Jak bronić się przed podwyższeniem opłat za użytkowanie wieczyste

Wy Z racji tego, że użytkowanie wieczyste jest powszechną formą władania nieruchomościami w aglomeracjach miejskich, corocznym zwyczajem stały się dokonywane na znaczną skalę aktualizacje opłat rocznych należnych właścicielom tychże nieruchomości (jednostkom samorządu terytorialnego lub Skarbowi Państwa). O ile jednak sama skala aktualizacji opłat nie musi znajdować się w sferze zainteresowań poszczególnych przedsiębiorców, o tyle zmiana wysokości opłaty za użytkowanie wieczyste nieruchomości związanych z prowadzoną przez nich działalnością gospodarczą już przykuwa i powinna przykuwać ich uwagę. Wypowiedzenie dotychczasowej opłaty otrzymane z urzędu gminy, miasta lub powiatu wszczyna procedurę, w której bierność przedsiębiorcy-użytkownika wieczystego prowadzi do obciążenia go nową opłatą, potrafiącą sięgać w skrajnych wypadkach dziesięciokrotności opłaty dotychczas ponoszonej. Prawo przewiduje jednak wiele instrumentów, dzięki którym użytkownik wieczysty może chronić się przed niezasadną bądź nadmierną podwyżką opłaty rocznej.

Funkcja opłaty rocznej zbliżona jest do czynszu jako ekwiwalentu należnemu właścicielowi za możliwość korzystania z jego gruntu przez użytkownika wieczystego w czasie trwania stosunku użytkowania wieczystego. Jej wysokość uzależniona jest od aktualnej wartości nieruchomości, w związku z czym może być zmienna w czasie. Zgodnie z obowiązującym od dnia 9 października brzmieniem art. 77 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej: u.g.n.) zmiany wysokości opłaty rocznej nie mogą być dokonywane częściej niż raz na trzy lata. Użytkownik wieczysty zobowiązany jest uiszczać opłatę przez cały czas trwania swego prawa za dany rok z góry do dnia 31 marca. Jako że opłata stanowi element stosunku prawnorzeczowego, na obowiązek jej zapłaty czy też wysokość samoczynnie nie wpływają zmiany podmiotowe po stronie użytkownika wieczystego.

Do zmiany opłaty rocznej może dojść w przypadku kumulatywnego spełnienia dwóch przesłanek: od czasu ostatniego ustalenia opłaty doszło do zmiany wartości nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste i jednocześnie ostatnia aktualizacja miała miejsce nie wcześniej niż trzy lata temu (art. 77 ust. 1 u.g.n.). Zmiany tej, tj. wypowiedzenia dotychczasowej wysokości opłaty i złożenia oferty nowej, dokonuje zawsze właściciel nieruchomości. Aby odniosła ona skutek, wystarczy milcząca zgoda użytkownika wieczystego, wyrażająca się poprzez brak jego wniosku do samorządowego kolegium odwoławczego o ustalenie niezasadności aktualizacji.

Dowodem spełnienia przesłanki zmiany wartości jest wycena przedstawiona w operacie szacunkowym sporządzonym przez uprawnionego rzeczoznawcę. Stąd też, dokonując aktualizacji, należy umożliwić użytkownikowi wieczystemu zapoznanie się z operatem. Operat zresztą odgrywa kluczową rolę w sporze aktualizacyjnym, gdyż wykazanie braku przesłanek do aktualizacji sprowadza się do przedstawienia innej wyceny bądź ew. błędów formalnych w wypowiedzeniu.

Pismo właściciela o dokonaniu aktualizacji musi zawierać następujące elementy (art. 78 ust. 1 u.g.n.):

● oświadczenie o wypowiedzeniu dotychczasowej wysokości opłaty rocznej;

● ofertę nowej wysokości opłaty;

● sposób obliczenia nowej wysokości opłaty;

● informację o wartości nieruchomości gruntowej określonej przez rzeczoznawcę majątkowego;

● informację o miejscu, w którym można zapoznać się z operatem szacunkowym;

● pouczenie dla użytkownika wieczystego o sposobie zakwestionowania wypowiedzenia;

● podpis osoby uprawnionej do reprezentacji właściciela.

