Burmistrz powinien uzasadnić swoją decyzję podjętą przy ustalaniu warunków zabudowy

Uzyskanie warunków zabudowy należy do jednych z pierwszych kroków formalnoprawnych, jakie muszą zostać podjęte w celu realizacji inwestycji budowlanej, gdy dla danego terenu nie ma planu zagospodarowania przestrzennego. Procedura określenia warunków zabudowy uregulowana została w ustawie z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej u.p.z.p.) oraz rozporządzeniu ministra infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Swoboda to nie dowolność

Unormowania powyższych aktów pozwalają na dość znaczną swobodę kształtowania warunków zabudowy przez wójtów, burmistrzów i prezydentów miast. Swoboda ta jednak nigdy nie może przekształcić się w dowolność, czemu służyć ma obowiązek uzasadniania każdego rozstrzygnięcia podjętego w trakcie procedury ustalania warunków zabudowy.

Często jednak, nawet jeśli uzasadnienia są wystarczające, to same przepisy wymagające zastosowania w sprawie nastręczają problemów interpretacyjnych, a ich niewłaściwa wykładnia nie tylko wydłuża postępowanie, ale też może prowadzić do jego wadliwości.

Obszar obszarowi nierówny

W procedurze ustalania warunków zabudowy istotne znaczenie ma prawidłowe określenie obszaru oddziaływania planowanej inwestycji oraz obszaru analizy urbanistycznej. Oba te określenia, spotykane w języku prawniczym i urzędniczym, nierzadko są ze sobą mylone. O obszarze oddziaływania mowa jest w art. 52 ust. 2 pkt 1u.p.z.p. Pojęcie to nie ma definicji normatywnej. Próbę jej sformułowania podjęła judykatura. W wyroku NSA z 19 lutego 2008 r., II OSK 31/07, sąd stwierdził, że "obszar oddziaływania należy rozumieć szeroko, zarówno jako wpływ na środowisko przyrodnicze, jak i na nieruchomości sąsiednie w znaczeniu szerokim sąsiedztwa". Pojęcie "oddziaływania" musi być zatem rozumiane jako wpływ na środowisko przyrodnicze, jak i na nieruchomości sąsiednie w szerokim znaczeniu sąsiedztwa. W pojęciu tym mieści się rzeczywisty wpływ zarówno na korzystanie z innych nieruchomości, jak i na wartości prawnie chronione, np. zabytki, środowisko czy funkcjonowanie obiektów użyteczności publicznej itd. Granice tego obszaru wyznacza oddziaływanie faktyczne, w szczególności przewidywana emisja zanieczyszczeń, nadmierny hałas czy nawet utrudnianie nasłonecznienia. Oznacza to, że na kopii mapy stanowiącej załącznik do decyzji, a zarazem jej integralną część, powinien się znaleźć cały obszar objęty szeroko rozumianym oddziaływaniem, a nie tylko miejsce lokalizacji inwestycji. Zobowiązanym do określenia granic obszaru oddziaływania jest inwestor wnioskujący o warunki zabudowy. Obszar oddziaływania inwestycji określony we wniosku lub dokumentacji inwestora podlega zaś weryfikacji przez organ, który na podstawie oceny materiału dowodowego może zmienić jego zasięg.

Natomiast obszar analizy urbanistycznej znajduje swoje uregulowanie w rozporządzeniu ministra infrastruktury, a jego określenie stanowi podstawę prawidłowego procedowania w sprawie warunków zabudowy. Musi on zostać wyznaczony wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Na obszarze tym organ prowadzący postępowanie przeprowadza analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu (analiza urbanistyczna). Obszar przyjęty do analizy - o ile przy jego ustaleniu zostanie wzięta pod uwagę zasada dobrego sąsiedztwa, może być większy od wyznaczonego trzykrotną szerokością frontu działki. Może on także zostać wyznaczony nie w formie koła, lecz zawsze musi obejmować minimalny teren wytyczony zgodnie z treścią par. 3 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury. W celu przedstawienia motywów swego rozstrzygnięcia oraz przekonania stron postępowania do swej decyzji organ administracji winien przy tym zawsze wyjaśnić w uzasadnieniu swej decyzji przyczyny przyjęcia takiego, a nie innego obszaru analizowanego. Przy czym wyjaśnienia tego nie stanowi jedynie stwierdzenie, iż obszar ten został wyznaczony "zgodnie z § 3 rozporządzenia". Obowiązkiem organu jest bowiem określenie sąsiedztwa działki objętej projektowaną inwestycją nie w sposób automatyczny, ale w zgodzie ze specyfiką okolicy. Musi więc wyjaśnić stronom, dlaczego w danej sprawie przyjął do analizy taki, a nie inny teren.

Stronami postępowania w sprawie warunków zabudowy są osoby uprawnione w stosunku do nieruchomości, na której ma być lokalizowana inwestycja oraz na które będzie ona oddziaływać, co oznacza, że dla określenia kręgu stron znaczenie będzie miał obszar oddziaływania, a nie obszar analizy.

Dokumenty, uzgodnienia...

