Wójt podejmie decyzję o wykupie mieszkań w Towarzystwach Budownictwa Społecznego

Zgodnie z ustawą o samorządzie gminnym kwestia tworzenia i przystępowania do spółek prawa prywatnego jest uzależniona od zgody rady gminy. Decyzje o wykonywaniu uprawnień w spółce podejmuje jednak wójt, burmistrz lub prezydent miasta. W myśl art. 31 tej ustawy wójt kieruje bieżącymi sprawami gminy oraz reprezentuje ją na zewnątrz. Dlatego to wójt podejmie samodzielną decyzję o stanowisku gminy odnośnie do wykupu mieszkań w TBS-ach. [przykład 1]

Towarzystwa Budownictwa Społecznego to prywatne, posiadające osobowość prawną podmioty gospodarcze. Mogą być tworzone w formie spółek z ograniczoną odpowiedzialnością, spółek akcyjnych lub spółdzielni osób prawnych. Według najnowszych zmian ustawy o o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego, które weszły w życie 11 października br., decyzję o wyodrębnieniu na własność lokalu mieszkalnego, wchodzącego w skład TBS-u, podejmuje zgromadzenie wspólników, walne zgromadzenie akcjonariuszy albo walne zgromadzenie. W przypadku gdy gmina jest jedynym właścicielem spółek TBS-owych, to do niej będzie należała całkowita decyzja o umożliwieniu wykupu mieszkania. Jeżeli gmina jest jedynie współwłaścicielem TBS-u, to odda ona swój głos na zgromadzeniu wspólników decydującym o możliwości wykupu mieszkań TBS-owych. [przykład 2]

Przysługujące wójtowi prawo reprezentacji obejmuje reprezentację gminy zarówno w sferze publicznoprawnej, jak i cywilnoprawnej. Prawo to rozciąga się również na czynności sądowe i pozasądowe. Na zgromadzeniach wspólników w spółkach prawa prywatnego gminę reprezentuje wójt, burmistrz lub prezydent miasta albo z upoważnienia tych osób inny przedstawiciel. Zgodnie z cywilistyczną teorią organu oświadczenie woli piastuna organu (wójta) będzie poczytane za oświadczenie woli samej osoby prawnej (gminy). W sensie prawnym istnieje ono tylko, jako oświadczenie osoby prawnej. Dlatego wójt będzie uprawniony do wystąpienia w imieniu gminy na walnym zgromadzeniu podejmującym decyzję o wykupie mieszkań TBS-owych. Uprawnienie to stanowi prerogatywę wójta, który nie musi uzależniać swoich decyzji od opinii innych organów gminy.

Właściwa decyzja o zgodzie gminy na wykup mieszkań w TBS-ach zapadnie na posiedzeniu wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Podczas tych zebrań omawiane są bieżące problemy gminy. Po dojściu do gminy zawiadomienia o zgromadzeniu wspólników, walnym zgromadzeniu akcjonariuszy albo walnym zgromadzeniu, wójt zapozna się z porządkiem obrad i podejmie decyzję w objętych nim sprawach.

W przypadku gdy gmina jest jedynie współudziałowcem TBS-u, jej głos w sprawie umożliwienia wykupu mieszkań w TBS-ach będzie równy głosom innych wspólników. Głosowanie na zgromadzeniu jest z zasady jawne, ale wystarczy żądanie choćby jednego wspólnika, by przeprowadzić głosowanie tajne. Żądanie to, w kolizji z wolą większości, będzie nieskuteczne tylko w przypadku, gdy wspólnicy zechcą podjąć uchwałę w sprawie dotyczącej wyboru komisji powoływanej przez zgromadzenie. Każdy wspólnik ma prawo głosu na zgromadzeniu wspólników i tym samym może wpływać na funkcjonowanie spółki. Co do zasady, aby rzeczywiście decydować o sprawach spółki, wspólnik musi dysponować większością udziałów lub udziałem większościowym, jeśli udziały w spółce są podzielne. Gmina może również forsować swoje zdanie nakłaniając innych do poparcia swego stanowiska, aby podczas głosowania zgromadzić wokół niego stosowną większość. Gminy posiadające niewielkie udziały w TBS-ach nie będą raczej sprzeciwiać się podjęciu uchwały o wykupie mieszkania.