Celem wywołania skutku przewidzianego przez ustawę ww. pismo musi być doręczone użytkownikowi wieczystemu do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego rok obowiązywania zaktualizowanej opłaty rocznej. Tym samym doręczenie go na początku stycznia 2012 r. powoduje, że aktualizacja będzie mogła odnieść skutek dopiero od 2013 r.

Środkiem kwestionującym wypowiedzenie dotychczasowej opłaty jest złożenie wniosku do samorządowego kolegium odwoławczego (SKO) o ustalenie, że aktualizacja była niezasadna, bądź uzasadniona, lecz w innej wysokości. Aby wniosek wywołał skutek, musi być złożony do SKO w terminie 30 dni od dnia doręczenia wypowiedzenia dotychczasowej opłaty użytkownikowi wieczystemu. W razie uchybienia terminowi można, na zasadach kodeksu postępowania administracyjnego (k.p.a.), wnioskować do SKO o jego przywrócenie. Złożenie wniosku do SKO powoduje, że wysokość opłaty zaproponowana przez właściciela nie jest wiążąca, a użytkownik wieczysty zobowiązany jest jedynie do uiszczenia opłaty w wysokości dotychczas obowiązującej.

Każdy wniosek w sprawach aktualizacji opłaty rocznej powinien być kierowany do SKO w dwóch egzemplarzach. To kolegium bowiem doręcza jeden egzemplarz właścicielowi nieruchomości. W obowiązującym stanie prawnym wniosek do kolegium nie podlega opłacie skarbowej, wbrew sformułowaniu art. 79 ust. 1 zd. 2 u.g.n.

Do wniosku znajdują odpowiednie zastosowanie wyżej wymienione przepisy k.p.a.. Oznacza to, że wniosek taki należy traktować jako podanie w rozumieniu art. 63 par. 2 k.p.a., które powinno zawierać co najmniej wskazanie osoby, od której pochodzi, jej adres i żądanie oraz czynić zadość innym wymaganiom ustalonym w przepisach szczególnych. Zgodnie z art. 63 par. 3 k.p.a. podanie wniesione pisemnie powinno być podpisane przez wnoszącego. Braki podania wymagają ich usunięcia w trybie art. 64 par. 2 k.p.a., zgodnie z którym, jeżeli podanie nie czyni zadość wymaganiom ustalonym w przepisach prawa, innym niż brak adresu, należy wezwać do wnoszącego do usunięcia braków w terminie siedmiu dni, z pouczeniem, że nieusunięcie tych braków spowoduje pozostawienie podania bez rozpoznania. Podobnie do uzupełnienie innych braków wniosku (np. braku drugiego egzemplarza) SKO wezwie użytkownika wieczystego. Nieuzupełnienie braków w zakreślonym terminie skutkuje, zgodnie z art. 64 par. 2 k.p.a. pozostawieniem wniosku bez rozpoznania. Od czynności tej nie przysługuje żaden środek prawny.

Istotnym wymogiem wniosku jest poprawne oznaczenie strony przeciwnej - czyli właściciela, który jako osoba prawna będzie reprezentowany przez swój organ, a w przypadku skarbu państwa - przez starostę. Przyjęcie wedle art. 78 ust. 3 u.g.n. jako przeciwnika wskazanego we wniosku do SKO organu wykonawczego jednostki samorządu terytorialnego czy starosty będzie miało kolosalne skutki na etapie postępowania przed sądem. O ile bowiem dla kolegium takie oznaczenie nie wpływa na możliwość rozstrzygnięcia sprawy, o tyle dla sądu stanowi przeszkodę formalną. Owe właściwe organy działające w imieniu właściciela nie są podmiotami praw i obowiązków, nie mają zdolności prawnej i zdolności sądowej, która przysługuje właścicielowi, tj. jednostce samorządu terytorialnego bądź Skarbowi Państwa. Sąd, badając wniosek - pozew przeciwko takiemu organowi, będzie musiał go odrzucić z uwagi na pierwotny nieusuwalny brak zdolności sądowej na podstawie art. 199 par. 1 pkt 3 ustawy - Kodeks postępowania cywilnego. Dlatego tak ważne jest prawidłowe oznaczenia drugiej strony. Musi ono nastąpić już na etapie wniosku do SKO, gdyż na mocy art. 80 ust. 2 in fine wskutek wniesienia sprzeciwu ów wniosek zastępuje pozew.