Ustawa wyraźnie określa, jakie dokumenty powinny zostać załączone do wniosku o wydanie warunków zabudowy. Są to: kopie mapy zasadniczej z określeniem granic terenu objętego wnioskiem oraz obszaru, na który inwestycja będzie oddziaływać, charakterystyka inwestycji z określeniem planowanego sposobu zagospodarowania i zabudowy terenu wraz z podaniem gabarytów - w formie opisowej i graficznej, oświadczenia gestorów sieci infrastrukturalnych dot. możliwości zapewnienia dostaw niezbędnych mediów, informacja o wpływie inwestycji na środowisko. Poza powyższym konieczne może być pełnomocnictwo lub odpis z Krajowego Rejestru Sądowego wykazujący uprawnienie do reprezentacji spółki. Organ zgodnie z art. 52 ust. 3 u.p.z.p. nie może uzależnić wydania decyzji o warunkach zabudowy od zobowiązania się wnioskodawcy do spełnienia nieprzewidzianych wyraźnie w prawie świadczeń lub warunków. W szczególności organ nie może domagać się innej decyzji o warunkach zabudowy dla danego terenu czy też zaleceń konserwatora zabytków. Konserwator, zgodnie bowiem z art. 53 u.p.z.p., bierze udział w procedurze ustalania warunków zabudowy jako organ uzgadniający, ma zatem prawnie usankcjonowaną możliwość wypowiedzenia się w sprawie.

Zaskarżenie uzgodnienia

Obligatoryjne uzgodnienia projektu decyzji o warunkach zabudowy zapadają w formie postanowienia, na które służy zażalenie wyłącznie inwestorowi. W przypadku wydania postanowienia o odmowie uzgodnienia projektu decyzji organ prowadzący postępowanie powinien przystąpić do opracowania nowego projektu decyzji, tak aby uwzględnić stanowisko organu uzgadniającego. Organ uzgadniający jako wyspecjalizowany w danej dziedzinie rozpatruje bowiem sprawę ustalenia warunków zabudowy "w części" dotyczącej jego specjalizacji.

Organ prowadzący sprawę nie powinien pozostawać w bierności w okresie od złożenia zażalenia do jego rozstrzygnięcia przez organ przełożony nad organem. Zgodnie bowiem z art. 143 kodeksu postępowania administracyjnego (k.p.a.) wniesienie zażalenia nie wstrzymuje wykonania zaskarżonego postanowienia, chyba że organ, który wydał postanowienie, wstrzyma jego wykonanie, jeśli uzna to za uzasadnione. Ważne jedynie, aby w dniu wydania decyzji o warunkach zabudowy postanowienie uzgadniające były ostateczne. W przypadku, gdy organ drugiej instancji uchyli postanowienie organu uzgadniającego pierwszej instancji, już po wydaniu decyzji o warunkach zabudowy, opartej na tym postanowieniu, skutkuje to uchyleniem decyzji ze względu na zaistnienie przesłanki wznowieniowej określonej w art. 145 par. 1 pkt 8 k.p.a. (stanowisko wyrażone przez NSA w wyroku z 14 lutego 2002 r., IV SA 12/00).

Wrocław, dnia ............. 2011 r.

XYZ sp. z o. o.

z siedzibą we Wrocławiu

reprezentowana przez:

..................................................

adres do korespondencji:

..................................................

..................................................

Minister Kultury i Dziedzictwa

Narodowego

ul. Krakowskie Przedmieście 15/17

00-071 Warszawa

za pośrednictwem:

Dolnośląskiego Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków

ul. Władysława Łokietka 11

50-243 Wrocław

Na postanowienie Dolnośląskiego Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków o nieuzgodnieniu projektu decyzji o warunkach zabudowy Nr ABC.7331.3-166/10 z dnia ............................. 2011 r.

Niniejszym, działając w imieniu spółki XYZ sp. z o. o., na podstawie art. 141 par. 1 i 2, 106 par. 5, 144 ustawy z 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. - Dz.U. z 2000 r. nr 98, poz.1071 z późn. zm.; dalej: k.p.a.) w zw. z art. 53 ust. 5 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. nr 80, poz. 717 z późn. zm.; dalej: u.p.z.p.) wnoszę zażalenie na postanowienie Dolnośląskiego Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków o nieuzgodnieniu projektu decyzji o warunkach zabudowy nr ABC.7331.3-166/10 z dnia ................... 2011 r. w sprawie realizacji budynku handlowo-usługowego z zapleczem biurowym, parkingowym, technicznym, socjalnym wraz z infrastrukturą techniczną - na dz. ew. nr ..................., położonych w ................................................... przy ul. ....................................................... .

W związku z powyższym, na podstawie art. 138 par. 1 pkt 2 k.p.a. w zw. z art. 144 k.p.a., wznoszę o jego uchylenie w całości i orzeczenie co do istoty sprawy,

lub

na podstawie art. 138 par. 2 k.p.a. w zw. z art. 144 k.p.a., wznoszę o jego uchylenie w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania organowi I instancji.

..........................................................................................................................

..........................................................................................................................

..........................................................................................................................

.......................................

podpis

@RY1@i02/2011/245/i02.2011.245.21500030b.803.jpg@RY2@

Dr Maksymilian Cherka adwokat, adiunkt w Katedrze Prawa i Postępowania Administracyjnego WPiA UW, wspólnik w Elżanowski Cherka & Wspólnicy Kancelaria Prawna sp.k.

Dr Maksymilian Cherka

adwokat, adiunkt w Katedrze Prawa i Postępowania Administracyjnego WPiA UW, wspólnik w Elżanowski Cherka & Wspólnicy Kancelaria Prawna sp.k.

@RY1@i02/2011/245/i02.2011.245.21500030b.804.jpg@RY2@

Łukasz Dziamski, doktorant w Katedrze Prawa i Postępowania Administracyjnego WPiA UW, prawnik w Elżanowski Cherka & Wspólnicy Kancelaria Prawna sp.k.

Łukasz Dziamski

doktorant w Katedrze Prawa i Postępowania Administracyjnego WPiA UW, prawnik w Elżanowski Cherka & Wspólnicy Kancelaria Prawna sp.k.

Ustawa z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. nr 80, poz. 717 z późn. zm.).

Rozporządzeniu ministra infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. nr 164, poz. 1588).