiązek sporządzenia świadectwa energetycznego. Nawet jeżeli zamierza sprzedać lub wynająć swoją nieruchomość albo przeprowadzić jej remont. Prawo budowlane wprowadza bowiem kategorie budynków, które zawsze są zwolnione z obowiązku posiadania świadectw energetycznych.

Przede wszystkim charakterystyka energetyczna nie musi być sprawdzana w budynkach, które podlegają ochronie na podstawie przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami lub są używane jako miejsca kultu i do działalności religijnej. Świadectwa energetyczne nie muszą być także sporządzane dla budynków, które są przeznaczone do użytkowania w czasie nie dłuższym niż dwa lata, są budynkami niemieszkalnymi i służą gospodarce rolnej, albo są budynkami mieszkalnymi przeznaczonymi do użytkowania nie dłużej niż cztery miesiące w roku. Podobnie traktowane są budynki wolno stojące o powierzchni użytkowej poniżej 50 mkw., czyli np. altany w rodzinnych ogródkach działkowych. Charakterystyka energetyczna nie musi być także sprawdzana w budynkach przemysłowych gospodarczych, które mają najniższe zapotrzebowanie na energię. Nie może ono przekraczać 50 kWh/mkw./rok.

Obowiązujące od początku tego roku przepisy, które rozszerzyły grupę budynków, dla których istnieje obowiązek sporządzania świadectw energetycznych, nie wprowadziły jednak żadnych sankcji prawnych dla właścicieli, którzy się ze swojego obowiązku nie wywiążą. Nie określiły one także, jak powinien zachować się notariusz w sytuacji, kiedy przy podpisywaniu aktu notarialnego zbywca nieruchomości świadectwa energetycznego nie posiada.

Brak tych regulacji oznacza, że to wyłącznie od woli sprzedającego i nabywcy (wynajmującego i najemcy) będzie zależało, czy przy sprzedaży (najmie) mieszkania będzie konieczne świadectwo energetyczne. Jeżeli nabywca zażąda przedstawienia świadectwa, to zbywca będzie miał obowiązek jego posiadania. W takim przypadku sprzedaż (najem) mieszkania bez świadectwa nie będzie możliwa. Jeżeli jednak nabywca takiego żądania nie zgłosi, to sprzedaż mieszkania bez świadectwa będzie możliwa, a notariusz będzie mógł sporządzić akt notarialny.

Zupełnie inna sytuacja jest jednak w przypadku obiektów nowo wybudowanych. Nie jest bowiem możliwa ich sprzedaż lub najem bez świadectwa energetycznego. W przypadku mieszkań i domów z rynku pierwotnego zawsze będzie bowiem konieczne sporządzenie świadectwa. Nie będzie miało przy tym znaczenia, czy nowe mieszkanie jest już sprzedawane, czy jest przeznaczone do transakcji sprzedaży w późniejszym terminie. W przypadku nowych mieszkań i domów przedstawienie świadectwa energetycznego jest bowiem konieczne przy składaniu zawiadomienia o zakończeniu budowy oraz przy składaniu wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie obiektu. Bez świadectwa energetycznego nie będzie więc możliwe wydanie takich pozwoleń, a więc właściciel nie będzie mógł rozpocząć użytkowania mieszkania lub domu.

Inwestor wybudował dom, w którym chce zamieszkać wspólnie ze swoją rodziną. Nie ma on zamiaru w najbliższych latach sprzedawać go. Czy przed przystąpieniem do użytkowania domu inwestor musi sporządzić świadectwo energetyczne?

Zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa budowlanego, do użytkowania obiektu budowlanego, można przystąpić po zawiadomieniu właściwego organu o zakończeniu budowy, o ile właściwy organ nie zgłosi sprzeciwu lub jeżeli przepisy tego wymagają po uzyskaniu decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Jednocześnie obecnie do zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu budowlanego lub wniosku na udzielenie pozwolenia na użytkowanie inwestor jest obowiązany dołączyć wraz z innymi wymaganymi dokumentami kopię świadectwa charakterystyki energetycznej budynku. Brak takiego dokumentu oznacza, że złożony przez inwestora wniosek nie jest kompletny, w związku z czym organ nie może wyrazić zgody na przystąpienie przez niego do użytkowania budynku.

Arkadiusz Jaraszek

arkadiusz.jaraszek@infor.pl

Ustawa z 27 sierpnia 2009 r. o zmianie ustawy - Prawo budowlane oraz ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. nr 161, poz. 1279).

Ustawa z 19 września 2007 r. o zmianie ustawy - Prawo budowlane (Dz.U. nr 191, poz. 1373).