Wniosek do kolegium można oprzeć na dwóch podstawach: braku zasadności aktualizacji opłaty lub niewłaściwej wysokości aktualizacji (art. 78 ust. 2 u.g.n.). Obie sprowadzają się do oceny zmiany wartości nieruchomości. W pierwszym wypadku podważa się w ogóle zajście przesłanki z art. 77 ust. 1 u.g.n., w drugim uznaje się zmianę wartości gruntu, kwestionując wysokość proponowanej nowej opłaty, co oznacza brak zgody na szacunek przedstawiony w operacie. Należy uznać jednak, że SKO nie jest związane wnioskiem użytkownika wieczystego. Organ ten zobowiązany jest do stosowania przepisów k.p.a. dotyczących postępowania dowodowego (art. 77, art. 80 k.p.a.), ciąży więc na nim obowiązek dotarcia do prawdy materialnej poprzez samodzielne ma ustalenie istotnych okoliczności stanu faktycznego (postępowanie inkwizycyjne). [wzór 1, 2]

Kolegium zobligowane jest w pierwszej kolejności do ugodowego załatwienia sprawy. O ugodzie w praktyce można jedynie mówić w sytuacji, w której obie strony przestawiły swoje wyceny zawarte w operatach szacunkowych. Podmioty właścicielskie podlegają bowiem reżimowi ustawy o finansach publicznych i bez wyraźnej podstawy (jaką może być operat) dysponują niezwykle wąskim marginesem ustępstw. Dopiero w przypadku braku woli zawarcia ugody SKO rozpatruje sprawę i wydaje orzeczenie.

Kolegium może oddalić wniosek użytkownika wieczystego, jeśli uzna, że wypowiedzenie opłaty było zasadne i prawidłowo dokonane, bądź też ustalić nową wysokość opłaty. Od takiego merytorycznie rozstrzygającego spór aktualizacyjny orzeczenia SKO stronom przysługuje sprzeciw. W razie jego braku orzeczenie SKO uprawomocnia się. W przypadku ustalenia opłaty wyższej niż dotychczas uiszczana, użytkownik wieczysty zobowiązany jest do uiszczenia różnicy pomiędzy wysokością ustaloną przez SKO a uiszczaną przez okres trwania sporu aktualizacyjnego wraz z odsetkami.

Sprzeciw od orzeczenia SKO jest żądaniem przekazania sprawy do rozpatrzenia sądowi powszechnemu. Z chwilą jego wniesienia orzeczenie SKO traci moc, uznawane jest za niebyłe, a sprawę od początku bada sąd na podstawie wniosku użytkownika wieczystego pierwotnie skierowanego do SKO. Dlatego też sprzeciwu nie można traktować jak typowego środka odwoławczego. Na jego wniesienie strony mają 14 dni od daty doręczenia orzeczenia. [wzór 5]

Termin ten ma charakter zawity, nie podlega więc przywróceniu. Sprzeciw jest środkiem odformalizowanym kierowanym do SKO. Rolą już kolegium jest określenie sądu właściwego do rozpoznania sprawy i przekazanie mu akt. Złożenie sprzeciwu powoduje, że wniosek do SKO zastępuje pozew, podlega zatem ocenie formalnej z punktu widzenia wymogów stawianych pozwowi, jak też wymaga opłacenia opłaty sądowej, której wysokość uzależniona jest od wartości przedmiotu sporu. Po złożeniu sprzeciwu spór aktualizacyjny trwa dalej, użytkownik wieczysty zobowiązany jest uiszczać opłatę roczną w wysokości dotychczasowej, lecz z chwilą ustalenia jej wysokości prawomocnym wyrokiem sądu musi zapłacić również ew. różnicę.

Inicjatywa aktualizacyjna przysługuje obu stronom stosunku użytkowania wieczystego. Użytkownicy wieczyści rzadko jednak korzystają ze swojego uprawnienia w tym zakresie, biernie oczekując na podjęcie aktualizacji przez właściciela. Tymczasem wystąpienie z żądaniem obniżenia opłaty rocznej może stanowić skuteczny instrument oddziaływania na politykę zmian opłaty rocznej.