W przypadku, w którym gmina nie zgodzi się z decyzją zgromadzenia wspólników, nadal ma instrumenty prawne umożliwiające jej podjęcie dalszych kroków. Każdemu wspólnikowi przysługuje bowiem prawo do wytoczenia przeciwko spółce powództwa o uchylenie uchwały wspólników sprzecznej z umową spółki bądź dobrymi obyczajami i godzącej w interesy spółki lub mającej na celu pokrzywdzenie wspólnika. Podobnie każdy wspólnik ma prawo do wytoczenia powództwa o stwierdzenie nieważności uchwały sprzecznej z ustawą. W obu przypadkach konieczne jest jednak spełnienie jednego z warunków:

gmina głosowała przeciwko uchwale, a po jej powzięciu zażądała zaprotokołowania sprzeciwu albo

przedstawiciel gminy bezzasadnie został niedopuszczony do udziału w zgromadzeniu wspólników albo

przedstawiciel gminy nie był obecny na zgromadzeniu, w przypadku wadliwego zwołania tego zgromadzenia lub w przypadku, gdy powzięto na nim uchwałę w sprawie nieobjętej porządkiem obrad.

Uchylenia uchwały można żądać w terminie miesiąca od dowiedzenia się o uchwale, ale nie później niż w terminie sześciu miesięcy od jej powzięcia. Gdy wspólnik chce żądać stwierdzenia nieważności uchwały, terminy te wynoszą odpowiednio: 6 miesięcy i 3 lata, ale nawet po ich upływie można podnieść zarzut nieważności uchwały w innym postępowaniu.

Inaczej przedstawiają się zasady sprzedaży przez gminy mieszkań komunalnych. O tym, czy mieszkanie jest na sprzedaż czy też nie, decyduje sama gmina. Zasady wykupu mieszkań komunalnych określają uchwały poszczególnych dzielnic lub gmin w danej miejscowości, które wydawane są na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami. W całej Polsce zasady te są do siebie zbliżone. Podstawowym warunkiem wykupu mieszkania komunalnego jest zgoda gminy na jego sprzedaż. Zazwyczaj to sama gmina występuje do najemcy mieszkania komunalnego z propozycją wykupu lokalu. Cała procedura przygotowania mieszkania do sprzedaży i transakcja sprzedaży trwa, w zależności od miasta, od kilku do kilkunastu miesięcy. Dla najemcy mieszkania komunalnego procedura wykupu lokalu rozpoczyna się w momencie otrzymania z gminy pisma z propozycją wykupu. Następnie w terminie określonym w zawiadomieniu (ustawa mówi, że nie może on być krótszy niż 21 dni od dnia otrzymania) należy złożyć wniosek oraz niezbędne dokumenty do wydziału w gminie, odpowiadającego za lokale komunalne.

1) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością,

2) spółki akcyjne,

3) spółdzielnie osób prawnych.

Towarzystwo Budownictwa Społecznego Wrocław sp. z o.o. od 1998 roku zajmuje się budową, modernizacją oraz remontami mieszkań przeznaczonych na wynajem i jest obecnie właścicielem ponad dwóch tysięcy mieszkań. TBS Wrocław jest spółką, której jedynym właścicielem jest gmina Wrocław. Towarzystwo finansuje swoje inwestycje głównie z preferencyjnych kredytów udzielanych przez Bank Gospodarstwa Krajowego. Prezydent miasta zapowiada, że nie będzie sprzeciwiać się propozycjom wykupu mieszkań w TBS-ach.

Radni gminy Grodzisk przyjęli uchwałę, dzięki której TBS "Zieleń miejska" sp. z o.o. z siedzibą w Pruszkowie mógł rozpocząć budowę bloku mieszkalnego na terenie Grodziska. Decyzją rady, pruszkowski TBS otrzymał z budżetu Grodziska 1 mln zł tytułem wkładu pieniężnego. Natomiast jako wkład niepieniężny gmina przekazała na rzecz spółki grunt na osiedlu Jaśminowa. Grodzisk to kolejna gmina, która została udziałowcem TBS "Zieleń miejska" sp. z o.o. Wcześniej w jego struktury weszły Brwinów i Milanówek.

Mariusz Mosiołek

mariusz.mosiolek@infor.pl

Ustawa z 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (t.j. Dz.U. z 2001 r. nr 142, poz. 1591 z późn. zm.). Ustawa z 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 98, poz. 1070 z późn. zm.). Ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 102, poz. 651 z późn. zm.). Ustawa z 15 września 2000 r. - Kodeks spółek handlowych (Dz.U. nr 94, poz. 1037 z późn. zm.).