Do wystąpienia z żądaniem przeprowadzenia aktualizacji wymagane jest spełnienie ogólnych przesłanek: zmiany wartości nieruchomości oraz zachowanie 3-letniego terminu od ostatniej aktualizacji. W takim jednak wypadku to na użytkowniku wieczystym spoczywa ciężar udowodnienia ich zajścia. Jak już wyżej wspomniano, najlepszym dowodem zmiany wartości nieruchomości (w tym wypadku jej obniżenia od czasu ostatniej aktualizacji) jest operat szacunkowy. Użytkownik wieczysty powinien zatem umożliwić właścicielowi zapoznanie się z nim po doręczeniu żądania aktualizacji. Doręczenie żądania właścicielowi powinno nastąpić do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego rok, od którego wedle użytkownika ma obowiązywać zaktualizowana opłata roczna. W tym wypadku nie ma znaczenia, kiedy właściciel dokona aktualizacji bądź zapadnie orzeczenie SKO, gdyż nowa wysokość opłaty obowiązuje począwszy od dnia 1 stycznia roku następującego po roku, w którym użytkownik wieczysty zażądał jej aktualizacji (art. 81 ust. 4 u.g.n.). [wzór 3]

Właściciel w reakcji na żądanie może w ciągu 30 dni od doręczenia żądania odmówić aktualizacji (na piśmie) bądź też przychylić się do inicjatywy użytkownika i przesłać mu wypowiedzenie dotychczasowej wraz z ofertą nowej wysokości opłaty. W tym drugim wypadku użytkownik znajduje się w takiej samej sytuacji, jak przy aktualizacji prowadzonej z inicjatywy właściciela. W przypadku zaś odmowy w terminie 30 dni od jej otrzymania użytkownik wieczysty może skierować do SKO wniosek o ustalenie, że odmowa dokonania aktualizacji przez właściciela była nieuzasadniona. [wzór 4]

Od 9 października 2011 r. użytkownikowi wieczystemu przysługuje jeszcze jeden środek oddziaływania na właściciela. W przypadku wystąpienia z żądaniem przeprowadzenia aktualizacji, które nie spotkało się z reakcją właściciela w zakreślonym ustawowo terminie, użytkownik wieczysty może w ciągu 90 dni od dnia doręczenia jego żądania właścicielowi (przydatne jest zatem posiadanie zwrotnego dowodu doręczenia) skierować sprawę ustalenia opłaty bezpośrednio do SKO. Samorządowe kolegium odwoławcze wówczas po zapoznaniu się za stanowiskiem właściciela i nakłonieniu do próby ugodowej rozstrzygnie, czy żądanie użytkownika wieczystego jest uzasadnione, a jeśli tak, ustali niższą opłatę roczną. Jest to szczególna regulacja w sytuacji braku możliwości skarżenia bezczynności bądź przewlekłości działania urzędu obsługującego pomiot właścicielski.

@RY1@i02/2011/220/i02.2011.220.215000400.812.jpg@RY2@

Wzór 1

@RY1@i02/2011/220/i02.2011.220.215000400.813.jpg@RY2@

Wzór 2

@RY1@i02/2011/220/i02.2011.220.215000400.814.jpg@RY2@

Wzór 3

@RY1@i02/2011/220/i02.2011.220.215000400.815.jpg@RY2@

Wzór 4

@RY1@i02/2011/220/i02.2011.220.215000400.816.jpg@RY2@

Wzór 5

Każdy wniosek w sprawach aktualizacji opłaty rocznej powinien być kierowany do SKO w dwóch egzemplarzach

@RY1@i02/2011/220/i02.2011.220.215000400.817.jpg@RY2@

Łukasz Dziamski, doktorant w Katedrze Prawa i Postępowania Administracyjnego WPiA UW, prawnik w Elżanowski Cherka & Wspólnicy Kancelaria Prawna Sp. k.

Łukasz Dziamski

doktorant w Katedrze Prawa i Postępowania Administracyjnego WPiA UW, prawnik w Elżanowski Cherka & Wspólnicy Kancelaria Prawna Sp. k.

@RY1@i02/2011/220/i02.2011.220.215000400.818.jpg@RY2@

Dr Maksymilian Cherka, adwokat, adiunkt w Katedrze Prawa i Postępowania Administracyjnego WPiA UW, wspólnik w Elżanowski Cherka & Wspólnicy Kancelaria Prawna Sp. k.

Dr Maksymilian Cherka

adwokat, adiunkt w Katedrze Prawa i Postępowania Administracyjnego WPiA UW, wspólnik w Elżanowski Cherka & Wspólnicy Kancelaria Prawna Sp. k.